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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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出口戦略。。。

banner赤ずきん
土下座地獄から解放されそうなんですのw(4回目)

こんにちは。

本日も引き続き、「ブログで答えても大丈夫そうなヤツ」をピックアップしてワタクシなりの考え方をお送りします。(今日のは普通に書いても怒られないネタではないかと。。w)

【セミナーで聞きたいこと】
「出口戦略について狼さんの意見をお聞かせください」

この出口ですが不動産でもそれ以外の投資でも利益確定するまでは正式にはいくら儲かったかわかりません。

例えば
5000万で買った木造アパートで利回り15%だったとしましょう。

マーケットに出てるとすればこの利回りだとと東京都下でも見つかる確率は低いでしょうから千葉であれば千葉市の向こう側、神奈川であれば16号線の外側、埼玉であればこっちも16号線の向こう側でしょう。

築年数で言うと恐らく30年近く経過しそうなちょっと白ぼけたサイディングの建物ってイメージで家賃設定は一部屋あたり3万から4万円台。。

積算価格で買ってる人が多いでしょうからおそらくこのレベルだと数年前に買ってればほぼフルローンで買ってるはずです。(さすがに諸経費ぐらいは自己負担だと思うので5000万フルローンで買った、、ってイメージです)

35年なんて長い融資で借りていれば元本の減りは遅いですがそれなりにCFが貯まり木造アパート特有の大規模修繕がそんなに多額に掛からないってことも作用して手残りはそこそこ残るはずです。

しかし融資年数が20年未満となると元本返済も大変ですが思ったよりCFが残らないので保有し続けても次の物件を買う種銭作りでもなかなか貯まらず苦労します。

しかし賃貸経営している以上年間で出ていく費用も多いです。
例えば退去後の原状回復の費用もこの年代のアパートで利回り15%なんて利回りで売ってたわけですから昭和の匂い漂う内装のまま買ってることが多いはず。

これを今風のリフォームを施してちょっと家賃を上げて貸すか、家賃は下げてもいいから出来るだけ原状回復にお金を掛けないで賃貸し続けるなんて戦術を取る選択肢になるはずです。

と、ここまではどこの不動産投資本を読んでも書いてあることなので買っていきなり賃貸経営そのものが吹っ飛ぶことも無いと思います。

問題はここからでこの物件をいつまで保有するつもりなのか?ってとこです。

木造ですからいつかは建物も古臭く見えるようになり賃貸仲介さんに案内されるお客さんの目にも「こんな汚いアパートなら2000円高いあっちのアパートの方がいいな」なんて考える人も少なくありません。

また平成初期くらいまでも木造アパートは今とは違ってなぜか壁が薄いです。

ワタクシも当時そんな木造アパートに住んでましたがあの当時ってのはトレンディードラマの影響でとにかく一人暮らしがしたいって若者が多く(この頃は車を持ってない若者はモテませんでしたw)また当時の住宅事情からも壁の防音なんかよりもロフトベッドでエアコンが付いてれば三点ユニットだろうが部屋が12㎡なんて超狭な居室でもOKって時代。。(要するに彼女を家に連れ込めればOKな時代でしたからw)

今みたいにプライバシーがどうのなんてレベルの部屋はあまり要求されていませんでしたから地主さんがアパート建てれば手間も掛けずに埋めることが出来たんです。

やがて時代が変わり三点ユニットからバストイレ別の時代になりました。
個々の生活環境も変わり、今の子供は実家でも一人一部屋の個室を持つのが当たり前ですから一人暮らしをしようと思ったら要求されることそれなりに多いです。

そんな時代に築30年近い木造アパートを維持しようとして頑張ってるのはわかりますが、その物件の周りには大○とかレ○パなどの新築アパートが相続対策の御旗の元、、じゃんじゃん増えてるはずです。

で、その相続アパートですがおそらく家賃保証が付いてるはずです。
となると保証なんかしたくない管理会社が取る行動、、、

「家賃を下げてでも満室にしてしまおう」。。。です。

今は新築っぽい相続系アパートですが、10年もすればなんとなく古臭く見えるようになります。

管理会社も10年もすれば管理にしても家賃保証にもぞんざいになって来ますので下手するとオーナーが自力で管理を始めるなんてことも想像できます。

その頃には今いる不動産投資家も今より遥かに増えてるはずです。(二代目大家さんとかがネットを徘徊してこの狼ブログを見つけて「あぁ、、うちって業者の養分だったんだ・・」って気がつくのもそんな頃でしょう)

そう気が付いてやることと言えば「じゃあ、俺も頑張ってセルフリノベとか覚えちゃおう」ってあたりではないでしょうか?

その頃、築30年近いアパートを保有している人の物件の年数は40年くらい経ってるでしょう。。
同時に築10年の相続系物件にひけをとらないような仕様で頑張って来た不動産投資家さんもそろそろ売却して売り逃げを考えるか朽ち果てるまで保有しようと選択する場面がこのあたりではないかと。。。(個人的にはここまで来たら朽ち果てるまで保有した方がいいと思いますが)

そこで気なることが二つ。
まず、その頃になって本物件の残債ってどのくらい残っているんでしょうか?ってことと、、

当初の計画では購入後10年での収支はそこそこそこそこプラスになってるのが普通ですが、退去が頻発して募集費(原状回復、広告料などを含む)の出費が多すぎたとかで案外手残りが少ない人も多いんじゃないでしょうか?ってことです。

これだけならまだ損する可能性が低いでしょうから「オマエの言ってることは単なる脅しだろww」って言われそうですが、今後増えることが予想される二代目不動産投資家と最近不動産投資に目覚めてしまったサラリーマン投資家さんの存在って思っている以上に強力です。。(不動産投資家が今後減るならホント、ワタクシの心配は杞憂なのですが、とてもじゃないけど減るとは思えません)

100歩譲って今いる高齢な不動産投資家さんが今後減少することを考えてみますが、そもそもそんな高齢な不動産投資家さん(ってより単なる大家さんですねw)がいくら減少しても今頑張ってる不動産投資家ほど熱心にやってるわけじゃないのでここの人口が減るスピードよりこれから熱心に頑張るって不動産投資家さんが増えるっていくスピードの方が早いのではないって思います。

想像するにその頃になると、セルフリフォームでほとんどのことがやれる時代になってると思うし、(だって今のリノベ技術の進化を考えたらそのくらい当たり前になる気がするんですってww)そのころにも相変わらず大○とかレ○パの地主系アパートの乱立っぷりもハンパないでしょうし実家を出ちゃうには雇用不安もあって「お金が掛かるから実家に住み続けよう」なんてヤツも増えてるかもしれません。(人口減問題よりもこんな雇用からの賃貸需要が減少するって項目も心配の要素に加えておいた方がいいかもしれません)

要するになにが言いたいかって言うと今なんかよりライバルがたくさん増えて物件を売ったり買ったりする時代が来るってのに出口局面でうまく立ち回れる自信がありますか?ってことです。(ワタクシ、なんとなくですがス○ガがいきなり木造融資をストップして世の不動産投資家さんが阿鼻叫喚になったのを思い出します。。)

10年前に今のようなサラリーマン大家さんの台頭を予測していた人も少ないと思いますが、今から10年後にこの不動産投資家人口がどうなってるかってのも出口戦略上非常に重要な問題になると予測しているワタクシ。。。

単に「出口戦略はこうしましょう」ってことよりこんなことの方が気になってます。。。

となると繰り上げ返済でもなんでもやって、最悪CFがマイナスだろうがなんだろうが売り切って損をしない範囲までいち早く元本を減らして物件価格が下落しても死なないってレベルまで借り入れを減らし物件相場が高ければ大儲け、物件相場が安ければちょい儲けなんて感じになるよう今得られてるCFを温存していつでも売り逃げ出来る戦術を取った方がいいんじゃないでしょうか?(若干消極的な戦術ですが、、やはり投資は儲かる以前に絶対負けないことが一番ですってw)

そんな心配性なワタクシ、、
不動産屋としては適性があると思いますが、不動産投資となると全然不向きな性格ではないかと。。。。(二代続いた生粋の「不動産投資に向いてない性格」が三代目に遺伝しやしないかなんてのも心配ですw。。。)


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でもハゲだけは不思議に遺伝しなかったから良かったんじゃんw

COMMENT

やっぱり男はダマって、水戸さんパーマですよねw     
ハゲなくてヨカッタですねww

本記事の心配事が...

杞憂だと思われる方々は、
そのまま突っ走っていけばよろしいかと(^^;

リスクマネジメントさえしっかりしていれば、
そのリスクはもはや脅威じゃなくなりますから...

まぁ、その辺が一番むずかしいのでしょうけど...

不動産投資の場合は良くも悪くも時間軸が長いので、
時代の変化の流れを掴むことと、
その中で想定外の事象をどれだけ排除できるかが
ポイントですかね(--;)

ところで、三代目の心配をされておられますが、
狼さんや奥様とかの影響でお子さん達も
不動産投資に興味持たれているのでしょうか?
※単に相続関係の心配ですかね...

雇用不安の実家暮し!

言われるまで全然考えていませんでした。
それに言われてみれば、投資家さん減らない感じしますね。老後の年給不安、ロボット化による職業存亡の危機などの不安。
リスク管理できるようになりたいです。

No title

エセコンサル主導で再起不能となる投資家が激増→不動産投資は危険ってことで総撤退→まともなプレイヤーにとってはバーゲンセール、ってなことにはならないでしょうかね?
かつての株バブルの時のように。。

まだハゲから逃げられたかはわからない…

No title

 う~ん難しい問題です~
まぁ最後は自分で考えて結論だせって話だとは思いますが。何となく最後の方を読んでいて、あれ?これって終わりフラグ立ちすぎじゃないだろうかと予感しました。

売りも買いもタイミング
ヨクカクナ!

でよろしか?

土曜日またいくよ

10年後がどうなっているかも

わからないこのご時世.....。

いきなり熊本で地震も起こってますし...。

借金を抱えて不動産投資するのは結構こわいですよね。

投資はタイミングもあるので.....。現状の相場の高掴みでは逃げ切りは難しそうですが、極端な話、スーパーインフレになったら借金は只みたいなものになる可能性もあるわけで.....。

 まあ、閣下がいわれるように、どんなあぶなっかしそうな事をしてもなんとなくうまくいってしまう人もいれば、どんなに安全策を講じてもどつぼにはまる人もいるわけで...。

 とどのつまりはやっぱり投資って、運もおおきいのかもしれません....。

 土曜日のセミナー楽しみにしています。

30年先なんて読めない

そういう点では、適当な期間で手放して、次の物件を購入する
やりかたはリスクが少なそうですね。

買いたいときに物件が出ているかどうか、と言う問題がありますが。
(もしくは売れるかどうか)

私も10平米程度しかない細切れ部屋に生ポな家賃設定臭いもので
満室になっているアパートとか紹介されたことありますが、管理
の手間と売りにくさで見送りました。

自分の生活に支障がでるようでは困りますので・・・^^;

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