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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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嬉しいような嬉しく無い話。。。。

banner赤ずきん
自虐話ならベッキーには負けないんですのw

こんにちは。

数年前、とある団員の方から物件の売却相談を受けたのですが、先日、その物件がめでたく売却と相成りました。

当時の想定売却利回りは9%。。(どこの仲介さんもそんな売値の査定書を持って来たそうですからあの頃はまだ物件価格も安かったんですねw)

その利回りで売れても抵当になってる残債がきれいに消えてそこそこキャッシュも残ると言うことでオーナーさん、、かなり鼻息荒かったんですが結局その時は「今、売っても3年後に売っても売値なんか変わらないんだからもっと残債減らしてから売却すればいいじゃんw」と売却要請を一蹴したワタクシ。。

仲介業者なワタクシが持ち主から「売ってくれ」と言われて売却依頼を断っちゃうのも変な話なのですが、今から4~5年くらい前って某金利の高い銀行の影響などでサラリーマン大家さんが異常増殖してた時期。。(それに呼応したのか素人大家さんの投資指南書もたくさん出版された時期でもありその頃から狼セミナーでさえ毎回満席でしたっけw)

また業者さんでも例の新中間省略売買が横行し始めた時期ということもあり築15年くらいのRCレジなんてこれ以上値下がりするとこはあり得ないというマーケット状況。。

当時のワタクシ、、
「売値が横ばいになることはあっても不動産価格が暴落して今の売値を下回ることなんてあり得ない」と思い「残債もっと減らしてから売ればいいじゃんw」ってアドバイスしたのですが、、ただ、数年前の売却相談されたときと同じコンデションのまま今売ってもこんな利回りで売れるわけもありません。。(何も手を加えない築15年と築20年レジじゃ見た目も全然違いますからw)

そこで当時のワタクシ、、
このオーナーさんに前々からブログで書いてる「リノベ作戦」(「困ったら石を貼れ!」ってやつですw)を伝授しておいたんです。。

本物件、、
いつかは売却するのは確実なので、その売却時期をここまでならいつ売っても売値に変化が無い「3年後」と設定して売却一年前くらいから買主が絶対チェックするだろうなって部分をちゃちゃっとリフォームする「なんちゃって大規模修繕(見た目は2000万くらい掛けて大規模修繕やったように見えますが実際は500万くらいしか掛けてませんw)」を提案して来たる売却時期になったら今の売値の15%増しで売り切っちゃいましょうって戦術。。

ま、多少、ワタクシのトラタヌ勘定も入っていますが、仮に当時2億で売れる物件だったものが、
+500万でなんちゃってリノベして20500万

売値を15%増量しますので売値は23575万(ま、実際の売値は23800万ってとこでしょう)
3年で残債も約2000万くらい減ってるでしょうから23800万-18000万=5800万

となるとワタクシのアドバイス通りにやると当時2億だった物件が3年後に2億3800万で売れることになり当時と3年後の利益差は5800万。。。

「ね?家賃収入を得ながら数年後にさらに5800万円儲かるんだから今売る必要ないでしょ?」

当時のワタクシ、、たぶんこんなこと言って売却を止めた記憶があるんですが、、その後の投資不動産マーケットの活況でワタクシの想像以上にマーケット価格が跳ね上がり築20年超えのレジで6%台の利回りで売ちゃったそうです。。

「狼さんのおかげでめちゃめちゃ高く売れたよ、、ホントありがとう。。」

・・・・

・・・・

と、ここまでの話なら美談なのですが、そこで終わらないのがこの狼ブログ。。。

えぇ、、ワタクシ、ここまで的確にアドバイスしておきながら本物件の仲介にまったく入れなかったんです。。。。(手塩にかけて養殖した本マグロが破れた網の部分から逃げてしまった気分です。。)

ま、ワタクシも「アドバイスするから仲介やらせろ」って気も無かったし本物件は融資を受けてる銀行さんからも「売るならウチで仲介やらせてくれ」と言われてたそうなので義理人情で考えてもその銀行系の仲介さんに依頼するのがスジってもんです。

しかしこの売主さん、、ワタクシに何度かメールして売却依頼をしてたと聞いてショック倍増です。。。(「せっかくだから狼さんに売って貰おうと思ったのに返事くれなかったからてっきりやりたくないのかと思ってたよ」って言われて倒れそうになりましたw)

と言うことでワタクシ、、
普段のメールチェックはまめにしようと固く決意した次第ございます。。。(このメールの在処を調べたらやっぱり迷惑メールの中に埋もれてましたよw)

そんなわけでワタクシにメールしたけど返事が無いって方、、
ワタクシ、、こんな儲け話のメールすら見落とす「救いようのないバカ」だと思って何回かメールしてみてください。(気が付き次第お返事させていただきます。。)



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逃した魚は大きかったんじゃんw

COMMENT

売り主さんも、やはり閣下に仲介してほしいと思っていたのですね!やっぱり‼と思いました。真実が分かって良かったです!

なんといいますか...

狼さんらしいと言えばらしいネタな気はします(^^;

さて、お化粧リノベのお話...
過去ログでも折に触れて書かれてるはずなのですが
いまいちしっくりくるネタが思い出せません...

なんかモヤっとしていて、
いまいち記憶から呼び起こせない感じです(--;)

キーワードっぽいことがあれば、
大抵は頭の片隅に思い浮かぶのですが...

まだまだ精進が足らんようです。

(´-ω-`)ウーン... モヤモヤする...

迷惑メールにまぎれさせないために

無料のメールアドレスじゃなくて、有料プロバイダーのアドレスなら、迷惑メールフォルダに入らないですか!?

No title

直接お話ししたので「見てない!」ってことはないでしょうが、、、進展ないですねぇ。
まだ引き出しにはタマが1個残っているので、そっちはぜひ養殖して下さいね。
私は、網に穴があいててもずっと中にいます。

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これもまた情報戦?

折角ならメールじゃなくて電話くれればよかったのでしょうけど、
案外迷惑メール側に流れますよね。
なんででしょ?

私は自動で振り分けないメーラー使うようにしていますが。

計画的イジメだと思ってますた…。

No title

ドンマイ!この先、きっと良いことがありますよ!!

やっと見つけた...

昨日からモヤモヤしていた「石貼り理論」のお話...
やっと見つかりましたw

[でもそこ間違いです。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140618.html

業者転売のスキームのお話ですが、
ここでサラッと触れておられました。

まぁ詳しく書くことはできないようですが...
※セミナーネタあたりにしてもらえませんかね(^^;

さぁて、スッキリしたことだし仕事しよwww

No title

え、それ切腹レベルのやらかしじゃないですか?大丈夫ですか?

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