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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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相続系売買あれこれ。。。

banner赤ずきん
サクラ咲く、、、なんですの?w

こんにちは。

不動産物件を探しているとごく稀に「をを!!これいいじゃん!」って物件を発見することがあるのですが一般客に広がりやすいネット環境で見つけた物件だといわゆる「瞬間蒸発」という現象に遭遇します。(どうでもいいけど「すでに買い付け6枚入ってます」ってドヤ顔で言う前に広告落せよ、、、とw)

おそらくローン付けが簡単でたくさん出るやつほどその傾向が強いと思うのですが、最近は5000万くらいまでの物件くらいなら融資が厳しそうな物件でもサクサク買い付けが入ってしまいこっちからしたら「ん?現金でしか買えそうもないのになんでこんな速攻で売れちゃうの?」って場面に遭遇することも増えてきました。(うちで今週決済する物件も現金じゃないと買えない物件なのにそこそこ引き合い多かったらしいですから)

さて、そんな引き合いの多い物件でこの手の築古物件以外で築浅物件ってのがあります。

この築浅物件、、。
今どき売りに出すと恐ろしい売値で売れていきますが、買う人は都銀のTIBOR金利で0.6%なんて恐ろしい金利で資金調達出来る相続系の富裕層。。

ウチの売り出し価格である「血も涙もない売値設定(※商標登録申請中w)」でもちょっと新戦力くんがハッタリかまして指値に応じないと最終的にはほぼ満額の買付が入ります。(最近の新戦力くんの指値に対する顧客あしらい、、見てるワタクシの方が辛いものがあります。。。w)

これらの人って物件買うのに当然利回りは見ていると思うのですがそれよりもそんな部分で買付入れるのを躊躇してると他の買付に負けちゃうのでこっちが意地はって指値に応じないと最終的に渋々買付金額をあげてきます。(聞けばちょっと指値しただけで番手下げられた思いを何度もしてるのでもはやトラウマになってるそうです)

我々、こんな値段で売れても収支なんか回らないし融資する銀行だって「いくらなんでもこんな悲惨な利回りで買おうなんて頭がおかしいんじゃないですか?」くらいに言うだろうだろうと思って「ホントに融資の見込みが立つならその買付け受けます」っていつも答えています。

しかしそんな低利回り物件であっても融資する銀行さん、、オーバーローンで融資実行します。。。

決済の日にその買主さんが銀行と所有権移転の手続きしてる時、恐ろしいまでの共同担保設定書類にバンバンとハンコ押してるのを見ると(というかもはやそのハンコ、本人ではなく仲介さんが押してますw)「嗚呼、、この買主さん、、持ってる物件全部ヒモ付けされて共同担保設定されちゃうのか、、、(涙)」って思います。(信託さんとかの顧客であることが多いのできっと持ってる土地以外の金融資産もいろいろと凍結されちゃうんだろうな、、、と)

よくセミナーとかでは話してることですがこれらの相続系買主さん、、
ウチの売主さんから買った事例だけで平均を取ると85歳くらいが平均になります。

この平均年齢のお客さんの融資条件、、ほぼ30年以上の返済期間になります。(ワタクシの最高記録は89歳で32年ってのがあります)

85歳の時点で30年融資組むと理論上の最終返済年齢は115歳。。

ま、長寿社会の日本では理論上可能ですのでこんな年齢になっても貸して貰えるんじゃないかと思いますが実際は相続人がちゃんと存在していて相続人が後のことを引き受けるというか条件でこんな超高齢融資が可能になると思います。

しかしこの前の案件、、。
明らかに買主さん、、ボケが入ってた気がします。。(内容が内容だけに固有名詞は一切出しませんし、コメント欄で「それって、◯◯銀行さん、よくやりますよねw」なんて書き込まないようにw)

我々が契約に出向いた際、重説読み合わせする前に買主さんの記名押印があったので「なんでこの仲介さん、、まだ読み合わせもしてないのに重説にハンコ押したんだろう」と不思議に思ってたのですが決済でも我々が時間前に到着したってのにそれよりも30分前に司法書士さんが本人確認済ませて送金する寸前まで終わってました。(なぜか売主書類が揃う前に銀行も融資実行してるしw)

我々には仲介さんも「このおばあちゃん、ちゃんと判断能力ありますから大丈夫です」って言ってたのでそれ以上ツッコミ入れずに黙って決済まで持っていったのですが、ワタクシも新戦力くんもこの買主のおばあちゃんと挨拶以外で一言も喋ってません。

ワタクシもなんとなく「もしかしてボケ入ってんじゃないか」と疑って何度かこもおばあちゃんに話を振ったのですがどんなフリに対しても横に座ってる息子さんが遮るように答えてくるんです。(ってかオマエに聞いてねーよw)

あとで売主に火の粉が掛かってくると迷惑なのでずっと気にしていたのですが最終的には全部息子さんが代理として決済してしまったのでわからず仕舞い。。。

帰りのクルマでも「あれ、やっぱり判断能力無しなの隠して契約してたよな?」って話になるのですがこれ以上話を蒸し返して契約そのものが壊れてしまっては元も子もありません。

実は来週、またそんなボケ疑惑のある87歳の買主さんと契約が予定されています。(これもいつものように新戦力くんが融資固めてから出直してこいって言ってる関係でまだ正式には決まってないですが、、都銀の融資なのでいつものフルr、、、、以下略)

一応売主さんにはそんな疑惑があることは伝えているので「判断能力が無いと判明した時点でやめましょう(だってあとで錯誤とかやられたらたまったもんじゃないっすw)」って話にはなってますがここでも同席者が必死に隠蔽して契約、決済まで持って行こうとするでしょう。。

最近、ちょっと気になってるこの手の話。。
連休中のあまり人が読んでいない時くらいにしか書けないネタなので連休最終日にコソコソ書いて本日のブログ、、論評無しで強制終了ですw。



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しかし、連休って相変わらずポチ数が伸びないんじゃんw

COMMENT

さすがに...

年度末の三連休とかですと、皆様、家族サービスなどなとでお忙しいのでしょうか(^^;

そんな私は平常運転で、更新直後に読んでますが(°Д°)ナニカ?

さて、相続系のお話ですが、
せっかく相続できるほどのそれなりの財産があるのに
とても残念なお話ですね( ´-ω-)

こんなあとからトラブルになりそうな火種ばかり作って
どうするのでしょうか...

まぁトンだらトンだで、
食物連鎖の上位者がかっさらっていくだけのことですので、
気にするだけ無駄だとは思いますが(ーー;)

変なトラブルにだけは巻き込まれないよう
お祈りいたします...

いろいろな意味ですごいですね。
そんなにお金持ってるのかいっ!というのと(相続税対策ですよね?)問題視されている高齢者の金銭面の虐○という?なんかいろいろ覗いちゃった感じです。
しかし年齢が同じだとしても個人差ありますね!

共担書類の山

去年秋に都内城南の10億で売ったマンションの買主の話。
色々と強烈な70歳ジジイで、見学時に推定年齢25歳愛人
同伴で来るような人だったが、満額買付で決済日を迎えた
が融資の某信託銀行会議室には司法書士が一心不乱で大量
の書類を確認中で不思議に思い、何の書類かを尋ねた所、
16件の共担書類と判明。
流石に決済には愛人でなく奥さん同伴だったが、ここまで
して買う必要性と融資する銀行姿勢に大いに疑問を感じた
後日、登記簿確認したら見事に16件の共担がズラーって

そのうち半分サイボーグな超高齢
買い主さん現れますねwww

判断力

法定相続人がやらかしているのであれば、実質的に問題は
出なそうですね。^^;

それなら当日同席させなければより完璧に・・・

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