プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ブログで答えても大丈夫そうなヤツ(たぶん今週はこれの連載になるかと。。w)

banner赤ずきん
実需で売ったつもりが更にそのまま業者に転売されて真っ青なんですのw

こんにちは。

先週くらいからセミナーレジュメ制作で格闘しているワタクシ。。(前回から2カ月もあったのに今頃焦るワタクシ、、夏休みの宿題で8月31日の夜中まで家族に迷惑掛けてたクチで間違いございませんw)

前回のセミナーの後半パートでやった質問コーナー(申し込み時に寄せられた「聞きたいこと」を答えるコーナーなのですが前回、そこそこウケてたやつです)を今回もやろうと目論んでいるのですが200人くらいの方から寄せられたこの「聞きたいこと」を取りまとめるだけで土日の連休を使い切ってしまいましたw。

よくよく考えたらセミナーって聞きたいことに答えるのがベストだと思うので(じゃないと居眠りするやつ続出するしw)セミナーの5時間全部をこのコーナーでやったら面白い、、、とは思いますがワタクシだっていろいろしゃべりたいこともある関係で全部が全部お答えする時間もありません。。

と言うことで今週はそんな質問の中で「ブログで答えても大丈夫そうなヤツ」をピックアップしてワタクシなりの考え方を書き殴っていこうかと思います。(えぇ、、あくまでもブログで書いても怒られそうもないやつだけですよw)

まずは一番多かった質問からいきます。

【セミナーで聞きたいこと】
「今から物件を買うにあたってのアドバイス、注意点が聞きたいです」

どちらかというと中級者向きと言われる狼ブログですが(確かに読み返すとこのブログ、、初心者の方には優しく出来てないですw)この質問、、実は毎回質問の上位にランクされてるのを見るともしかしてここって不動産投資初心者の方も読まれているんでしょう。。(ブログランキングで初心者向けのブログが上がってくるとそっち経由でうちに飛んでくるのが原因でしょうか?)

ワタクシ、この質問されると例の「靴磨きの少年(靴磨きが株の話をしだしたらもう儲からねーよって話です)」の話をしたくなるのですがそれでは話が終わってしまいます。

またこの話をセミナーでしゃべり始めると決まって居眠りするやつが続出するので(特に一番後方の真ん中の席あたりw)この話は先にブログで書いておきますが、ワタクシ的には

「買ってから最低3年は買った価格で売れるような物件を探す」ってことに尽きます。(時期が時期なだけにもはや「最低10年」とは言いませんw)

言うまでも無く不動産投資で最悪なのは保有期間内で得られたCFが売却局面で指値によって吹っ飛ぶこと。。(そんなことでは一体、何やってたんだかわかりませんからw)

一般的に売却局面では建物も古くなってるので買った値段より売値が下がるのは当然としてその下がり幅が保有期間内で得られたCFを想定以上に下回るってのは一度買ったら半永久的に保有すると腹を括ってる人以外はダメなんです。(おそらく最近物件買ってる人の大半はここ10年以内のうちにこの問題でやっつけられるはずです

しかし売り出される物件価格はバブル期を除き、過去最強に高いのでここを注意して買わないと買った瞬間に負け戦確定な物件を掴む羽目になります。(でも最初の数年はなんとなくCF出ちゃう関係で気が付くのが遅れて気が付けば、、ってパターン多いです)

なのでその数年後までのうちに自分のスキルを上げて少しでも資産の目減りを防ぐべく学習機能が身につくまでの「時間稼ぎ」する必要があります。

この時間が「3年と言う時間」であって、まだひよこ時代の初っ端に妙に高額な物件を掴まされたとしてもその間に賃貸経営に必要なことを頭に叩き込んで「家賃を下げないで保有するにはどうするのか?」とか「空室になったときどうやって安く原状回復するのか?」とか「大規模修繕ってどの程度ヤバくなったらやるものなの?」なんてのも一棟目を買ったときにはよくわかってなくても3年も経験すればおぼろげながらでもわかってくるものです。

なので最低3年頑張れる物件ってことになるのですが、大事なのはその選び方です。。

皆さん、おそらく概要書に書かれた利回りと売値で決めてると思いますが(だって概要書ってそこが一番見やすく出来てますから)そんなことより大事なのは「この物件、、自分が借りるとしたら借りたいか?」と「いくらなら借りたいか?」です。

当然、投資ですから収支バランスも見なきゃいけないのですがそれよりなによりまず最初に「この物件、、借りるとしたらどんなやつが借りるのよ?」ってのをきちんと把握しておく必要があります。

その際に、その借りそうなヤツになりきり自分でその周辺で実際に物件探ししてみます。
で、同じような物件なのに家賃が異様に高かったりしたら「なんでそんなに高いの?」と疑い、安ければ「なんでそんなに安いの?」って疑います。この疑いが解明できれば利回りなんか関係なしにその物件が高いのか安いのかわかるようになります。(これを単純に収支計算だけでやるとバランスの悪い物件を掴まされる可能性が高まります)

そんなことやってるとある場面でハタと気が付くと思うのですが、その物件の所有者が「物件は賃貸を埋めてナンボだよ」って思ってる物件と「いやいや、、投資物件なんだなら少しでも高く貸すのがキモだよ」って物件に分かれるんじゃないかと。。

と、
ここまでで言ってる意味、、わかります?

「今の時期に買うなら間違いなく前者です。」って意味ですよw。

こういう物件で購入後、大規模修繕なんかやらなくてもいい物件がワタクシの言う「買ってから最低3年は買った価格で売れるような物件」です。

当然、これで利回りが高ければ瞬間蒸発しちゃうのですが不思議なことに低い利回りに見える物件だとなかなか売れずに行き遅れているんです。(ついでに言っときますがこれで管理会社がボッタクリ系だとやらなくてもいい大規模修繕をオーナーにじゃんじゃん要求しますので築20年過ぎてても「あと10年ほったらかしでも大丈夫」なくらい大規模修繕が終わってる物件も多いんですw)

それともう一つ大事なことがあるのですが、
これは仲介さんの立ち位置と物件の関係です。

元付け仲介さんってのは客付け業者に売却を任せていることが多いので売りに出していれば黙ってでも成約すればお金になります。しかし客付け業者は他社に取られるとお金になりません。。

しかし元付け業者側の手数料が何らかの理由で少なくされたり(売主が手数料をマケてくれと言ってる場合だけじゃなく最近は売主にくっついてる会計士とかがこの手数料のフィーを巻き上げようとするので元付けであっても手数料が貰えないこともあるんです)下手すると元付けなのに客付け側仲介として「自力で客付けしないと手数料にならない」なんてケースも多々あるんです。

こうなると手数料になる形態で買主さんを探さないといけません。。
そういう物件は自分に手数料を払ってくれる買主さんが優先されるのでそんな仲介さんから出てきた物件ってのが安く買える可能性が極めて高いです。(事実、ワタクシの買った中央線某所の物件はこの手法で買いましたw)

ワタクシがブログやセミナーを通じて元付け仲介と客付け仲介のことをうるさく書いてるのもこれが理由なのですが不動産投資で大事なことは「木を見て森を見ない買い方は絶対しない」ってことです。

不動産投資にはいろいろな人が関わっていることが多いです。

その関わってる人すべてが己の利害関係で動いています。

そんな利害関係者が一体どんなことを考えてそれぞれ行動しているか?←「森を見る」ってのは要するにここですw



えぇ、、

そこさえきちんと読めてれば不動産投資ではあまり恐いモノってないものですよw




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お、なんか今日の話、、うまくまとまった気がするんじゃんw

COMMENT

今週は...

セミナー前の予習期間になりそうですねw

さて、本日の記事ですが、
これまでブログ内で書かれてきた、
狼さんの基本的な考え方が綺麗にまとまっている気がします(・∀・)

まぁ、私の場合、単に読みなれているだけかもしれませんが(--;)

そして、冒頭の赤ずきんちゃんのひと言...
いろいろな意味で真っ青になってそうな気がします...
(( ;゚Д゚))ブルブル

No title

初心者ですが、読ませて頂いてます。
何せ、不動産投資本よんだのが去年の三月後半ですから(笑)。閣下のブログはツバメ退治から読み始めました。過去記事読了です。
区分は、いかに借り続けてもらえるかですね。
心得ました!メモメモ✏
元付け様が手数料…………凄いです

今は

初心者・初級者は特にですが、中級者でも物件の購入は(自主管理が出来ないならなおさら)止めた方がいいと思います。 
上級者は、考えもつかないような運営をされるので、自称中級者の私は解りません。
その、ラング付の基準は、閣下にお任せ致します。

どうやら、差し迫っての相続に絡み借金増やしたい、もしくはキャッシュ余って困る人だけが動けそうです。
我々一般人は我慢の時でしょう。
こんな事を、閣下他のセミナー後の懇親会で、口にすると反感を買いますが、事実なんですもの。
聞いて不快に思いキレるなら、聞くなよー!

なら、逆にまっとうな賃貸経営で今の成功事例を教えて頂きたいです。
エアビーごときのノウハウは要らないです。

らくまちなどで、美味しそうな話が沢山来ます。
シェアハウスでも、あんな利回りはウソ!!
あり得ません。
自分、やってますからシェアハウスも。
ひ○じ不動産を見れば、魅力的な物件多数です。

閣下のおっしゃる通り、パックリ口を開けた本当の狼が待ちかまえてます。
私の物件都内エリアでも、新築がまだまだバンバン建ってます。
分譲も賃貸もです。
ごめんなさい、地方は知りませんが、ハウスメーカーが更地を放置するわけもなくウマい話を持ちかけているはずです。
不動産投資=0にはならないギャンブル

閣下、いかがですか?
ブログでは、これ厳しい内容かもなので、解答は週末のセミナーで♪

その通りにやれるかどうかは別ですが

安く埋めても余り困らない方の物件は値段も下がりにくい気が
しますので、そこまで余裕が無いのに下げて苦しくなった人の
物件の方が安く買えますかね。

状態はかなり悪そうですが。^^;

あ、でも余裕がある人は売値もそんなに拘らない人もいるか。^^;;

ふーん、所有のほうが利益出そうですね。

初めまして、狼さま、かもねぎといいます。
実家が不動産賃貸業やってて、一部を相続で引き継いだので、素人なりに色々勉強しにきました。業者からみたら私なんかど素人は
不都合な不動産投資の本でここがアマゾンのレビューで紹介されていたためお邪魔してます。
なるほど、そういう考えもありますか。
はなっから売っても、立地が中程度で売値はまぁまぁな我が家の築古物件は売却利益を期待して売るより、ここの過去記事を読んで、壊すまで(隣の土地を買って再建築可能なOKがでるまでは)は賃貸に出して所有すると腹くくりました。

色々勉強になりました。ありがとうございます。
またお邪魔します。

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