プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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不動産屋に騙される話。。。

banner赤ずきん
最近、新戦力君が日経225でメチャメチャ儲けてるらしんですのw

こんにちは。

我々のいる不動産業界。。
日々どこかしらで賃貸なり売買なりの取引が行われていますが、その取引過程で「不動産屋に騙された」って話がよく出ます。

聞けば「契約書や重説では○○です」と言われていたのに引き渡しを受けてみれば△△だったとか、○○だっていうから安心して契約したのに○○がそもそも機能していなかった、、など「あー、それって仲介さんの説明義務違反ですね」ってケースがほとんど。。

「仲介さん、こう言ってたのに実際はこうだった」となると普通に考えても「あいつに騙された!」って思ってしまうものなのですが、実際、不動産屋側から見ると「ん?これって収益目的で使うつもりで買ってんだからどうでも良くね?」ってこともありすべてがすべて「騙された」ってことでも無いこともあります。

しかし説明すべきことを説明しなければ何のための仲介なのかわかりません。
結果的に「騙された」なんて言われないように我々仲介業者も必死に重説にクドクド書き込んでは「ほれ、、ちゃんと説明したんだからあとで文句言うなよ」といわんばかりにどうでもいいことまで事細かに書き込みます。。

それでも物件が中古物件だと調べても調べても調べ足りない時があります。(プロの業者が必死に調べたつもりでも意外に抜け落ちてる部分ってあるもんですw)

なので最近は契約書に「売買の目的」として「本物件の売買は収益物件の売買を目的とする」とか「戸建て住宅新築のための土地売買とする」なんてことを記入するようになりました。(我々だって仲介責任リスクを少しでも軽減するためにいろいろ考えてるんですw)

例えば「収益物件の売買」が目的であれば雨漏りやシロアリ被害などがあれば大問題になりますが、「戸建て住宅新築」が目的であれば建物に雨漏りがあろうがシロアリが出ようが契約そのものにはあまり影響が出ません。(建物は取り壊すので建物代は無しなんてことも出来るし減価償却するなら建物代と土地代を分けて契約するなんてのも売買の目的を決めてるからそう記入することが多いです)

しかし、この売買の目的が明確に記載されていないと買う側はどうにでも取ることが出来ちゃうので「取り壊し前提の土地として買ったけど売買の目的が書いてないから雨漏りしたら瑕疵担保責任を追及しちゃおうっとww」なんてことも物理的に可能になり、実際、そう言う請求を起こして取り壊し予定の戸建て住宅で修理代をせしめた強者も存在します。。(そうならないように重説にいろいろ書き込んで瑕疵の追及が来ないようにするのも仲介の腕ですw)

ただ、この手の話になるとどうしてもキャリアというか経験の差で売主さんを守ることが出来るやつと守り切れないやつってのが出てきます。

例えばですが我々が良く使ってる契約書や重説の書式で「全日仕様(通称ハトマーク)と「全宅仕様(通称ウサギマーク)ってほとんどの売買取引にデフォルトで使える雛形があるのですが、あれってよく見ると収益物件の売買に100%向いてるわけではありません。(どっちかというと戸建て住宅の売買に一番向いてる書式です)

これをいろいろアレンジして投資物件用の契約書や重説を作るのですがPCの扱いに慣れていない仲介さんだとこれをそのまま使おうとします。

別にそれでも売主買主、お互いの仲介さんがある程度信頼関係があれば用は足りるのですが使い方によっては相手を嵌めることも可能です。

狼「今回は一般的な全日の契約書のデフォルト書式でやりますね」

ワタクシがこう聞いて「あ、今回は全日書式でやるのね(なら安心だ)」なんてロクにチェックもしないで信用されると、ワタクシわざと融資特約の欄を微妙にブランクにしておきます。(銀行名くらいは書きますが融資予定金額とか予定金利なんか絶対書きませんw)

こうするだけで融資の内容で融資金額とか融資年数、金利などの条件が悪くなっても「融資出たんだから契約は履行ねww」と融資特約の契約であってもどんどん履行させちゃいます。。

相手仲介「いや、、あの、30年の融資期間じゃないとCF出ないので25年じゃ無理なんです」

契約書で約束していないことは我々にとっては一切関係ないことなので契約書の約定条件を満たせば今さらなにを言おうと我々知ったことではありません。(だって融資予定銀行から融資引けたじゃんw)

これ以外にも契約条文の言い回しを微妙に改ざんして「どっちにも取れるような文言」を考えて契約までまったく気が付かない仲介さんがあとになって「こんなの聞いてない!」と言ってきてもお互いハンコを押した書類がある以上我々一歩も引きませんw。(ま、ほとんどの場合、相手仲介さんも気が付くので成功する確率は10%くらいですけどw)

こんなのも後々になって「仲介に騙された」ってジャンルに入るのでしょうが、そういうのをノーチェックで契約を許しちゃう相手仲介さんからしたら買主さんに「俺らは騙してねーよww(騙したのは相手の仲介だよ)」って主張するはずです。。

ある意味、仲介さんの言い分もわかります。

えぇ、、
だってこれって「騙した」のではなく「気が付かなかった」だけですからw


実は「不動産屋さんから騙された」って話のほとんどがこの「気が付かずに」話を進めてしまい後になってにっちもさっちも行かなくなったって話が多いんです。(だからどこの仲介さんも騙したって意識が薄いんです)

ある程度こういう嫌な経験を積んでると仲介の電話口での言い分聞いてると警戒感も湧きある程度なら予測も出来るのですが経験値の低い仲介さん、、まずこういう細かいところが見抜けません。(経験してないんだから仕方ないです)

戦時中、ゼロ戦パイロットを養成するだけで何年も月日を掛けてやってたことを特攻攻撃するだけに戦術が変わり「離陸したら着陸はありえないんだから教える必要はない」と離陸訓練と地上スレスレに飛ぶ訓練などだけで戦地に送ってたのと似ていて不動産業界も3か月の試用期間どころか最近は入社して3日後くらいには実戦配備されることが多いです。(気長に育成していると無駄メシ食わすことになっちゃうのでw)

これを物件案内メールとか掛かってくる営業電話だけでどのくらいのキャリアがあるのかなんて見抜くのは酷な話ですが、これが出来るか出来ないかで数百万~数千万の利益差が生じることを考えるとやはり出来るようにならないとダメなんじゃないかと思います。(ちなみにワタクシ、、これが出来るようになるまで約10年掛かりました、、)

さて、
こんな子供騙し的手法(あまりに姑息なので手法もへったくれもありませんがw)。。
仲介会社によってはまったく通用しない会社っても存在します。(下手すると返り討ちに遭いますw)

どこかと言われると大手などで契約書と重説の中身を法務部とかで二重にチェックしてる会社と客付け側にも関わらず買い側仲介が売契、重説を作ってくる会社などなのですが、彼らにそんな書類を「案」として送り付けても恐ろしい数の不備を指摘されて「てめーらの子供騙しなんか通用しねーからww」とやり返されますw。

なので取引相手がこれら大手仲介(特に銀行系w)の場合、我々ひたすら売主の安全だけを守る取引に終始してしまうのですが(変に逆らうと相手仲介会社内のマイルールが飛んでくるので波風立てない取引がキモになりますw)逆に契約書の「案」を送って一発OK出るような仲介さんが相手だとその「案」からどんどん進化させて「攻めの売契」へと変貌しますwww。

と言っても売主が有利になるだけの契約書だとあとで無効にされることもあるのであくまでも「裁判になった際、強弁すればこっちが有利になる程度」の文言修正だけです。(あまり詳しくブログで書くのもあれなのでこれ以上は言及しませんがw)

言い回し一つで売主にとっては何百万も得したり損したりする不動産の契約ゴトですのでこれから物件を売ったり買ったりする際はどこをどうイジればこっちが有利になるのか?なんてことを考えるのも楽しいものですよ。。(但しあまりこっちばっかり有利になるようなこと書いちゃダメですw)

特に賃貸契約。。。
売買と違い仲介さんによっては契約自体がユルいことも多いですから貸主有利になる契約条項なんて結構あるもんです。。

これは内緒ですがウチのレジ。。
謄本上は地下1階、地上2階なのですが1階部分はどう見ても地下1階には見えません。。。

「でさー、地下1階なんて表記で募集すると内見すら来ないから、なんとか地上1階表記でおn、、、(以下略)」

・・・

・・・

こんな事例、、
ちょっと考えればいくらでも湧いてくると思いますのでぜひお試しあれww。。


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こんなことばっかり書いてるからいつまでも顔出しキャラになれないんじゃんw

COMMENT

賃貸の常套文句

「現状有姿」って、素晴らしい言葉です。

賃貸のユルさ→私も、建築図面ではサービスルーム表記なのに3.5畳の1部屋として募集しちゃってます。
売買やシェアハウスなら、窓無しは居室ではありません。

売買とは違って賃貸営業は責任無いから、アホでもやっていけるんですね。
何かあっても家主に押し付ければOKですから。

俗にいう...

『霞ヶ関文学』と同様の手法ですね(・∀・;)

『特殊な用語の挿入』『てにをは』一つや『句読点の打ち方』で意味をガラリと変えてしまうことができてしまいます(--;)

一例を出すと『完全民営化』と『完全民営化』なんていうのが割と有名でしょうか。

この例の場合ですと、前者は明確に1パターンの解釈しかできないのですが、後者は法律上3パターンほどの解釈ができるというものです。
※詳細を知りたい方は各々でググってくださいwww

まぁ、官僚レベルで使いこなせる方はあまりいないでしょうが、
こういうテクニックもあるというのは、
自衛手段として知っておいた方がよいかもしれません...
※もちろん悪用も可能ですがΨ( ̄∇ ̄)Ψ

No title

色々奥が深くて、徹底的にやろうと思ったら、ハマりそうです。
やっぱりその人なんですよね。
すごい雑な書類作られて私が指摘したって過去があります。信頼感一気にダダ減りしました。人は悪くないのですが。
閣下絶好調‼ですね!

No title

 え~っと是非そのブログで書くのもあれな話聞きたいっす。落選しましたが余計セミナー行きたくなりました(笑)

No title

>最近、新戦力君が日経225でメチャメチャ儲けてるらしんですのw

kwsk新戦力君ブログ立ち上げてください。

No title

島です。おサルさんに挨拶しました。

おやすみなさい( _ _ ).。o○

法律用語

独特の言葉の使い方がありそうですね。
経験ないと中々わからない文化でしょうな・・・

特許の文面で使う言葉よりはとっつきやすそうですが。^^;

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