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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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Are You Ready To Rock。。。(マイケルシェンカーw)

banner赤ずきん
久しぶりに超遅刻な更新なんですのw

こんにちは。

本日は水曜日。。(ってか最近の水曜日っていつもこんな出だしですw)

週末のセミナーのレジュメ作りもあとはパワポに落とし込む段階までとなり今日のうちに印刷に回せることになったのですが、、

なんでしょう、、

パワポに落としてみたらページ数が40ページになっちゃいました。。(5時間でしゃべり切れるか早くも不安いっぱいですw)

と言うことで週末のセミナー、、いつにも増して駆け足でしゃべることになりそうですので参加される方に於かれましては心してご参加ください。。(ちょっと居眠りするとあっと言う間に置いていかれますw)

あとセミナーで毎回、差し入れとか貢物を持ってきてくれるのは大変嬉しいのですが今回は荷物を持って帰る担当の嫁が受付やりません。(お顔と名前がなかなか一致しないので今回みたいな大人数だと受付が大混乱するので顔大半の人の知ってる人が受付やります)

大変申し訳ありませんが差し入れ、貢物等はご遠慮ください。

そんなセミナーですがネタの内容が決まりましたのでご案内させていただきます。

0.しくじり先生~俺のようにはなるなよ
1.不動産投資も同じ縮図なんですよ、、、と
2.○○○○○○○○○で実際に美味しそうな物件を検索してみた
3.ワタクシが物件を買う場合のフローチャート
4.狼旅団質問箱


お題目見ても一体なにをしゃべるんだかわかりにくいと思いますが12月、2月のセミナーよりさらに進化したネタを一から書き起こしました。

さて、そんなわけで本日も引き続き、「ブログで答えても大丈夫そうなヤツ」をピックアップしてワタクシなりの考え方を書き殴ってみます。(えぇ、、あくまでもブログで書いても怒られそうもないやつだけですw)

【セミナーで聞きたいこと】
「不動産投資は過熱気味ですが、反転の時期はいつ頃でしょうか?また、その兆候はどんなところに現れますか?」

この質問、、ブログでお答えするどころかそもそもズバリ当てられるやつなんかいないでしょう。。(これがわかればワタクシ、、FXでも大勝ちしてるはずですからw)

ただ時期はわかりませんが必ず来るであろう「銀行融資の方針が今と逆にシブシブになった時」に間違いなく不動産相場の反転は始まります。

前回のリーマンショックの時と今では参加してるプレーヤーも違うので一概には言えませんが、この反転期に「短期間で出口戦略を迎えないといけない物件を持ってるやつ」が真っ先に地獄の釜に突き落とされるのであって、最初から長期保有覚悟で物件を持ってる人にとっては得ている家賃がいきなり下落するわけでもありません。

えぇ、、こんな時になったら嵐が去るのをじっと待ってればいいだけです。

ただこの質問、、
恐らく反対に下落局面になったら物件を買い漁りたいって意味での質問だと思いますのでそんな兆候を事前に知りたいんじゃないでしょうか?

そんな兆候ですが、我々業者たち、、
リーマンショックの時は半年以上前には感じ取ってました。。

当時転売業者が闊歩していた時期なのですが、その業者さんが買い付け入れて決済出来ずに契約そのものを飛ばす出来事がある時期を境に多発したんです。。

それまではどんな転売物件でも適当にボリューム入れて「なんちゃって事業計画書」と添付しておけば融資もそれなりについていたのですがある日を境に「事業計画所に見積書も付けてくれ」って話になってなんとなく「転売物件の融資は慎重になりなさいよ」と金融庁からお達しが出ているのに気が付きました。(そんなお達しの書面も見たことあります)

おりしもファンド部隊が土地を仕入れては分譲マンションで自社ファンドを組成して利回り3%でもGOサイン出してた時期なのでそこ目がけて地上げ屋さんたちも「○○(転売業者です)が一旦抱いて○○ファンドに転がすんだよ」なんて地上げ用のタネ地を血眼になって探していた時期(今では信じられないと思いますがあの時ってビルがあると「どうやって空き室埋めようかな」ではなく「どうやって追い出すかな」ってのが主流だったんですw)なのでそんな土地ころがし的融資は自重すべしって雰囲気に知らないうちになってたんです。。

あの時も外資系金融機関に端を発して・・・と言われてますがあの時はリーマンだってセンチュリーファイナンス(うろ覚えですけどたしかそんな会社でした)なんて名前で地上げ資金を貸してました。

そこが金融不安の地獄の釜に落ちたわけですからそりゃ大騒ぎにもなります。。

ワタクシ的にあの時銀行融資が一斉に止まったのは外資で資金調達してたデベロッパーが多かったからじゃないかと思ってます。

で、今回の予兆ですが、
先ほども書きましたがあの時を今ではプレーヤーが違います。

となると前回の経験則だけだと役に立ちそうもないので考えてみたのですが、
①融資付け専門の仲介さんの社員が急にいなくなった。(大地震前にイナゴが一斉にいなくなるみたいな感じw)
②金融機関から要求される融資に必要なエビデンスがやたら増えた時(「え?今までこんな書面必要だったっけ?」みたいな感じ)
ってのが怪しいのではないかと。。。

あと、番外で今まで不動産投資なんて言わなかったやつがおもむろに物件を物色しだしたとき、、、なんてのも考えられます。。




実は今日、、とある物件でそんな問い合わせ(絶対不動産なんか買わねーだろっていう社団法人w)がありました。。



ってことはあれです。。



「Are You Ready?(みんな現金の用意は出来てるか?ww)




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ん?もしかしてもしかするんじゃんw

COMMENT

No title

今日、火災保険の契約に来た保険屋さんに
「これ買おうと思うんですけど、どうですか?」
って600万円のアパートのマイソク見せられましたがww

遅れたって、何度でもリロードしますっ‼

いや~本当に正に知りたかったところです!
みなさん、同じですね!ザ・旅団‼ って感じですね!
閣下‼最高です!
凄すぎて言葉になりませんが、ノートに写して、記事は何度も読み直します(*`・ω・)ゞ

セミナーレジュメ

無事完成されたようでなによりですw
※15分間隔で更新確認してましたwww

また、大ボリュームということなので、
週末のセミナーを楽しみにしております♪

さて、本日の質問箱...
なにはともあれ、基本的なことは変わらずに
金融庁や各種金融機関の動向を
どうやって把握するかが鍵になりそうですね。

一般の投資家に話が落ちてくるまで待っていると、
時すでに遅しとなるでしょうから、
少しでも業者さんに近い情報が得られる経路を
確立しておくことが必要なのでしょうね(^^;

まぁ、この程度のことは一般的なことなので、
わざわざコメントに書くほどでもなかったですね(--;)

・・・

○の中に何が入るのか、
いろいろと妄想してしまいましたw

水曜日、子供のバスケのお稽古送迎中に6時を迎えるので船橋アリーナでのブログ熟読がお約束なんですが、本日やっぱり時間差でしたね(^^)/

とある銀行の担当者とのお話

(閣下がおっしゃる)SOSの金利がべらぼうに高いので、そこからの借り換えのご相談を最近よく頂くのですが、担保価値が無く厳しいものばかりです!
いくら属性が良くても…、とお話しされてました。
今日の話です。

運良く物件を購入出来ても、まず修繕費用がかかる事が多いですし、よっぽど立地が良くないと、お買い得的な家賃でないと部屋はなかなか決まりません。
街を歩けば空室だらけですもの。
リフォーム費用や空室期間、ADやフリーレントも考えると、既存物件を回すのもシンドイです。

キャッシュを貯めて、その時期に備える次第です!
そして、物件の価値を上げる為の、入居者に利になる簡単な設備投資もしなくては!
頑張ろーっと


やっぱり今はキャッシュですね。
私の場合基本は株なんで不動産がこけた時にどうなるかまったくわかりませんがw

まぁでもどんな物でも安く買って高く売るのがセオリーだと思うのでひたすらその時に備える位しかできませんね。

うっかり買っちゃいそうですがw

No title

来るべき時が来るまで、現金を溜め込んでおく、非常に共感します!
ただ、いま現在の借入金の貸しはがしとかって、どうなんでしょうか?
バブルの頃に貸しはがしが多くあったのはなんとなく知っていますが、リーマンの時も、貸しはがしってあったんですか?

No title

セミナー参加できなかった人(旅団内限定)にレジュメをパスワード付き、5,000円程度で販売するというビジネスを始めるのもありかと。

300人が購入するとして150万。
セミナーに参加したほうがお得なのでセミナーは毎回満席ブラボーのスタンディングオーベーションは変わらずです。笑

予兆キタコレ

社団法人が不動産買って何するのかは知りませんが、猫も杓子も
やりだしたら終わりなのは何でも一緒ですね。

そういえば、G-Shockなんかも主婦が並んで買っていたり
していましたね・・・

No title

方向が逆なんじゃないですかね
備えるべきはインフレであって円キャッシュ増やすのは…

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