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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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先日のシェアハウスの続き。。。

banner赤ずきん
ホントだったら今頃、お茶会後の飲み会やってたはずなんですのw

こんにちは。

先日のシェアハウスの間取りの話。。

「アイデアがあったら教えてください」とお願いしたところブログを読んでる人からたくさんご意見や中にはわざわざCADで図面を引いてくれた方までいらっしゃってワタクシ、、大変恐縮しちゃいました。。(ご意見いただいた方や図面送ってくれた方に於かれましては心よりお礼申し上げます)

そんなご意見や図面の中で「をを、、これは!!」と思わずケツが浮いてしまったプランがあったのでご紹介します。

実はワタクシ、2階の間取りは5部屋くらいはなんとか作れるにしても1階の部屋割りにいいアイデアがありませんでした。
またなにぶん素人なもので部屋があればそこはシェア居室にしようと安易に考えてしまいがちなのですが、このアイデアでは和室も思い切って畳のまま共用スペースにして(まるでワタクシがどこに運営管理をしようと考えているかを見透かされているようなアイデアですw)思い切ってキッチンを今のリビングとひっくり返すプランです。

で、キッチンがあったところに部屋を二つ入れ、懸案だった1階地下室は片方の部屋の住人用に多目的スペースとして使わせるという一石二鳥な解決案(当然賃料もアップしますのでこの地下室に課金出来ますw)。。。


こんなビフォー画像に対して、、、


入れていただいたプランニングがこれ。。

FB友達の巨大な犬でお馴染みのKatiさん の作品ですw

さらに2階のグルニエは全室に接していることに目を付けて5つに区切り書く部屋の小部屋収納にするってプランになってます。
正直、ワタクシ、このグルニエだけは使い物にならないと思ってフタして使えないように考えていたんですが課金できるかはともかく使用用途に光が見えてきました。(やっぱり年がら年中リノベやってる人の発想ってすごいですねw)

と言うことで今回のプラン。。
「7部屋は確保できるんじゃねーの」って結論に達し、想定賃料から計算すると表面利回り14%程度確保できそうです。

ただここからシェアでありがちな高額な運営管理費を引かないといけません。(我々そもそも自力運営なんてめんどくさいこと考えていませんからw)

旅団の重鎮女子M様に聞いたところ「MAXで掛かったとして持っていかれる管理費は光熱費込みで30%ですわよ」ということなので純粋な手残りで表面10%。。

これなら前日買った中央線某所のS造と大差ない利益なので(どうでもいいけど工費込4800万の物件と18000万のS造物件に利益がほとんど同じってどういうことだよww)この間まで「シェアなんか面倒だから接道要件満たしてさっさと高値転売しちゃおう」と言う考えはこの時点で消滅です。w

ちなみに今回のプランをいただいたKatiさん。。
ワタクシ、お名前は存じていましたが最近までほとんど面識はありませんでした。(どこかの星の宇宙人みたいなでかい毛むくじゃらの犬を飼ってる大家さんって認識でしたw

でもたまたま先日の旅団重鎮女子M様のシェア見学会で偶然お会いした際に名刺交換させていただきFB友達になり本来であれば設計料とか企画費くらい払わないといけないようなプランを送っていただき報酬は二郎のブタダブルヤサイマシマシ(ご本人によるとニンニクはNGだそうですw)でOKなんてやっぱりあれです、、

不動産は横の繋がりが増えれば増えるほど人脈が増え良い情報が入って来るものです。。。(情報商材買ってるくらいじゃこんなことには絶対なるまいw)

これってたぶん、「お金持ちの友達はお金持ちだからここに集中して人脈を広げようw」っていう不動産屋が新規開拓する際によくやる営業手法なのですが、大家業ではこれを応用して「スキルの高い大家さんの友達はスキルの高い大家さん」なんて風に考えて人脈広げるといいんじゃないでしょうか?

と、ふと思うと、旅団には「絶対逆らっちゃいけない4人衆」ってのがいるんですが(別名飲んだくれ4人衆とも言いますw)
この4人衆に集まってくる人脈を見るとそうそうたるメンツです。。

例えば、例の赤井親分。。(「飲んだくれ」と言えば大家業界ではもはや他の追従は許しませんw

ご存じだとは思いますがこの親分、北は北海道から南は沖縄まで広範囲に大家繋がりを持ってます。(たぶん5000人オーバーレベルの大家繋がりなんじゃないかと)

またあのくらいの人ですから「友達としてお付き合いしてる人」と「友達を装って適当にお付き合いしてる人」とでキッチリ線引きして自分の大家ライフに必要な友人かそうじゃないかくらいは考えてお付き合いしているはずです。(ちなみに親分、、ワタクシには滅多に連絡くれませんのでワタクシの立場もきっと後者ではないかとw)

となると、ここはこの赤井親分の人脈にパイルダーオンですwwwま、最初の頃は正座で説法聞く羽目になりますがw

ワタクシならFBで赤井親分のタイムラインに張り付き親分が行きそうな立ち回り先を全部チェックして「出待ち」を狙い顔を覚えて貰って親分の友人リストに強引に割り込みます。(当然、4人衆で不定期で開催されてる「通称:泡会」は皆勤狙いますw)

おそらくそのメンツには母うっちーさんもいるはずです。(うっちーさん、、酒飲めないらしいですが毎回この泡会にいるのは大家業界の七不思議のひとつですw)

母うっちーさんの人脈もワタクシが見る限り結構半端ないです。。(あの方の紹介してくれる人、、毎回大物大家さんだしw)

この辺から攻略して次第に人脈の幅を広げると情報商材とかでまったく価値の無いものに「10万円相当の商材」とか言って無理やり価値を付加しているのと違って「無形文化財」みたいな価値のある人脈の幅が広がっていくものです。(前にも書きましたがこういう人脈の価値ってホント。プライスレスですw)

大家同士で群れるのは好きじゃないって人も多いと思いますが、昨今の大家さんってホントめちゃめちゃ高いスキルを持ってる人が増えて来てますので「元からスキルが高いからそんな人脈必要ない」って人以外ならこんな輪に入って人脈を広げて欲しいと思います。

ワタクシもブログ書いて5年ですがおそらくこの人脈に気が付かないまま不動産屋をやってたらきっと不動産屋側の言い分しか聞こえてこなかったはずで今回みたいなシェアハウスを企画しても建築屋さんに自分の意見だけをぶつけて言われた建築屋さんは言われた通りのことだけやってみょうちくりんなものが出来てうまく回せなかったかもしれません。(客観的な意見無しにやると結構な確率で失敗しちゃうものです)

そう考えるとやっぱり不動産っていろいろな意味で人脈がモノを言うものだとワタクシつくづく思います。。。


えぇ、、不動産屋同士の人脈だって一歩間違えると詐欺師みたいな不動産屋の人脈に紛れ込んでしまい「オマエもあの詐欺師たちの一味だろ?ww」って後ろ指刺されちゃうんですから。。。。w




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誰とは言わない、、誰とは、、、なんじゃんw

COMMENT

シェアハウスのプランニング

見事なまでにあのときの要望を全て満たしているプランですね( ゚□゚)

これだけ真剣に考えてくれる方々が、
周りに沢山いらっしゃるのを目の当たりにすると
つくづく人との縁って大切だと思います( ̄▽ ̄;)

飲んだくれ四人衆...
残りの方々が気になりますw
((( ;゚Д゚)))ガクガクブルブル

動線がステキですね!

凄い間取りですね!
動線皆使いやすい感じがします。
素晴らしいですね!
ステキすぎて言葉が出てきません。
私も賃貸で探していたならば、住みたい感じです。

やっぱし

人数少なめのお酒の席って、いろいろ話しやすいし聞きやすいです。
馬鹿話を交えながら、愚痴いやいや相談事なども口に出せたり。
大家業=アルコール必須?
日々、飲まないとやってられないのもあったりしますが…。
尿酸値他怖くて、一年毎の人間ドッグ先延ばし中です^_^;
閣下、サボらず人間ドッグ受けてますか?

人脈

旅団のイベントでいつもつくづく思うのですが、凄まじい
人脈ですよね。

誰かしら何かしらを知っていて、恐らく相談して対応できない
ことなんて無いではないだろうかと・・・

そういう人たちと出会えるかどうかもまた運のうちかもですが、
そうでない人たちと出会ってしまった場合は・・・^^;

No title

この間取り、道路付けが不明なんで判断不可ですが
2F各室の窓先空地&避難経路は遵法クリアですか?
H27年にシェア関係の東京都安全条例が緩和されて
かなり緩くなりましたがその点が気になります
念の為に区建築&消防には事前相談して下さいね

あと、僕も斜め戸境壁でシェア作りましたが
壁を厚くし遮音シートを挟む等の音対策は重要です

また、シェアは運営次第でお宝にもゴミにもなるので
PMをどこに依頼するかですね

No title

あら捜ししてるワケじゃないけど
東京都のシェア1室の最低㎡数規制が7.5㎡~なんだけど
この間取り、全室クリアしてますかね?
シェア経営中の者として気になったんで、応援してます

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