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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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道路の考えたについて無責任n、、、(以下略)

banner赤ずきん
今回の連載、、グダグダ感いっぱいなんですのw

こんにちは。

昨日今日の連載の話ですが、、
公道で6m幅員で歩道付きなんて安く買えそうもない話より、安く買える可能性のある土地を抱えた物件の話の方が現実的ですのでそんな話を昨日に引き続き「無責任に」書いてみます。

まず、よくワタクシ届く相談で「この物件どうですか?シリーズ」で再建築不可などの戸建てを買うケース。。

大体、この時の相談は「この土地を買って隣の土地を買うか借りるかして接道要件を満たしたい。どうすればいいか?」ってパターンなのですがよほどの上流で掻っ攫った物件でもない限り難しい話です。

なぜならば一般のお客さんの前に売主に相談された不動産屋さんがなんとかして自力でバンバンしてお金に出来ないものかありとあらゆることを考えてみたけど実現できなくてそのまま売り出されていることが多いからです。

ただ、この場合、不動産屋さんは短期(ここでいう短期とは1年以内くらいのことです)でなんとか料理出来るか出来ないかで判断しているので気長に保有してなんとか出来ちゃう一般の大家さんとは時間のベクトルが違います。

てなわけで一般の大家さんの場合、5年後くらいに近隣で相続が発生してトントン拍子で買い取り話に進むなんて漁夫の利みたいな話になることもあり、キャピタルゲインばっかり追いかける転売系不動産屋さんと比較するとここが有利なのでこういう物件が出てきたらちょっと勇気を出して買ってみるのもありかもしません。(ワタクシも今度買うシェア物件はこんな気の長い話で買いますからw)

ただ都内の場合、狭い道路にある土地は往々にして木造物件が多いです。
ひとたび火が出るとたちまち延焼火災の餌食になるってリスクがあることは常に頭においておいてください。

さて、
来週、そんな狭い道路で敷地延長な物件を決済するワタクシの場合、接道している道路は公道ですが接道距離が建築基準法を満たせない1m85センチ。。。(あと15センチ接道していれば坪240万なのですがたった15センチのためにこの売主さん、坪130万で手放すハメになってますw)

隣地の土地を借りる契約も出来るので借りる再契約をすれば戸建て用地として再販出来なくも無いですがその場合の推定利益は約1000万。。

3ヶ月で1000万得られる話ですから投資資金に対する粗利率からすればそれでもいいのかもしれませんが今回、ワタクシが着眼しているのは土地の形状。。

前にもブログで書きましたが敷地延長な土地の前の土地が手に入れば得られる可能性を「最大限に増幅すると」利益は1億程度(地上げした土地を含めて新築デザイナーズレジ建てて満室になり次第売り払うという少々無茶な感のあるスキームですw)。。そんなトラタヌに考えると10年くらいシェアハウスでチマチマ回して投資資金全額を回収して現在60代中盤の前の土地の所有者になにか変化が起きるのを息を潜めて待ってる方が得なんじゃね?って結論に達した次第。。(ま、大体こういう話って絵に描いたモチで終わっちゃうんですけどねw)

しかし、これってこの土地が奥に長いからこそ、そうせざるを得ない話で、これが地上げしたら道路に対して横長のいわゆる羊羹切り出来る土地であれば地上げ完了次第ぶつ切りして戸建て用地として坪280万で分譲して4000万くらい抜いておしまいにしちゃうところでしょう。。(しかしこのような見た目、即金になりそうな話の場合、ワタクシのところに今回の売却話が来る前に他の買い取り業者に話をされてもっと高い値段でブン取られていたところなので土地の形状次第で話が来る来ないってとこにも影響してるってこと、、お分かりですか?w)

と、ここまで書いたところで言いたいのはただ道路のことを覚えても土地の形状や大きさによってその土地の用途がガラッと変わるので道路と土地の形状、大きさを見てどんな用途に使えるか?とその時の価格を考えないといけません。

素人の人がよくやりがちなのが「単に土地の大きさのわりに土地値が安いから」って部分で買うか買わないかを考えてる点。。。(安く見えるからと言ってもお得な物件とは限らないんです)

我々、不動産屋の考え方は
①その土地がどんな用途に使えるか?
②その時の収益がどのくらい見込めそうか?
③その利益が得られるまでにどのくらいの時間が掛かるか?
④実需用途の場合、戸建て用地にしたとしたらどのくらいの大きさによって切ると高く売れるか?
なんてあたり。。。

特に公道と比較するとなんとなくネガティヴな要素が大きい私道で幅員が狭いヤツはこの部分さえ理解出来ていれば付けられた価格を見て高い安いがわかるようになるので「土地と道路との関係としてセット」で覚えておいて欲しい部分です。。(「道路だけ」とか「土地だけ」で見るとなぜかその土地の価値がボヤけちゃうんです)

とワタクシ、意気揚々と「道路について連載ネタ書くよ」と言ってたわりにいつもの説教じみたネタになってしまった感もありますが、、、、不動産ってこんなとこが実は一番大事な部分でもあるので今後もこのへんの話題は懲りずに書き続ける所存であります。。

短い連載でしたがご参考になれば幸いでございます。。。



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道路って一括りネタで書くの難しいってことに今さら気が付いたんじゃんw

COMMENT

「道路」と「土地」

単純に土地値が安いかどうかではなく、
業者目線でなぜ安くなっているのかを検討することは
とても大事なことですよね(^^;

さて、昨日のブログの初回コメント後、
なんか見落とししていた気がしたので、
大急ぎでざっと再チェックしてみましたw

確かに過去ログ内でも「道路」と「土地」は
セットで検討されていますね。

いくつか追加コメントしましたが、
本日のネタ的にちょうど良さげなものがありましたので、
さらに追加しておきます。

[再建築不可物件あれこれ。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/date-20140313.html
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/date-20140314.html
[再建築不可物件あれこれ(その2)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/date-20140402.html
[今日もしつこく再建不、、、とw(たぶん最終回)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/date-20140403.html

...とこんなところでしょうか?

「道路」関係だけを光速で拾い読みしてみましたwww

やはり道路付けが再建築不可だと、とてもひけますね。
そういう中でも、安い高いってあるのも驚きです。
それに再建築不可で坪130万ってどんだけ~‼と。現実、厳しいですね。
でも知れて良かったです。

このご時世

接道が悪かろうと強気なお値段の物件ばかり。
ですが、オリンピック後まで待てないので、
この際、ターミナル駅に近い、駅前の栄えている場所での旗竿地を狙いに方向転換しました。
狙いは、容積オーバーのオンボロ古家のある融資がつかない土地値以上の物件です。
木造やS造ならば、どうにでもなります。

いろいろ物色し見学もしているのですが、相続で、使わない親の大きな家を売りに出す案件の多いこと。
特に、目黒区世田谷区。
清澄白河の豪邸をタッチの差で買いもらしました。
うりゃー、めげずに探し続けます!

正しい価値と時間軸

時間軸の目線も必要なんですね。

特に、プロの方々は12ヶ月以内に資金回収できなければ
死んでしまうところも多いでしょうから、長く持てる
部分こそがわれら大家の強みになるわけで。

今度そんな目線で物件を物色してみよう・・・

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