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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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融資が付くからって買わすなよ

こんにちは。

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↑今日は寒いデスネ。。皆さん凍ってないですか?
これ押すと暖まりますよ。。。


日中、とあるお客さんにこのクソ寒い中、横浜まで呼ばれて出掛けてきました。

このお客さんもワタクシがいつまでも物件を出さなかった為、他の仲介さんへの横恋慕組。
昨年、横浜市某所で想定利回り12%の鉄骨レジ(1階店舗)をフルローン12000万円で購入しました。

出回りモノではないのですが業者間ではわりと有名な物件。
1階で店舗部分がやたら大きいのでその部分の賃料を入れれば確かに利回り12%。
でもそれはあくまでその賃料で埋まってこその賃料ですからここが埋まらなければ利回りは9.5%。
「1階の店舗部分はすぐにお客さん付けますから」と言われてその気になっちゃったらしいです。

横浜あたりはワタクシも都内ほど詳しくはないのであれなんですが見た目に「何の店舗やったらいいのやらorz」ってロケーションです。

一言で言って「よりによってなんでこれ買っちゃうかなー」と思う物件。

ワタクシなんでこのお客さんに物件を出さなくなかったかというと・・・
奥様が不動産投資に猛反対していたからです

最初の頃はワタクシも真面目に物件探ししてましたが案内の度にご主人が連れて来る奥様の視線と言ったら・・・w。

ワタクシあたりきっと悪巧みをそそのかす悪徳業者くらいには見えていたはずです。。。

これだけ家族が反対しているのに「決めるのは俺だ!」とおっしゃるなら奥様連れて来なければいいのに・・といつも思っていました。

不動産投資は失敗すると結局家族も巻き添えを喰らいます。奥様はきっとこのご主人の性格を理解しているからこそ反対してたのでしょう。奥様一人くらい口説けない男が不動産投資なんてどうなんだろうと思っていましたが結局、奥様の猛反対を押し切って強引に買ってしまったようです。

しかしよくもまぁこれフルローン付きましたねぇ、、、。

どこの業者から買ったのか知りませんがエゲツナイことやって融資を引いてそうです。。。確か、推定積算8000万円くらいでしたから相当何かやってますよ。これw。

ただこれ心配なのですが月々返済が約70万です。(12000万円 2.5% 18年)

1階店舗部分 25万(募集中)
2階~4階住居 95万(2戸募集中/18戸)

ん・・・?これやばくないですか・・?

満室時の返済比率58%
現況時の返済比率73%
←ここ

全部住居ならなんとかなったのかもしれませんがこの場所でこの物件。。。大丈夫ですか?これ。
奥様。もっと気合入れて反対しないと。。。ご主人、ババ引いてますよ。。


バババババババババババババババババ(ババ警報の音)(関西圏ではこれ大声で言ってはいけないそうです)


あ、そうそう。。なんでワタクシが呼ばれたかというと屋上防水の依頼があったからです。

オオカミさんのところなら安いんでしょ・・・とw。(建物の事ならまぁ安い部類かと。。。)

あと1階部分をどうやったら高く貸せるか考えて欲しいとの依頼です。
真顔で言ってましたからたぶん本気でしょう
そんなの買った仲介さんに頼めばいいじゃないですかと思っていたらすでに半年以上前から頼んでいるそうですがなかなか見つからないそうです。(それって動いていないというのと同義語じゃないでしょうか。。)

要は防水工事をチラつかせて1階部分を一緒に考えてくれということですね。相変わらず調子のいい方ですw。防水工事をいただいたところでワタクシにお金が入ってくる訳じゃないんです。ちょっと勘違いしてますね。

高く貸すとなるとやっぱりこれでしょうか。。。
机上の理論(あくまで机上です)なら貸し倉庫が良いです。坪2万とかで貸せます。。

よくそういうレンタル倉庫とか言って見かけの利回りを上げる手法がありましたが(まだありますね)こんなところでそうお客さんはいないと思いますよ。。。(これはワタクシの脳内で囁きました。面倒なのでご本人には言ってません)

あと現況渡しで買ってるみたいで見た感じ修繕はこれからです。鉄骨ですから防水関係でかなりの出費じゃないでしょうか。。1階の店舗部分の天井から雨染みもあります。言うと泣いちゃうと思ったので黙ってましたがあれ雨漏り跡です。

また店舗の開口部が大きいのですがそのサッシの隙間のシールも切れてます。ここからもそのうち雨水が浸入するんじゃないでしょうか。

こういうちょっぴり水周りに不安が残る物件はまず業者が仕入れてある程度手直しして10%くらいの利回りで再販する物件です(瑕疵担保2年付き)。昨日今日不動産投資に目覚めちゃったような素人さんがいきなり買う物件ではありません。。利回りだけを見てフラッと買ってしまうという典型的なダメ例です。


売った仲介さんの顔が目に浮かびます。。。


融資が付くからって買わすなよ。。こんな物件。。


いきなりこんなの買わせたらせっかくのいい属性を毀損しちゃいますよw。

昨日のブログで書いた自己破産予備軍とまでは言いませんがこれを一番最初に買ったわけですから今後の不動産投資はかなり神経使わないとエライことになりそうです。

ワタクシから横恋慕した罪は重いですが奥様美人だから・・今回は特別ですよww。。

しばらくお付き合いすることにしました。。


「だからといってキミに奥さんが横恋慕するとは思えないよ(プ」という声があちこちから聞こえました。。
そういうツレナイこと言う人はこれクリックです。。。。イイデスネ
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COMMENT

面白ためになる♪

う〜ん☆融資に振り回されてはいけないですね。ワタシもそう思います。こう言うと反感買っちゃうかもしれないですが、前を行く先輩不動産投資家の方は、あまり融資に翻弄されない!と言うか、物件に基準を持って買う買わないを決めているように思います。大事な視点ですね☆

お初です

不動産業者も千差万別ですね。
基本、仲介料を貰ったら終わり的な業者が多いです。
融資も大切ですが、物件購入後のCFが重要ですね。
やはり、積算、収益とも揃っている物件は、千に一程度なので、自分の目を磨くしかないですよね!

不動産投資特攻隊

   わくわくリッチです。

 この方、なんとお悔み申し上げて良いものやら言葉も有りません。

 重量鉄骨築16年ぐらいの物件でしょうか?
「不動産投資で自己破産続出のXデー近し」+「離婚のXデー」のダブルXデー警報が鳴り響いています。

 天気晴朗なれども返済比率も高し。
大幅な積算割れで足抜けも出来ず、本業収入から補てんするのかなぁ・・・というか本業収入にアンコがつまっているような気もしないでもなく・・・

 自分が間違って買ったら、う~ん、1階はフィットネスデイサービスをFC加入して、常勤管理者を置いてオーナーとして自分で使うかな?
(周辺の高齢者のリサーチをしてからですが)。

 しかし、これだけ本やブログ・サイトで情報が出回っている中、自分で考えたり、信頼できる人に相談しないのでしょうか?

 金持ち父さんだけを見て、ご本人は「洗練された投資家」だと思っていたら、貧乏父さんマッシグラな悪寒がします。

 今日の狼さんの記事を見て一か所でも分からないところが有ったら、まだ投資を始めるのはかなり早いですね。

 そういう私も一か所分からないところがあったので、ダメですね。

>(関西圏ではこれ大声で言ってはいけないそうです)
  ↑
 コレが分かりませんでしたorz

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

あぁ・・・

古いメンテナンスされてないS造って大変そうですねぇ~
どんなのだか見てないので分かりませんが、
もしかして一番タチ悪いかも?
人ごとながら心配になります・・・

しかも、一発目からポンと1億超えをフルローン引いちゃうなんて、
きっとよっぽど属性が良い人なんでしょうけど、
あ~あ、買っちゃったって感じですか?


で、奥様が美人だから狼さんは首を突っ込む気になったと・・・

あ、ソコは反応するとこじゃない?

高い勉強代になりそうです。

鳥です。

 拍手 クリックしました。

 高い勉強代になりそうです。

Re: 面白ためになる♪

母ウッチー♪さん

こんばんは。

ブログを通じてお会いした方はやはりかなり勉強してるなぁって印象があります。
なんというか・・・業者の口車なんかに乗りそうもないオーラが出てますww。

自分を見失わない投資。。カコイイデス。

ワタクシも融資本位でなく物件本位で見てくれるお客さんがスキです。。。
(まぁ融資付かないと買えないっていうのは永遠の課題ではありますが・・・)

Re: お初です

ワンワンさん

コメントありがとうございます。

> 基本、仲介料を貰ったら終わり的な業者が多いです。

売買って売ってしまえば何か起こらない限りお客さんからも連絡が来ないケースが多いので(いろいろな意味合いがありますが・・)仲介料いただいた時点で終わってしまうケースが多いです。

うちは売ってからかれこれ10年とマコト息の長いお客さんがいますw。
売ったあとも長く付き合ってるほうがいい事多いんですけどねぇ。。どうしても売り逃げっぽくなっちゃうことが多いです。

> やはり、積算、収益とも揃っている物件は、千に一程度なので、自分の目を磨くしかないですよね!

そうですね。。こればっかりは自分で身に付けるしか道はありません。普段からの目を養っておかないとすぐ衰えてしまいがちです。。。



Re: 不動産投資特攻隊

わくわくリッチさん

こんばんは。

ブログの紹介ありがとうございました。おかげで本日のワタクシのブログアクセスは開設史上最大の数値でした。。。お礼と言ってはなんですが、、わくわくさんのクジラをバシバシと3万回ポチしておきました。

物件は平成初期築Sです。もちろん重鉄。
今日の金〇メルマガの藤〇のレジみたいなのですw。

店舗物件はあれほど気をつけなさいよと言っておいたのですが・・・やっちまいました。。
もちろん店舗物件が悪いわけではないのですが後のこともよく考えて買わないとホントダブルXデーになっちゃいそうです。

半年以上返比が変わっていませんから何のために不動産投資してんだかわかりません。

>  自分が間違って買ったら、う~ん、1階はフィットネスデイサービスをFC加入して、常勤管理者を置いてオーナーとして自分で使うかな?

場所的に住宅街なのでこれアリかもしれません。でも隣地に食品加工工場があってちょっと臭いんです。。(たくわんの匂いがしました。。住宅街なのに。。w)

> >(関西圏ではこれ大声で言ってはいけないそうです)   ↑
>  コレが分かりませんでしたorz

ここを抜かりなく突っついてきますねww。軽い気持ちで書いてるのにw。
ま、これ東京で言うと

う〇こう〇こう〇こう〇こう〇こう〇こう〇こ~っていってるようなものです。(お食事中の方大変失礼いたしました。。。)

なんか最近ワタクシお下品になったような気がします。。。

Re: あぁ・・・

Oz...さん

こんばんは。

一見すると見た目がなんとなく素人受けしそうな写真うつりのいいブツだったんです。

属性がそこそこいい方だったのでちょっともったいない買い方でした。

> で、奥様が美人だから狼さんは首を突っ込む気になったと・・・

・・・Oz...さんも余計なところを抜け目なく突っついてきますね。。w

ブログでは奥さんが美人なんて書きましたがホントはお父様(奥さん方)がどこぞの地主系金持ちらしいのデスw。ほとんど財産目当てな腹黒い狼ですwww。

Re: 高い勉強代になりそうです。

鳥さん

こんばんは。

鳥さんのブログおもろいですww。クリックしときました。

この物件はホント高いお勉強代になりそうです。

でも失敗から学ぶってのもいい方法ではないかと。。。(こんなこと言っちゃいけませんね。。反省ですw)

重鉄下駄履き

以前1Fが駐車場+作業場の重鉄アパートが紹介された
ことがありますが、似たような香りがしますね・・・^^;

今ならそんな構造のものは選択しませんが、当時は23区内
で10%超えということでドキドキした覚えが・・・(イタタ

というわけで、私もまずは物件を探す前に、美人の奥さんを
探さなければという教訓を得た気が致します。

決めるのは俺だ!

ぶるーまんぱぱ です。

昨日今日とコメントサボっていました。狼様申し訳ございません。

なんだか天の声がしたので、こんな時間に慌てて書いてます。

(ってだれも言ってないですよね。)

今日の記事は、僕のことをいわれているようで痛いです。(自意識過剰?)

決めるのは俺だ!、平成初期築、現況渡し、一階店舗、雨漏り、

水周りに不安、返比が高い、半年以上空室。

あとは、水没、長期滞納、夜逃げも付けられます。



>今後の不動産投資はかなり神経使わないとエライことになりそうです。


はい。


Re: 重鉄下駄履き

クロノスさん

おはようございます。

> 以前1Fが駐車場+作業場の重鉄アパートが紹介された

・・・うーん・・これだけでなんともオチが想像できちゃう物件ですね。。
しょうもない不動産屋だと「この1階部分で飲食やれば大儲けですよ」とか言いそうですねw。

最近の市況では都内で全部居室の一棟モノで10%超えとなるとほとんどインチキ10%超えがほとんどです。
(1階駐車場部分を店舗・住居に改装みたいなw)

目が肥えてくるとこういう物件を見た時、仲介に「この1階部分ってちゃんと用途変更出してますか?」と聞けるようになります。これを聞いて答えに窮する業者だったらその場で名刺破り捨てて帰っちゃっても全く問題ありません。

> というわけで、私もまずは物件を探す前に、美人の奥さんを
> 探さなければという教訓を得た気が致します。

皆さんここのところやたらチクチク突っついてきますがww下心に水心ってやつですww(ん?なんか変?)

Re: 決めるのは俺だ!

ぶるーまんぱぱさん

おはようございます。

最近コメントがないのでそろそろなんか書いてくださいとはテレパシー送っときましたw。(そんな着歴残っているかとww。)

> 今日の記事は、僕のことをいわれているようで痛いです。(自意識過剰?)
めちゃめちゃ自意識過剰かとw。
・・ま、似て無くは無いですが(うそですw)ぶるーまんぱぱさん物件と比較するとしたら最大の違いは換金性です。

昨日の物件の問題点は換金性が恐ろしく低いってことです。

出口をまったく考えずに単に高利回りだとついうっかり手を出す典型的な事例なので敢えて記事にしました。

ORC48(狼旅団クラブ48)正会員のぶるーまんぱぱさんにそんな物件を持たせません。カラダを張ってでも阻止するからご安心くださいww。(残りのあと47人はこれから集めますw)

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