プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
04 | 2017/05 | 06
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 - - -
検索フォーム

今日は真面目に不動産ネタ書いてみます。(昨日のリベンジですw)

banner赤ずきん
昨日の二郎ネタ、、悲惨なくらいポチが伸びなかったんですのw

こんにちは。

昨今、あちこちの市町村で空き家対策なるものがなされていますが、今年中に全国の市町村の約1/4は何らかの計画を策定するそうでこの対策のキモはどこも「強制代執行が所有者の意思と関係なく容易に出来るようにしましょう」というもの。。

オンボロになったとはいえ、他人様の不動産を市町村の税金で壊せば市民から「なんでそんなとこに税金突っ込むんだよ!」と怒られ持ち主からは「てめーら、勝手に壊すんじゃねーよ!」と怒られることを考えるといくら市町村が対策練っても実効性のある計画の策定なんて夢のまた夢になっちゃうのが現実です。

オンボロ空き家をいつまで経っても壊さない理由ってものいろいろあっていくつか挙げてみると、、
①誰も住まなくなったけど壊すには金が掛かる
②壊して更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上げる
③売るにも過疎地すぎて誰も買ってくれる人がいない
④不動産屋に売却を依頼しても売値が安すぎてやる気スイッチが入らない
⑤思い出がいっぱい詰まっているので売る気になれない
⑥単にめんどくさいw
⑦現状維持でも全然困らない

ってあたりでしょう。。

戦後リセットされてそこから新しい住宅が増えたのはいいですがその住宅も次第に古くなり建て替えも当然進むには進んでます。
しかし、都市計画がより細かく設定されたり鉄道、道路などのインフラ整備の過程で従前は住めたけど今はとてもじゃないけど住むには不便すぎるなんて場所だとそこの住人が亡くなってしまえば空き家となり手つかずで放置されるのも仕方ない部分です。

またそんなインフラが整った街中でも運悪く相続がうまくいかなかったり固定資産税6倍が嫌で空き家のまま放置している人もいるもの仕方ない部分でしょう。。

そんなわけであまりにひどい状態の空き家に関しては固都税1/6の恩恵を与えないようにして取り壊しを推進させようと法改正がなされ少しはひどい状態の空き家は減るんじゃないかと言われていますがそれでも⑤⑥⑦あたりの人には全然効果も無いでしょう。

と言うことで今年の税制改正で「空き家譲渡の3000万特別控除」が創設されたのですがまずは簡単にこの制度のおさらいしておきます。

要するに空き家を売却して譲渡所得が出ても(特に買った金額が昔の話でわからなくて取得金額500万なんてやられて売値5000万なんてことになると譲渡所得は悲惨なことになりますw)一定の要件を満たせば3000万円まで免除しますよってことなのですが、この一定の要件、、なかなか手ごわいですw

ダラダラ書くと長くなるので要点を掻い摘んで書くと以下の通り。。
①相続開始の直前まで被相続人(亡くなった人)の自宅であったこと。
②被相続人は一人暮らしであったこと(=相続により空き家状態になったってことです)。
③昭和56年5月31日以前の建築であること(要するに旧耐震であること)。
④区分所有建築物でないこと(あくまでも戸建て住宅じゃないとダメです)。
⑤その自宅を相続した相続人が、家屋を取り壊して土地を売却、または必要な耐震改修をして家屋又は家屋とその敷地を売却すること。(耐震改修って軽く書いてますが結構ハードル高そうですw)
⑥平成28年4月1日から平成31年12月31日の間の売却であること。(延長もあるかもしれませんが現在は3年間の時限措置です)
⑦相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること。(3年目の翌年ではダメです)
⑧売却額が1億円を超えないこと。(当たり前ですが売値に上限があります)
⑨売却までに事業・貸付・居住の用に供されず、空き家のままであること。(とにかくずっと空き家じゃないとダメです)


これを全部満たさないといけないのですが不動産ブログ的に取り上げるとしたら更地ではなく空き家の状態で引き渡しして貰う方がなにかと得なのでこの要件を使って売却を促進させつつ買う側にメリット、、と考えるとどうしても耐震化って壁にぶち当たります。

国からしたら「こんなオンボロ戸建てをロクに修理しないまま新しい買主が保有したら耐震措置なんかしないで住んだり貸したりするんだろうな・・」と思ってこんな要件を追加したんだと思いますが(オーナーチェンジしても地震などで倒壊しちゃ身も蓋もありませんw)とにかくこれで今までよりはオンボロ戸建てがマーケットに出てくる確率は上がったということは間違いありません。(赤字で書いた部分のはやっぱりこれでも無理でしょうけど少なくてもの人は心が揺らぐことでしょうw)

しかし、仲介さんの立場になると田舎だと数百万程度でしか売れないものに時間を掛けたくないでしょうし都心だと土地値が高いから多少は儲かるにしても古家が建ってると瑕疵担保とかで面倒なことになるので更地売買に積極的になるでしょう。(なのでこういう売買の時はわざと建物代をゼロにして古家付き売買として建物の瑕疵担保だけを消して売っちゃうんです)

となると「土地値で買った土地に古家が付いてるお得物件」を探してる不動産投資家にとっては青字で書かれたをなんとかしないといけません。


そんなわけでワタクシ、この話をずっと前から考えていたんですが・・・今朝になってふと思いつきました。。

えぇ、、
この耐震化ってどこまでやればOKなんでしょう?。。。
(下手すると書面だけで「耐震化しました」って上申書出せば良かったりしま、、、、せんよねw)

木造住宅なので一度内壁を剥がして「筋交い入れる」とか、なんちゃってツーバイフォーみたいに内壁の柱と柱の間にベニヤでも張って「なんちゃって壁構造」にするとかなんてことでいいなら売主と交渉して「耐震補強はこっちで先にお金払うからよろしく!」ってことにして売買しちゃえば安い空き家が買えるんじゃないでしょうか?(このあたりの耐震化に詳しい人の意見が欲しいですw)

これも例のホームインスペクション受けないとダメとか公的な耐震診断しないとダメとかだと結局、更地にして売買するしかないので「結局誰が得するのよ?」となれば
①地震などで倒壊して避難経路がふさがったのが原因で大量の死者が出てしまいそれの行政責任を取らされる市町村
②なんだかんだ言ってうまいこと物件を処分出来て減税の恩恵まで受けた相続人
③うまいこと更地売買にしてほぼノーリスクで仲介出来た仲介さん

ってオチになるんじゃないかと。。。。(ん?これだと結局当事者全員がこれでうまいことまとまっちゃうじゃんw)

と言うことで不動産投資としての空き家対策(平たく言うとボロ戸建てを格安でGETする方法w)。。。

どう考えてもこの耐震化さえクリアすれば明るい道が見えてくるってもんなのですが。。。。(なんかいいアイデアないっすかねぇ。。。)


人気ブログランキングへ
大喜利にならないような真面目なコメント求む、、なんじゃんw

COMMENT

耐震化の基準

適合の基準についてですが、
住宅ローン減税(正式名:住宅借入金等特別控除)では、
『耐震基準適合証明書』が必要だとの要件があったと記憶しております。

今回の「空き家譲渡」の場合でも、
これと同じかなぁとか思っておりますが...

ちなみに、この証明書ですが、
「当該建築物が現行の耐震基準を満たすことを
建築士等が証明する書類」とのことですので、
でんじゃらすお兄さんとか専門家の方に依頼して、
作成していただくことになるのではないかと(^^;

サラッとググった結果を基にした推論なので
間違っているかもしれませんが...(--;)

なんか、久しぶりに真面目なコメントした気がします( ̄∀ ̄;)

No title

この法律該当しない時期に古家付き土地ネット上で見ましたが、かなり割高感がありました。
それから探さなくなりました。
今回の条件クリアできると全く違うと思います。

参考までに

以前、木造2階建1Rのアパートで耐震工事(現在築30年)を行いました。
部屋の幅=一間(掃き出し窓のみ)通称:スパイダーハウス
1棟でなんと28部屋もあるんです。
UB・ロフト付よーん♪

強度を出す為に、何部屋かの窓の外側に金属の筋交いを、玄関側には金属板を取付けてもらいました。
数年前に900万円也。
1ルーム条例諸々で、同じ面積の部屋が作れないから躯体を持たせる為に泣く泣くです。
別料金払えばこの工事の耐震の証明書も出してもらえました。

今回の場合、要は資格を持ってる人が耐震基準を満たしているというお墨付きを出せればOKかと。
その場合、現地調査が必要で、一概にこれとこれで大丈夫と言えないと思います。
ただ、あまりに古い建物なら、耐震工事よりも立て直した方が安上がりなような…。
(築50年以上のトタン葺のエラく傾いた戸建を勝手に想像してます)

古家バブル?

初めまして。狼さん。
エア大家のいたと申します。
大家目指してるだけで大家じゃないただの一般人です。

毎日楽しく読ませてもらってます。
たまに吹き出してしまうほど笑わせてもらってます
これからも楽しみにしてます?
ぽちっ

買うなら

古家付き土地、いいですね~
自分もいずれそういうものを狙って何かやってみたいな・・・

不動産は、アレコレ妄想しているときが一番楽しかったり
しますが、やっぱり実際にやってみたいですよね。^^;

補助金とか控除が絡むなら、第三者の評定が絡んできそうな。
結局、お金かかりそう。

No title

木造の投資アパートをお持ちで耐震性が心配。そして小予算で対策したいあなたへ

http://masuyamadai.com/dvd10_top.html

EDIT COMMENT

非公開コメント