プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
02 | 2017/03 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -
検索フォーム

今さら聞けない話。。。

banner赤ずきん
結局セミナーまでにマイナス10キロの夢は絶たれたんですのw

こんにちは。

我々狼旅団にとってはもはや聖地と言っても過言ではない「心の故郷 熊本(セミナー2回もやった関係で団員も九州地区では最大派閥となってます)」で昨夜、震度7の地震が発生し、亡くなった方や行方がわからない方が多数いらっしゃる模様です。。また余震で眠れぬ夜を過ごした方も多いと聞き及びます。まずは亡くなられたた方のご冥福と被害に遭われた方に心からお見舞い申し上げます。。。

そんな大災害に接し、ワタクシが出来ることなんていつもと変わらずブログを更新することくらいでしょうから本日もいつもと同じテンションで更新させていただきます。

と言うことで本日も引き続き、「ブログで答えても大丈夫そうなヤツ」をピックアップしてワタクシなりの考え方をお送りします。

【セミナーで聞きたいこと】
「新築区分のワンルームの投資は具体的には、どうしてダメなのでしょうか?それと、家賃保証も具体的には、どうしてダメなのでしょうか?なんとなくは理解しているつもりですが、今更、誰にも聞けず…大変、当たり前の事を聞いてすみません。どうぞよろしくお願いします。」

この話、、
このブログでも最初の頃に書いたこともあるのですが、最近は「こんなの知ってて当たり前」って感覚なのでブログでほとんど触れたこと無い気がします。でもこのブログを遡って読むなんて相当根性無いと出来ないと思いますので(自分で書いておいてなんですが、ワタクシだってこんなの過去に遡って読み返すなんてやりたくないですw)おさらいの意味を込めて書き殴ってみます。

まず新築区分ワンルームについてです。
過去ログにも書いたことありますが、実はワタクシ、、この業態が一番不動産業として儲かる業種の一つではないかと思ってます。(この業種と転売業ってのが楽して儲かる最たる例ではないかと。。)

また幸いにも、ワタクシの元には昔、借金のカタに取り上げた「新築区分購入者リスト」と「想定問答集(クレーム処理のやり方付き)」と「ノンバンクの融資の付け方」と「融資基準マニュアル」と団員からの貢物の「殴ってもそうそう壊れそうもない灰皿(2個)」が揃ってる関係でやろうと思えばいつでも開業できる環境になってます。(あとは適当な事務所と発信用の電話と1日中怒り狂えるだけの根性さえあれば月に数千万は稼ぐことが出来るんじゃないかと自負しておりますw)

お金だけ稼ぐことだけが目的であればワタクシ、間違いなくこの業態を別会社とかで興してやってるとこですが、買う側の人のことを考えるとどうしても踏み切れません。。(お金は欲しいですけど恨みを買ってまでお金儲けしたくないっすw)

そもそもこの新築区分マンションの投資ですが、営業の電話ではこんな感じで電話が掛かってくるはずです。

①投資商品として不動産経営をはじめませんか?
②節税対策として不動産経営をはじめませんか?
③生命保険代わりに不動産経営をはじめませんか?

最近は訪販法も変わったので「いえ、結構です」と言って切ってしまえば直後のコールバック攻撃で「てめー勝手に切るんじゃねーよ!!」なんて恫喝されることも少なくなりましたが彼らテレアポ営業マンにとっては買ったお客さんが儲かる儲からないなんてことは知ったことではありません。(そんなことより彼らが気にすることはその日の「反響」と「見込み客」の数字のみです)

えぇ、、とにかく誰でもいいので買ってくれればそれでいいんです。(ま、不動産業界、、ワタクシに限らず誰しも同じ考え方なのでこの業種に限ったことじゃないですけどねw)

事例を挙げると

専有面積 25㎡~30㎡前後
間取り   1Kタイプ~1LDKくらい
売値    2500万から3000万程度

これに加えて「カードブラックじゃない人(融資前提なのでここは必須です)」という条件のもとどんな手段を使ってでも集客し追客し場合によってはハンコ押すまで強力なクロージングでカタに嵌め込みます。

融資は二通りあって銀行、ノンバンクなどで「アパート投資ローン(金利は少々お高めです)」か「住宅ローン」を使っての購入になります。(住宅ローンの方はあまりにブラックは話なので割愛します)

ザックリな計算ですが本物件を2500万、金利3%で、35年返済と仮定すると毎月の返済は96,212円。(ちなみに販売カタログ上では2500万、金利1.2%、35年返済なんて書いてありますがこれは結構ブラックな手法です)

この区分を賃貸で回すのですが当初は新築プレミアも付いて10万円で貸せたとしましょう。(25㎡とかで10万で貸せるエリアなんて土地代と掛かる建築費を考えると相当建築費を削らないと建てられませんがw)

家賃100,000円-返済96,212円=3,088円(広告などに掲載されてる利益もこんな感じだった気がします)

これに区分特有の管理費と修繕積立金が掛かるので(管理費5000円、修積み5000円の合計1万円としましょう)最終的には-6,912円。。。

「なんだよ、、不動産投資って言ってもいきなりマイナスじゃねーかよwww」って思ったアナタ。。たぶん正常な投資脳の持ち主です。。

しかし相手は百戦錬磨ですのでこう畳みかけてきます。

「確かに数字上はマイナスで手出し6912円ですが、、団信保険に入ることになるのであなたの身になにかあれば全額保険でカバーされるのでその瞬間、この新築マンションはタダで手に入ることになるんです!!!!」

保険代わりなら多少の手出しは止む追えないって言いたいんでしょうけど、、、

そもそもあなたはその時、この世にはいませんから手に取ることは出来ません。。(高度障害になればこの世にいるときに手にできるかもしれませんがw)

しかもこの団信、、実はちょっとやっかいで万一、あなたの身になにかあれば保険屋さんは必死になって「告示義務違反」探して近隣の病院のカルテを取り寄せて精神障害の有無と持病の申告漏れを徹底的に探して出来るだけ保険を出さないように画策します。

もちろん告知義務違反も無く保険の約定通りでしたらその営業マンの言ってる通り借金棒引きでこのレジはあなたのものですが人間ってそう簡単に不慮の事故とかで死ねるものでもありません。。。

となるといつまで続くかわからない毎月手出し6,912円を「保険代わりに」とせっせと吐き出すことになるんですが、この10万と言う賃料。。。

未来永劫に続くわけもありません。。(おそらく5年と持たずに家賃は下落するでしょう)

さらに現状6912円のマイナスで済んでますが、実際にはこれにサブリース契約と家賃保証なるものが付いてきます。

このサブリース契約と家賃保証ですが、要するに10万円で貸せる部屋を9万円の家賃保証を付けて空室でもその9万円は保証しますよって感じだと思ってください。

賃貸契約上、この方式にすると貸主は持ち主ではなくこの区分を売った管理会社。。(貸主代理という立場で賃貸契約を締結します)

10万で貸せるならマイナス6912円ですがサブリースの家賃保証にするとここから更に1万円差っ引きです。(と言うことでこの時点で手出しのマイナスは16912円に増額です)

新築区分レジを建てるくらいですから駅からほど近く貸しやすい場所を選んで建築してるわけですから(しかも販促写真なんてラグジュアリー空間の演出たっぷりです)こんな素敵レジ、、わざわざ家賃保証のサブリースなんかにしないでマスターリースで貸せばいいのにと思うワタクシ。。

しかし販社からすれば「売って終わりじゃ養分吸えねーじゃねーかよww」とばかりに執拗に家賃保証&サブリース契約前提で契約を要求してきます。

ま、それでも月々16912円なんて保険料だと思えば安いもんだよ。。って思うんじゃないかと思いますが、、、、そもそもこのサブリース契約、、

免責期間というものが存在していてほとんどの場合、空室からの募集期間を3か月と設定してその間の家賃保証は受けられない契約になることが多いんです。。

また入居時に預かれるはずの敷金も管理会社が預かることが多いので自由に使うことは出来ません。(敷金ですからそもそも自由に使っちゃいけないんですけどw)

さらに追い打ちをかけるように年に一度固定資産税の封筒が持ち主に届きます。
区分レジなので大した金額じゃありませんが新築で買って3か月後くらいに届く「不動産取得税」から12カ月以内にとどくこのハガキあたりで「あれ?もしかしてこれって結構税金すごくね?」と感じてくるはずです。。(ま、これも経費扱いになるでしょうから実際には胸も大して痛まないかもしれませんw)

さて、
賃貸経営をやってるわけですからこの賃料のうちの返済分、、
経費計上出来るのは金利負担だけで返済元本は収入と見なされ課税されます。(実際には租税、減価償却等で控除もあります)

こういう物件を買ってる時点でそこそこ本業収入もあるはずですからその本業収入にプラス家賃収入のうち返済元本の年額が課税対象になります。

年収が数千万なんて方だとうまいこと節税対策(減価償却なんてもが使えるのがこの投資ですから)出来るかもしれませんが年収1000万くらいは超えてないと大した節税効果もありません。。(これは物件規模によるので一概には言えませんが)


と、

ここまでで不動産投資で大事なことを忘れてました。。

本物件、、家賃が月10万ってことは年間家賃収入は120万円。。

物件価格が2500万円ですから単純な表面利回りで計算すると・・・4.8%になります。。。

「バーカw 俺様は最初から保険商品として買ってるんだから利回りなんて関係ねーんだよww」
って方なら問題ないですが、、、不動産屋的目線で言わせていただくと新築時4.8%だと10年後には想定利回り4%ぴったしくらいまで下落するはずです。(実際にはサブリース付きなので3%台前半まで落っこちますが)

さらに本物件、、
区分レジなので土地の評価はあまり出ません。。

そうなると建物の評価の比重が高くなるのですが、新築時2500万、利回り4.8%であれば10年で約30%程度の下落は覚悟しておかないといけません。(だって売ろうと思ったら次回は利回り物件としての価値で見られがちなので最低でも利回り6%くらいないと見向きもされませんから)

ただ利回り6%と言っても10年後の賃料、、おそらく85000円/月くらいまでは落っこちているはずなので85000円での年間家賃収入は1020000円。。

102万を想定利回り6%で割り戻すとその売値は1700万円。。

えぇ、、わずか10年で2500万の新築マンションが800万円ダウンの価値しかないことになります。。(これを防ぐために「こういう時は実需売りで逃げ切りましょう」と言ってるわけですw)

ちなみにこの下落分の800万。。
新築当初の月10万の家賃で換算したら6年と6カ月分の賃料と等しくなります。。(実際には管理費やら修積みやらサブリース費用から退去時の原状回復やら募集費やら賃料下落やらでさらに数年分増えると思いますが)

もちろん返済もしているので残債も減ってきていますが10年後の借入残高、、、果たしてこの1700万円を消すだけの残高になっているんでしょうか?(ちなみにワタクシが喰らった3000万が600万になっちゃったのも原理はこれと同じですw)

と言うことでこの新築区分投資マンション。。
「あなたも不動産オーナーに」なんてキャッチコピーで派手に売られていますが現実はこれにかなり近い話です。(「同じ」と書くといつものようにメールで「コロスゾ」とかの嫌がらせメールが飛んでくるので「近い」と表現させていただきます)

そこで少しでも買主が儲かる手法ってのがあるんですが、、、時計の針は17時45分。。(今から続き書くの辛いですww)



と言うことでラスティーさん、、
過去ログで「住宅ローンを使った区分レジの買い方」みたいなのがあると思うので探し出してコメント欄に貼り付けておいてくださいw。(ワタクシの記憶では結構前にブログで書いた覚えがあるんですがそれ読むとある程度儲かりそうなカラクリが書いてあるはずです)


人気ブログランキングへ
便利な検索エンジンを手に入れたんじゃんw

COMMENT

No title

「将来ローンがなくなった時に、10万円の年金があるのと同じです!」
これもセールストークのポイントです。
年金代わりって言葉に皆さん弱いです('_')

丁寧に説明されていると思ったら...

最後に自分の名前が出てきて思わず吹いてしまいましたw

とりあえずこのあと探してみますが、
時間かかりそうなので先にコメいれときますw

ブログ読み返す根性だけはなぜかあるので、
頑張りま~す(^^;

さらっと出てきたのは...

この辺りですかね?

[狼式不動産投資理論。。。(その2)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1256.html

基本的な手法としては、この事だと思うのですが( ̄▽ ̄;)

他にもなかったか探してみます( ・∇・)

そういうことなのですか!

新築区分、実際具体的に考えてみたことがありませんでした。
なんとなく…………でした。
最初から厳しいです…………。
ましてや家賃10万円。
実需ですね!

ラスティネイルさん、検索ありがとうございます。

似たような過去ログですが...

初期のころではこの辺が最初ですかね?
[嫁に行きそびれた娘の話。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20121012.html
※転売ネタです

わりと最近のネタとしては、この辺ですね。
[秘打!白鳥の湖。。。(って今日は一体なんのネタなんだよwww)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150728.html
※冒頭に森永チョコモナカジャンボのお話がwww

・・・

両方ともタイトルからは想像すらできませんwww

折に触れて、何度かネタにされているので、
基本的な流れは変わっていないかと思われます。

とりあえず、こんなところでしょうか( ̄∀ ̄;)

No title

 え~ちゃんと全部読み返したのに~
 まぁ全部読み返したのと全部理解したのとでは雲泥の差はありますが・・・
 この営業トークだけ聞いてたら何か損はしないような気がしてくる不思議ですね。それに『赤字なら損益通算で節税にもありますよ』とまで言われればじゃあやろうかなと思っても不思議じゃないです。あれ俺も新築区分でもやろう・・としたら灰皿で殴られそうですね、人の話を何聞いてるんだと(^_^.)

No title

右下の検索フォームに「新築区分投資」とか入れて検索すると出ます。
(`・ω・´)

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

EDIT COMMENT

非公開コメント