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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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ロボットレストラン。。。w

banner赤ずきん
なにやら今日は意味深なブログタイトルなんですのw

こんにちは。

最近あちこちのブログとかで「仲介手数料が物件価格の3%ってぼったくりじゃねーの?ww」というネタをちょくちょく見かけます。(しかも両手仲介になると手数料は2倍になって「ホント、不動産屋って濡れ手に泡だよな」と言われてしまっている有様。。)

事実、以前にも某有名投資マンション建築会社の社長様からも「俺ら、土地探しから建築まで請け負ってやっとの思いで薄利を稼いでいるってのにオマエらときたらちゃっちゃと契約書にハンコ貰うだけで3%だもんなー、やってらんねーよww」と文句タラタラ言われたこともあるし(そんなこと言われたのでそれ以降その会社で建築した物件の仲介はどんなにお願いされても全部却下してますが、、なにか?w)昨今はあのホリエモン様までもが「この不条理な料金体系もいつかはAmazonに食われちゃうんじゃね?」とも言われてます。

おっしゃる通り、単に契約書作ってそこにハンコ貰うだけであれば手数料3%なんてのはボッタクリ以外のなにものでもありませんw。。(特に前の取引の契約書を丸写ししただけでロクな調査もしないで作成交付してしまい後になって問題になっちゃう仲介さんあたりはホント、いずれホリエモン様がおっしゃるような末路を辿ちゃうんじゃないかと、、)

この3%+うんちゃらかんちゃらの仲介手数料ですが性質的には「これ以上貰っちゃダメよ」っていう上限金額です。(と言ってもこれ以上貰う手段として広告料、業務委託、コンサルフィーなど別のネーミングであれば3%超えても法的にグレーですが基本問題ありません)

ただ大手さんあたりはこの上限いっぱいの手数料がデフォルトなので「手数料マケてください」と言っても「規則なので・・」とやんわり断られるのが関の山。。

中小の不動産屋さんでも上限金額でありながら「正規手数料」として満額持って行くところがほとんどですから「貰える上限金額=正規手数料」と捉えてる業者さん、、多いんじゃないかと思います。

この3%の手数料。。
1億であれば約300万
2億であれば約600万
3億であればほぼ1000万。。。

これが売り側買い側で掛かるので3億の物件売買となると手数料として約2000万のお金が右から左へ消えちゃいます。

これだけ見ると「単に書類作って2000万とはけしからん」となるんでしょうけどそんな払いはしたくないって言うならご自分で買主探して自力で契約書作って物件を売買して、あとで買った買主から文句言われてもご自分で解決する自信があるならわざわざ仲介なんかに頼まなくても全然問題ありませんw。(但し重要事項説明書は宅建士のハンコは必要なのでハンコ代で済む人を探してハンコ押して貰えば10万くらいで押してくれる人もいるんじゃないかと。。w)

ワタクシも時々、売主さんと買主さんが仲介会社を通さないで売買するって場面に出くわすことがありますが、売主、買主さんがどちらも非宅建業者であれば重説は作らなくても買主さんが納得している場合、契約書だけで売買取引も可能です。

ただこの場合、売る側はお金を貰う立場ですから手数料払うのなんてもったいないって言いきれちゃうのですがお金を払って買う側の人ってのは「やっぱり専門の人が立ち会ってくれないとちょっと怖いかも」と思う人も事実。(この場合知り合いの不動産屋さんの社員とかに個人的に書類のチェックして貰って売買やってお礼に商品券、、、なんてケースが多いです)

そんな不動産取引に慣れてない人以外の不動産取引の経験が豊富な人同士であればこんな取引も物理的には可能ですので「手数料払うのはもったいないから嫌だ」って人は我々仲介なんかに頼まないでどんどんチャレンジしてみてください。(そんな経験豊富な人同士の仲介業者を噛まさない相対取引が増えれば宅建業法も変わり岩盤規制的な仲介手数料の上限も下がるかもしてれませんよw)

さて、
そんなワタクシですが仲介手数料を満額いただくってケースは公約通り「クソ高く売買が出来た時」と「物件の売買の難易度が低い時」のみです。

例えば都内で環七の内側の物件で築5年とかで指し値無しで4%台の利回りでも大した苦労もせず速攻で買い付けが入って相手の仲介さんが「契約書も重説も弊社で作るからおとなしくしててください」なんて言ってる時、、我々、満額の手数料なんていただきませんw(ま、そんなリスクも労力も掛からない取引、、滅多にありませんけどw)

ワタクシの考える仲介手数料ってのは売った後も付きまとう仲介責任の担保として預かる費用的位置づけなので岐阜の奥地の築30年、現在全空だけど想定利回り12%なんて物件を仲介するとなんて場合、売った後の仲介責任を考えると正規手数料の3%貰っても仲介のハンコなんか押したくありません。。(なにかあって裁判沙汰になってそこまでいちいち行って対応しないといけないなら正直、手を出さない方が無難ですw)

あと築古再建築不可の中古戸建を仲介するって場面。。
恐らく都内であっても売値は2000万を超えることは稀です。。

となるとこれで貰える仲介手数料はいいとこ70万程度。。

70万は大金ですが決済した建物や土地にに不具合があったりとかの仲介責任上のトラブルで訴訟問題になったりすれば仲介業者は調査義務違反とかでこの70万の担保も一発でふっ飛んで更に追証になることもしばしばあります。(事実ワタクシ、過去に300万の戸建てを仲介して雨漏り一発で仲介手数料全部吐き出した上に150万の追証喰らいましたからww)

不動産取引で重説の備考欄が空欄で「これホントに調査してるの?ww」ってのを見掛けるのですが、中古物件で特記事項が書いてない書類にハンコ押すのはホント恐怖です。(押した瞬間このロクに調査してない業者さんと共同責任になっちゃいますからw)

なので我々、あとになって「調査義務違反」と後ろ指刺されないように自力で全部調査し尽すのですが、それでも物件によっては引き渡し後になんらかの問題が発生します。

ワタクシ、一旦いただいた仲介手数料をパーッと派手に使わないのはこういう「なにか問題が起きれば損害賠償として契約当事者に返金する可能性がある」ということが頭にあるからなんですが、本音を言わせていただくとやっぱり一度飲み込んだお金は吐き出したくありませんw。

しかしそうは言っても仲介の現場ではそうそうお客さんを選べません。。(頼まれたらなかなかイヤって言えないしw)

なのでワタクシ、相対する仲介さんと買主さんを毎回チェックしてます。。
持論ですが、仲介さんがしっかりしていて買主さんの手綱をしっかり握ってる場合の売買仲介にほぼ失敗はありません。(だってウチに調査不足があっても「ここ間違ってますよw」って厳しい指摘してきますからw)

そう言う仲介さんに当たると「今回の手数料でパーッとカイエン買っちゃおうかなww」なんて気も起きるのですが(なぜ不動産屋は儲かりだすとカイエンとかフランクミューラーが欲しくなるのか、、永遠の謎ですw)そんな安心仲介さんなんてホント稀にしかいませんw。。

そんなわけで言い訳がましく仲介手数料3%の正当性を説いてみましたが、書いた原稿を読み返してみたら全然説得力がないことに気が付きましたw(結局オマエはカイエンが欲しいだけちゃうんか、、、っとw)

ホリエモン様がおっしゃる通りホント、5年後なんてどうなってるかわかったもんじゃないですね。。。


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ロボットが重説読み出したら我々速攻で失業しちゃうんじゃんw

COMMENT

No title

地面潜って残機物までないかチェックしてくれるサンダーバードみたいなロボット仲介さんだったらいいですね。でも詐欺を見抜いてくれるかなあ?

手数料無料とかもありますが、タダほど恐いものはないってよく言ったものですね!
それは手数料だけみればやはりとはありますが、やはり書類だけではないですよね。
ホリ○モン氏は、書類だけと感じさせる業者さんしか周りに居なかったのでしょう。

車の自動化運転の方が早そうですね!

以前契約書の特記事項に意味不明な事が書いてあったのですがそれっておそらく前回の取引の写しなんでしょうねw
3回程訂正して契約当日を迎えましたが
最後に仲介の会社名まで違っていた事に気が付き閉口しましたw
前にいた会社なんでしょうねw
こんなテキトーな人たちにとっては濡れ手で粟な感覚なんでしょうかね?
もう少し全体の質を上げて貰うか消えていなくなって貰うかして欲しいですね~

仲介手数料の是非

冒頭に出てくる建築会社の社長のような
ある程度責任が発生する立場の方が
おっしゃるならわかるのですが、
物事の表層しか見ない方々が、
イメージだけでけしからんと捲し立てるのは
お門違いな気がしてしまいますね...

記事でも触れらていますが、
そんなに手数料払いたくないのであれば、
業者レベルの知識を身に付けた上で、
合法的に直接取引すればよいことですから...
※まぁ素人目でみても知識自体が微妙な業者もたくさんおりますが...

法律上の手数料があくまで上限であることも
その手の交渉の余地を残す為でしょうし...
※実際の現場で交渉できるかは別問題です(^^;

個人的な意見ですが、
そもそも形式的にでも正規手数料を決めておかないと
グレーなフィーばかり要求されてしまい、
顧客側が不利になる交渉が増えそうな気がします(--;)

そんな正規の手数料について言及するぐらいなら、
その他のグレーなフィーだったり、
様々な抜け道について議論した方が
よっぽど有意義な気がしてしまいます...
※まぁこれはこれで必要悪なのかもしれませんが。

No title

 手数料って名前もよくないかもしれないですね。物件保証料及び仲介責任料とかにすれば少しは理解が得られやすい気がします。
 普通の人は売主と買主をくっつければ良いんでしょ?とか思ってるはずです。
 余談ですが、ちょど今日のNHKの7時のニュースで売主と買主を直接マッチさせるサービスを行っている不動産会社が紹介されていました。手数料は売買が成立したら買主からのみもらえるみたいでした。

物件購入に当たり

実は、銀行系の大手仲介か、地元のお付き合いのある仲介さんしか経験がありません。

閣下のブログでこんなコメは、大変失礼と承知なのですが、いい加減なとこが多いこの業界。
賃貸で、痛いほど懲りてます。
大手さんは、特に銀行系は融資も簡単に引っ張れ、またグループでの成績にもなると、こちらがお願いした書類諸々や諸条件をしっかり揃えてくれます。
手数料払うだけの事はあります。
地元系は、売主がしっかりしているので、なあなあでいけます。
手数料は、気持ち的なオマケのみですが、管理をお手伝いしてくれたり。
この先、川上の情報をくれるかもですし。

閣下、カイエンは…。
運転するなら、スバルの高級機種で事足りますし、
お手入れは、いちいちポルシェに持って行かないとなので面倒です。
車重があるので4駆の効きもイマイチ。
ノーマルでも、ぐんぐんガソリンの針が下がるので、ターボ付なんか想像するのも怖いです。
ハイオク満タンにすると、ゲーッな金額です。
営業にも使えないかと。

都内は、やっぱり自転車とバスと電車に限ります!!
だいたい、ポルシェ他高級車に乗ってるヤツって、どーよー、嫌いです。
維持費のかかる消耗品の車に1千万出すなら、物件購入の頭金の足しにしたい!!
お金持ちの気持ちは、さっぱり解りません(T.T)

カイエンといえば...

2回目の投稿で失礼いたします...

狼さんの場合、たとえカイエンが買えるほど儲かったとしても
奥様に猛反対されるんじゃないでしょうか?
まぁ、社用車にすれば無問題ですがwww

参考までにネタ元はこちら↓ですw
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20121114.html

いい加減、何でもかんでも検索ネタにしてしまうのは
やめたほうがよかですか?

手数料の多寡

まあ、金額だけに目が行く人と、何故その金額なのかに目が行く
人とで感想は異なるのでしょうね。
ホリエモンは法律で失敗しているのに未だ前者とはw

Amazonがお坊さんの時のように破壊的な値段で参入するかもと
思っているのかも知れませんが、googleも撤退した分野、そう
簡単ではないでしょうね。

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