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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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区分の話。。(ってかこの話書くの何回目だっけ?ww)

banner赤ずきん
たろうさんが久しぶりにブログ更新したんですのw

こんにちは。

本日も昨日に引き続き、「ブログで答えても大丈夫そうなヤツ」をピックアップしてワタクシなりの考え方を書き殴ってみます。(えぇ、、昨日同様あくまでもブログで書いても怒られそうもないやつだけですw)

今日の質問も毎回セミナー応募時の「聞きたいこと」によく来るやつです。。

【セミナーで聞きたいこと】
「区分マンション投資について狼さんの意見が聞きたいです」

区分マンション(以下区分レジ)の投資となると「新築区分」と「中古区分」に分けられますが、投資となると大きい物件でもファミリータイプの70㎡以下くらい、小さい物件ならワンルームタイプの16㎡くらいから上あたりになると思います。

投資効率で考えるとファミリータイプの広い面積の区分レジより小さいワンルームタイプの方が坪あたりの賃料が取れるので投資効率からいくと小さめの区分レジの方がマシ、、ってところ。。。(得ではなくマシ、、ですw)

ただ一棟ものと違い投資額のロットが小さいので初めて不動産投資をやるって方だと一度くらいはこの区分レジ投資ってのを調べたんじゃないかと思います。(安いものになると500万以下でゴロゴロ転がってますから)

ワタクシも区分レジを相続で保有していた関係で(まだ一戸だけ売らずに残ってますので辛うじて「大家」として君臨出来てますw)新築で買って物凄い勢いで価値が下がって二束三文で売らされた経験者でもありますw。(3000万近くするものがわずか15年で600万ってどういうことだよww)

そんな経験だけで言わせていただくと現金で中古物件を安く買わない限り儲かるなんて言えるシロモノじゃございませんwww

特に区分レジの場合、、
マンション特有の「管理費」と「修繕積立金」が一部屋単位で徴収されるので(細かいですが年一回の固定資産税も賃料低下に従伴いボディーブローのように効いてきますw)家賃6万円+管理費5000円で合計65000円で貸してるような区分レジを保有してもノンバンクとかの借り入れで買おうものなら雀の涙ほどの手残りを必死に貯めても出口局面でほぼ消えてしまいます。。(新築になるとほぼ手出し1万とかになっちゃうし)

なので売り側も知恵を使って修繕積立金5000円/月なんて「将来的な大規模修繕の時はどうすんだよww」とありえない修積設定してきて見た目の手残りが残るように仕込みます。(特に新築区分はよくこの手法を使ってきます)

規模のデカイ区分(一棟に50戸以上なんてやつ)になると建物の規模もデカく大規模修繕時に掛かる費用も半端ないので月5000円なんて積立じゃ修繕工事時に「一時金」なんて名目で追証を取られ「そんな一時金払えるわけねーだろww」となるとなぜか不意に「買い取り業者さん」がやってきて「今なら現金で買いますよw」と耳元で囁かれ「家賃の低下も激しいし面倒だから売っちゃうか」と下取り価格みたいな値段で売ってしまい再販されて漁夫の利的に転売業者さんの養分になってる人、、きっと多いんじゃないかと思います。(そういうカモリストがこれら再販事業系の業者さんで日々流通してます)

また規模の小さい(一棟50戸以下)区分レジだと戸当たりの負担が大きくなってしまい結局「一時金」の餌食。。

しかも一棟を自分で保有しているわけでも無いので「管理組合」という組織が指定したマンション管理業者が中抜きして下請け業者に工事を発注するシステムですから普通に一棟持ちの大家さんがやる大規模修繕工事と比較しても割高になるはずです。(特に大手の管理会社の場合、カガミの見積もりから20%差っ引いて下請けに丸投げ、さらにその下請けが孫請けに10%抜いて丸投げなんてことやるので高額な大規模修繕のわりに妙に安っぽい工事になることもしばしば。。

そんな区分レジですがメリットが無いわけじゃありません。。

それは換金性です。。

一棟レジと違い売り出しロットが数百万~数千万程度の物件なので売りに出すと高い安いは抜きにしても一度売りに出すとそこそこの確率で買い付けが入り売れていきます。

換金性がいいのなら価値が下がらない区分レジを買えばCF分が積み重なってきますので言うなれば現金が寝てる状態で金利が付く状態になります。

区分レジ投資を志す方に於かれましてはぜひこんな物件を探して両手仲介からの物件であれば情け容赦ない指値を入れて購入まで持ち込んでくださいw(特に小さいロットの区分は両手仲介であることが多いので指し値のチャンスですw)

ちなみにそんな換金性のいい物件ですが、区分の場合、貸しやすさよりもブランドで価値が変わるので大手デベロッパーが作ったやつの方が換金性が高いことが多いです。(実際、賃貸の現場でも大手デベロッパー物件の方が客付けしやすいし、そもそも大手デベロッパーって交通の便の良いところで駅近の物件を建てる傾向が強いですからw)

そうなると逆に換金性が悪そうな物件、、、もうわかりますよね?w(出来れば換金性が高くて投資・実需両方で売れる物件がいいんですけどねw)

で、ここで注意点があります。

昨日のブログで「木を見て森を見ず」みたいなことを書きましたがここでもここをとよーく考えて買い付け入れてください。

ロットの小さい物件ってのは片手仲介で成約したとしてその仲介さんが得られる手数料は何十万円の世界です。

このフィーで仲介のハンコ押すのって売った後の訴訟リスクとか諸々考えると結構勇気がいるもんなんです。(だから壊れかけた廃墟系戸建てって仲介するの怖いんですw)

そう考えるとなんでも片っ端仲介やってるような大手仲介さんあたりがターゲットになるんじゃないかと思いますが、仲介さんによっては大手であっても「大きいロットを扱いながらこの手の区分を扱うところ」もあるし「この手のロット専門を専門で扱う業者さん」もいます。

ここで注意して欲しいのは前者で、この前者の方が安く買える可能性が高いです。(理由についてはブログで書ける話じゃないので単にそう覚えておいてくださいw)

端的にだけ書くと仲介さんによって物件を売ることに対しての考え方が違うのでそこを考えてないと指し値の買い付けを撥ね付けられ他に売られてしまうことがあるんです。。(「この規模のロットなら買いたいやつなんてたくさんいるんだから面倒な客はイヤ」とか平気で考えますから)

またこの種の業者さんの中には買い取り転売と仲介の両方をこなす業者さんもいます。

単に仲介のみであれば実需と投資の区別がつかずに値付け間違いで安い価格で売り出しちゃう可能性もありますが買い取りもこなす業者さんではそんな値付け間違いの物件が出てこようものならまず自社で買い取ってから転売しようとします。(だってそっちの方が儲かりますからねーw)

えぇ、、
仲介手数料だけで商売になると考える仲介さんと儲けられるならどこまでも・・・って業者さんじゃ売り出し価格にも差が出るのは言うまでもありません。。(ちょっとズレますけどワタクシが「業者売主物件」を買うと投資になんないよって言ってるのはこの辺が主な理由です)

と言うことで今日はサラッと区分投資について書いてみましたがこの話題、、書き始めると次から次にネタが湧いてきます。(個人的恨みもある関係で書きたいことが山ほどあるんですw)

しかしワタクシ、、まだセミナーのレジュメが完成していません。。(いよいよ新学期が始まったのに宿題が終わってないゾーンに突入ですw)


そんなわけでこの続きはまたの機会と言うことでお願いいたします。。。

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さっきから印刷所からの催促電話に怯えてるんじゃんw

COMMENT

No title

そんな修繕積立金を自分の財布のように思っている悪徳ヒゲヤローwを知っていますがwww

一時金~‼?

と、かとちの叫び、がありました。そして同時に、狼節全開に、くぅ~‼と痺れてましたが、救いが(笑)。まぁ自分の持っている区分が該当するのか…………(は別にして、と、とりあえず汗)
本当に管理組合、例の作戦は別にして孫請けとかにさせない!とか思っちゃいますね。
閣下の見解本当に、ありがとうございます!感謝です!

最近区分にも興味が出て来て色々と素人なりに調べておりましたが大変勉強になります。
知らない事ばっかりで新鮮です。
もっと色々勉強します~

区分投資のお話

区分に関しても折に触れて書かれていますねw

とりあえず、以前の連載ネタでも置いておきますw
[狼流区分投資考察。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-984.html
[狼流区分投資考察 その2]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-985.html
[狼流区分投資考察その3(とりあえず最終回)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-986.html

他にも、過去ログ漁っているだけで
いろいろ再発見することができるので、
相変わらず過去ログ探索がやめられませんwww
※最近、若干サボり気味になっているのは内緒です...

No title

廃墟系戸建だけど両手案件、、、
あ~、レジュメで忙しいんですね、いいんです、いいんです。

区分も高い~

最近きちんと調べていないのもありますが、高くなりましたね・・・

金額小さくて流動性高そうなので、私は1棟ものよりこちらの
方が好みなのですが。^^;

早く1部屋空かないかな~

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