プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
09 | 2017/10 | 11
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -
検索フォーム

手付金あれこれ。。。

banner赤ずきん
だから法人振込が誰だかわかんないn(以下略)・・・なんですのw

こんにちは。

投資物件を買うとなると売買契約が必要になります。

その際に契約した証として「手付金」なるものを支払って契約締結となるのですが、

この手付金、、「一体いくらくらい払うのが常識なのか?」

意外にここで悩む人が多いと聞きかじりました。。


今日はそんな基礎的な話でこの手付金にまつわるよもやま話をネタにしてみます。

さて、
この手付金ですが、手付金には3種類あるのはご存じだと思いますがおさらいすると以下の通り。。

①証約手付・・・契約締結の証にすることを目的にした手付け
②解約手付・・・買主が既に支払った手付金を放棄することで解約出来る手付け
         売主は手付金の倍額を買主に返すことで解約が出来る手付け
③違約手付・・・売主・買主に契約違反があった場合に損害賠償とは別に没収出来る手付け


ワタクシ、一度だけこの手付を①の証約手付でやったことがありますがこの時は「売主に手付を倍返しされて解除されるのが嫌だ」って買主が言うのでこの手付にして契約そのものをロックすることが目的での話。。
(売値が安すぎて手付け倍返しでも売主が本気で売ったら売値の3倍くらいになるのがわかっていたのでそれを阻止するためにこの手法を取りましたw)


一般的に不動産の売買契約では②の解約手付と判断するのがほとんどで、不動産の売買契約で「手付け金」と書いてあればなにもしなくても法律上は「解約手付と推定される」と判断されます。
従って①と③では手付金を放棄して解除ってのが出来ませんが実際の現場では単に「手付金」と表記されてますのでここの部分はあまり悩まなくてもOKですw

この手付金ですが、授受できる上限が決められているのは売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合のみ。(売買価格の20%が上限です)
しかも売主業者の場合、上限20%でも1000万を超えるか未完成物件の場合は5%、完成物件の場合は10%を超えると供託などの保全措置が必要になるので保全なんてめんどくさいことを嫌う業者さんは一般的にこの範囲内の手付でOKってことがほとんどです。

個人間でのただ個人間などの売主が非宅建業者の場合、手付金の上限はそもそも存在しないので変な話、売買価格1億の物件で手付け5000万なんて決め方も出来ちゃいます。

参考までに売主が業者の場合、クーリングオフなんて救済制度がありますが、たまに売主さんが非業者でも出来ると思っている人がいるのでご注意ください。(これは消費者保護を目的とした法律ですので個人間売買では適用されません)


で、その手付金ですが「一体いくら払えばいいのか?」と聞かれれば現実的には売買代金の5%~10%ってところが昨今の相場でしょう。。
ウチでやってる仲介での契約だと
①5000万の場合・・・ま、平均すると大体200万くらいかなー。。。w
②1億の場合・・・300万~500万くらいが相場でなぜか大手だと1000万くらいの手付を払うって言ってきますw
③2億の場合・・・多くなっても1000万くらいで手を打ちますが500万くらいでも「少ない」とはあまり言われませんw
って感じです。。


そういや前に2億の物件に対して手付金「10万円」って話が来たことがあります。
売主さんがそれでもいいというなら別ですが、我々仲介の立場で買主からこんな手付金額を希望されると「2億の物件買うのはいいけど諸費用分のお金用意できんのかよ?」とめちゃめちゃ心配になります。。


またこのように極端に手付金が少ないと売主から手付倍返し攻撃を喰らって後から来た高買い買主に寝首を搔かれます。。(この場合だと理論上2億20万円を超える買い付けが入るとそっちに売られてしまう可能性が高まります)

なのでワタクシ、買い側仲介に立った際、「万が一、他から買い付けが入っても売主が横恋慕しないくらいの手付金は最低でも入れておいた方がいいですよ」とアドバイスしてます。

どうやるかと言えば、キャップレートを利用します。
仲介やってると「欲しいと思う人の物件の利回り相場」くらいは頭に入っているのでその手付けを倍返しされて他に売ることが出来ない利回りになるくらいのちょっと厚めに手付金を算定して「このくらい手付けを突っ込んでおけば後から来た高買い客でも手が出ませんよww」って金額を設定します。

例えば売値5000万、利回り8%のS造物件があったとすれば、(ここ、RC、S、木造で変化するので注意ですw)そのエリアで売れる利回りをチェック。
7%を切る利回りだとおそらく買いたいて思うやつは少ないだろう、、と考えつつ、7%の利回りでの売値は5714万と算出、、

理論上の高値として算出した5714万の買い付けがあとから飛び込んで来たと仮定した際、倍返しされてそっちの持って行かれる可能性がある手付金は714÷2で357万。
てことは手付金357万以上の手付を入れておけば7%なんて利回りで買い付けが入ってきても売主さんは「こっちの方が高いから最初の買い付け飛ばしてこっちと契約しちゃおうww」ってことがそうそう出来なくなります。

最近はこんな荒っぽいことをやってる売主をあまり見たことありませんが解約手付ってのはこんなことも可能ですので「手付金をいくら入れて契約するか?」なんてときにちょっと思い出していただけると幸いでございます。

それでも「えー、、こっちは諸費用まで融資で賄うつもりでいるんだからそんな高額な手付金無理っす」って場合もあるかと思います。

そんな時は先ほど書いた「①証約手付」の出番ですw
先ほども書きましたがこの手付は②の解約手付のように「手付倍返しで解約」ってことには使えないタイプなので「出来ればこの契約、、手付10万の証約手付でお願いします」なんて言ってみてはいかがでしょうか?

ま、あれです。
これだと結局「おいおい、、物件買うのはいいけど諸費用分のお金用意できんのかよ?」とやっぱりめちゃめちゃ心配になりますけどねw


と言うことでワタクシなりの結論ですが2億くらいまでの物件を買うならとりあえず500万くらいのキャッシュを蓄えておいてください。(たぶん、このくらいあれば仲介から文句言われませんw)


人気ブログランキングへ
ダラダラ書いたわりに結論にあまり根拠がないんじゃんw

COMMENT

No title

 いやいや今日は勉強になりました。むか~し手付金の法的性質とか勉強しましたが、やっぱり本で勉強しただけで実務はどうなのか分かりません。
 こういう知識をチラッと出してはったりかますと、相手もおや?って思いますからね(笑)

手付け金の四方山話

ブログ更新300回記念の記事で少しだけ触れられてましたねw
[300回目の更新なんじゃんw]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120718.html

この記事では、『中間金を入れる』なんてのもありました♪

···

相変わらずの検索ネタコメントになってしまいました( ̄▽ ̄;)

勉強になりました!
ところで手付金はありますが物件がありません…

No title

証文手付け、勉強になりました!
手数料も借りられるなら、とりあえずキャッシュがあるのを見せておいて、とか出来そうですね!
まぁ私そういう立場になれるかは不明ですが。

オモシロい物件探し

このご時世は、1/1000と 思いつつも、大手仲介さんのHPは確認してます。
が、です!
閣下のおっしゃる通り、まだまだー!
このご時世に便乗したい夢見る売主さんばかりで。
そんな度素人には、そこ、融資付かないのよーなんて解るはずもなく。
今は、キャッシュ貯めますです!!

あ、さっきの非公開で。
送信ミスっす


ちょうど月曜日 手付け50万円闘魂注入しますた。(物件7000万円)

#これで銀行3Sカード揃いましたが、この手は強くないなあ。

次回懇親会で銀行さんと仲良い人に出会えますように🎵

手付け

そういえば、これまでに4件の物件買いましたが、全て
100万円均一でしたね・・・

一番高いのが3%程度にしかならないので、まあきちんと
買えそうな客かどうかの方が一番効いているのかなとも
思いました。

でも、自分が売るときはしっかり請求しよう。w

EDIT COMMENT

非公開コメント