プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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エアベー崩れ。。。からの悲しいお知らせ。。。

banner赤ずきん
なんか毎日書く方がポチ伸びないって気がしてきたんですのw

こんにちは。

最近の民泊ブームへの冷や水なのかなんなのかわかりませんが各自治体の条例の方針も決まり始め、巷では「もしかしてエアベーって儲からないなんじゃないの?」と言われ始めて来た気がします。(だからSPAに載った時点で、、以下略、、)

エアベーセミナーとかエアベーコンサルさんの「こんな儲かるのになんでやらないの?(つかバカなの?w)」なんて甘い口車に乗って通常の賃貸では全然利回らない区分貸しのレジをエアベーに転用してバカみたいな利回りを期待していた人達にとっては区分レジの管理組合が一斉蜂起して「民泊転用禁止」の方針を打ち出すなんて想定外の出来事だったのではないかと。。(想定していてもこんなに早く手を打ってくるとは思ってなかったでしょ。。)

前のブログでも書いたかもしれませんが法律なり条令なり規約なんてのは問題が起こるたびに都合よく変更されるのが世の常ですし、そんな隙間産業にロックオンして投資するなら「始める前にありとあらゆるリスクを想定してヤバいと思った時点で損なく逃げ切れるかどうか?」ってのを考えておくのも現代版処世術。。

毎度毎度、、口が酸っぱくなるほど言ってることですが、いくらCFが良くても最後にうまく逃げ切れずに今まで稼いだCFを吐き出さないと終われない投資じゃ意味が無いんです。。(「負けないことが投資の第一歩なんですよ」なんて、昨年300万突っ込んで2万しか儲からなかったワタクシが言うことじゃないですけどねw)

さて、そんな事態になってくると「じゃ、俺もエアベー諦めて違うことしようかな」と今保有しているエアベー物件を処分しようとする人も出てくるんじゃないかと思います。

その際の売り方ですが、部屋を賃貸で埋めて売り出してしまうと買う側は利回り目線で買い付け入れてくるので想定より安い売値で売る羽目になっちゃいます。

えぇ、、
せっかくエアベーで使ってたんですからわざわざ賃貸募集掛けて賃貸利回りで売らずに空室のまま実需用途として売り逃げを計ることをお勧めする次第です。。。(これを応用すると「買うときは利回り物件を鬼指しで買って実需仕様で高く売る」ってことが可能になります)

おそらく今後はこんなエアベー潰れの物件がマーケットに大量に出てくると思います。
特に旅館業法の関係で許認可が出にくい住居専用地域系の区分レジと管理組合がうるさい系の区分レジはエアベーに使えない可能性が高くなるので投げ売り状態になるんじゃないかと予測している人も多いでしょう。。

しかし、こういう時にこそ注意して欲しいのが不動産屋の口車。。。。(と言うことで今日のdisり先はワンルーム系業者さんですw)

ワタクシがこんなワンルーム系業者の営業であれば現金持ってそうな顧客全員にメールでこんなメールをしたためます。。


お金持ってそうなお客様各位

こんにちは。狼です。

昨今、エアベー産業の崩壊に伴い、焦った区分マンションのオーナーが一斉に投げ売りを開始している模様です。

焦って売るくらいなので大幅な指値が期待できます。
と言うことで現金を持ってる方で物件を安く買いたいってお考えの方に於かれましては物件情報が入り次第物件概要をお送りしますので以下のリンクから会員登録お願いします。


会員登録はこちら
(あ、だからってホントにクリックすると「とある大物ブログ」に飛ばされますのでご注意くださいw)

・・・

・・・

なんか最近流行りの都銀系スパムみたいな文章ですが、、話を続けます。。。

まだエアベー物件の価格が暴落するなんてバカみたいな予測して文章書いてる人が少ないので今のうちに書いておきますが、
不動産の価格って買える人がいればそうそう下がるものでもないんです。(逆に価格が下がるときってのがあくまでもその物件を買える人がいなくなったときだけですからw)

とは言え恐らく、エアベー物件を投げ売りする人がいるのは事実でしょう。(きっと業者さんも「エアベーなんてヤバいっすよw」なんて煽って売らせるでしょうから)

しかしその後、安く買えるなら業者さんが一度抱えて普通賃貸でそこそこ利回る仕様にして再売りしちゃうのでエンドの投資家さんに情報が出回る頃にはそれほど割安感ある物件では無くなってる可能性が高いです。

と言うことでぼちぼちエアベーが儲からなくなりそうだから売りに出そうって方、
まずは普通賃貸ならどのくらいで貸せるのか判定して儲かりそうもなかったら実需売りする方向性で動いて業者の「よかったらうちで買い取ります」って声に耳を貸さない方針でお願いします。

えぇ、、
業者さんがわざわざ自社で買い取るってことはその物件、、もっと高く売れるものなんです。。。
自力で売れば高く売れたであろう大事な物件がそんなやり方で安く売ってしまってはホント、残るCFも残りません。。

ただ、ここで気を付けていただきたいのは、業者さんは「自社で買主さんの融資のお世話が出来るから高く売れる」って部分。。
「金利がいくら高くても投資物件が欲しい(それじゃそもそも投資じゃないですけど)」って買主はこんな業者さんのところにはウジャウジャいますのでJ○XとかL&○なんてとこの融資を引っ張ってでも買い客がいるなら後先考えず売ろうとするものです。

となると買う人が「普通の金融機関で融資が付けられる物件であるか?」か、「多少手金入れてでも欲しい物件であるか?」、、なんてあたりの物件でないと高く売れる可能性は低くなります。

ここの見極めが出来てないと業者さんの「買取の罠」にハマってしまうのでご自身で保有している物件が世間的にどう見られるか?って部分もじっくり考慮して価格設定をされるといいのではないかと思います。

ちなみに業者さんの買い取り価格は欲しい利益の幅で決まります。
すなわち業者の欲しい利幅がわかれば買い取りたい金額を聞いただけでいくらで最終的に売れるかを判断することも可能になってきます。

参考までに買い取り転売業者の欲しい利幅の平均は15%~20%(最低このくらい利幅が取れれば上司の稟議も通りやすいです)。。

しかし、この区分レジってのは下手すると想定売値の半値で仕入れて倍額で売るなんて強者業者さんもいますので500万で買い取るっていうから利幅の20%乗せた600万くらいが想定売値かな、、、なんて決めつけちゃうとエンド客から見ると「なんか知らねーけどこの売主、、相場の4割引きで売って売るってなんのボランティアなんだろ、、(それか大島てる?ww)」なんてことになっちゃいます。

実需不動産ってのは欲しい相手がいれば利回りなどの相場感より「買いたいからこの価格でもいい」ってのが存在しますのでこういう物件を売ろうとするときは必ず「実需で売ったらいくらで売れるのか?」ってリサーチを必ずするようにしてください。(なんか同じ話を何度もループさせて書いてますがここは不動産投資で結構大事な部分ですのでホント、頭に叩き込んでくださいw)



あと最後になりますが悲しいお知らせがあります。

今週末に控えていたお茶会なのですが、今日になってハイジ部屋じゃない方の借主さんから退去日変更のお願いされてしまいました。(最短退去日は4月6日だそうです、、、)

ハイジ部屋だけでお茶会しても意味が無いので(だって今回見せたかった部屋はこっちじゃないんですってww)開催日近くになって大変申し訳ないですが中止とさせていただきます。。(無念です。。。)



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おかげでリフォーム予定も全部変更になっちゃったんじゃんw


COMMENT

No title

ハイジ部屋。。クララ付きなら住みますがww

エアベー

まぁ業者に乗せられて、グレーゾーンのまま
出口も考えずに運用していた方々に関しては、
そのリスクを背負った上でやっていたのですから
ほっといてもいいんじゃないですかね?

もちろん、正攻法できっちり運用している方々は別ですが...
※この場合はそもそも売る必要もありませんねwww

それにしても「会員登録はこちら」のリンク...
ワタクシ、リンクが張ってあった瞬間に、
そのリンク先のURLを確認するクセがあるのですが、
その下の括弧書きの文章読む前だったので、
ちょっと吹いちゃいましたwww
これを応用すると、期限切れのリンクとかにも飛べr...

まぁ、あのお方のブログももちろん読んでいるのですが、
さすがといいますか、更新されるとサラッと上位に浮上してきますよね(・∀・)
定期的に応援ポチもしているのは内緒ですwww

さて、定期的に触れられている実需売りのお話...
>実需不動産ってのは欲しい相手がいれば

・・・

欲しい相手がいなければどうしようもないって
ことですよね...(´;ω;`)ウッ…

No title

エアベーって儲かりますよ。何でやらないの?ウチでコンサルするから大丈夫・・・アレ?

会員登録でトバされ(笑)

て、すぐ戻って参りました(^_^ゞ
ポチは…ご想像にお任せします。
我が忠誠は旅団に‼

投げ売り悲喜こもごもですね!
管理組合規約‼言われてみると、とても納得です!
委任状で決まってたり…?
不動産て人間心理が面白いですね!いえ、閣下の記事が面白いです!!

最近はエアべべで一儲け狙ってる会社と賃貸借契約をして、その間に高い利回りに見せて売るのが私の楽しみです。最低でも2年間は安心ですし大助かり。○×6さんとかわらっちまう賃料で借りてくれます。

まんざらダメでも無いかも

民泊の経過は、親族が運営なので観察中ですが、
賃貸併用住宅にしてる方なら、なんか色々美味しくイケそうな気がしてきてます。
エアビーの本来の目的を大幅に外すからダメなんだし。
農家はOKです。
タワマンでは騒がれてるけど、禁止と言っても、裁判事例はまだ無いです。
法的には、保健所がNG位で、他はグレーですもの。
現に、家主・管理が中国人なら突き詰められないのです。
彼らは、Gばりの打たれ強さ無神経さがあります。
海外の家主なら連絡も取れずですから。
習いたいもんです。

No title

とある大物ブロガー様、紹介してらっしゃるムック本もはや建築業者さんレベルですw

せっかくなので...

今までのエアベー関連ネタでも投下しておきますw

どの投稿も法律・条令などはいつでも変わる可能性があることや様々なリスクに対してのお話をされていますwww

[airbnbについて]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150720.html
[エアーベンベー。。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151005.html
[民泊問題。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151106.html
[南京玉すだれ。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151117.html
※何気にそれなりの数があったので連投します...

それにしても、レジの退去日の延長...
いろいろと予定が狂って災難ですね(´・ω・`)

エアベーネタ②

ということで、連投にて失礼いたします...

[エアベーのお話。。。(セミナー特需もなさそうなのでポチ狙いでエアベーネタ書きましたw)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151208.html
[エアベーネタ。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20160131.html
[エアベーからの法改正ネタ・・・。(今日はわりとシリアスに書いてみましたw)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20160308.html

とりあえず、時系列で追って並べてみましたw

そういえば「とある大物ブロガー」さん
ケン○ヤコラムも更新されてましたね(・∀・)

No title

退去日変更なんて可能なんですね!

退去日もサインしたり契約だから、強制力が有るものと思ってました。

不動産は、まだまだ知らない事が多いですねぇ。。。

いつでも

売り時、買い時ですね~
消費税が上がってもそうだし、エアベーでコケてもそうだしで。

常に、「適価」が幾らなのか、相場を把握するのは本人の責任、
ということでしょうな・・・

エアベー、どうなっていくんですかね。最近ニュースでは見なくなってきていますが。

No title

偶然、3月30日の某サイトのコラムも同様の内容でした。

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