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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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道路の話を多少無責任に書いてみますw

banner赤ずきん
今日もサクサク更新なんですのw

こんにちは。

昨日のブログで予告した「道路」の話。。

今や旅団ブログの検索エンジンと化したラスティさんの検索でもどうやらワタクシ、今までに道路のことをブログで言及していないようです。(不動産で道路は結構大事なファクターを占める事なのにおかしいですね。。w)

たぶんですが、道路の話って最近はどこでも当たり前のように書かれていることだし今さらワタクシが書かなくても知ってる人も多いと思って書いていないんじゃないかと思います。

ということでラスティさんが探してきてくれた肉欲団ブログで昔「メリー森野」さんが書いてた当時のブログをさっき読んできましたが、、うーん、、やっぱりロクなこと書いてませんね。。。w(なんかサラッと書いてすぐに別の話題に飛んでるしw)


ということでワタクシが普段仕事で見ている「道路感」についていくつか思いつく範囲で書き綴ってみます。

さて、道路と言ってもいろいろあるのですが大きく分けて「建築基準法上の道路か?」「建築基準法上の道路では無いのか?」のどちらかでは無いかと考えるワタクシ。。

言うまでもなく不動産で価値があるのは「建物が再建築出来るもの」なので公道でも私道であってもワタクシ、ここを一番気にします。

ただ公道であればあまり制約も無いので接道要件(要するにいつもの土地部分が基準法上の道路に2m接しているかどうか)を満たしていれ原則的に一番価値が高くなり、私道などで権利関係がゴチャゴチャしてたり接道してるように見えて実は接道要件を満たしていないなんて場合は再建築すら出来ませんから土地の価値はかなり低くなります。

昨今、不動産価格高騰の煽りで融資が組みにくい再建築不可物件に人気が高まっているのもこの市場価格の歪み(うーん、、これを歪みと言っていいものか?ww)を理解している人が増えてきたからなんでしょう。。

あとは接道している道路幅員でその土地に建てられる建物の床面積も変わるので(容積消化も道路幅員次第では劇的に変わりますから)ワタクシ思うにこの道路ってのは不動産投資をやる上できちんと勉強しておかないといけない分野ではないかと。。。(これがブログでよく書いてる一種単価に繋がります)

さて、
そんなワタクシが物件概要貰ってその物件の評価をする際、こんな感じで見てます。

①売値・・・売買ロットが自分の買える予算に嵌ってないと検討できませんからw
②建物の材質と築年数・・・RCなのかSなのかWなのかと何年築なのよって部分です
③土地の大きさ・・・ま、大きいに越したことはありませんw
④床面積・・・同時に賃貸面積の按分であるレンタブル比もここでチェックしてます

ここで次に道路幅員と接道距離の数値を見るのですがこの時点でワタクシが図面を見てるってことは本能的に「安い」と思ってるからこの概要を見てるわけなのでほとんどの場合、この道路要件がショボいことが多いです。(幅員1.8mの道路に2mぎりぎり接道してるとかw)

「あ、こんな道路付け(ドウロヅケと読みます)だから安いのかーwww」

ワタクシ、「お、これいいんじゃね?」と思う物件ってほとんどこれなので(あとは概要の下の方に見えないくらいの文字で書かれた借地権物件とかw)やはり不動産の価値って道路で全然変わるもんだなぁ、、と物件を見るたびにいつも思います。。

なんでこんな道路状態で物件の価値が変わってしまうのかと言うと
①道路が狭くて建物が密集していると採光が悪い
②道路が狭すぎると消防車が入って来れないので住むには危険
③道路が狭くクルマが入れないので不便
④道路が狭いのでなんとなく治安が悪そうに見える
などなどの問題で買いたいという需要が低くなりがちな点。。

特に戸建用地などで高値が付きやすいのは6mから8mくらいまでの幅員で歩道が付いたうえにクルマが楽々入る(最低3m以上は欲しいです)道路接道なんて物件。。(都内のいいとこでこんな土地があれば坪300万以上しますw)

実需で使う人で予算が許す人であれば出来るだけそう土地を欲しがるので坪300万と言われても次から次に買い付けが入ってしまって安く買うことはほぼ不可能ですが、時々そんな素敵住所のエリアで借地権でも無いのにメチャメチャ安い価格で売りに出る土地があります。

えぇ、、物件概要の下の方に小文字で「再建築不可」とも書いていなければ高確率で道路関係に何か問題があるんだなと思っていいのですが、大体道路幅員が4mに全然足りない「2項道路」かひどい場合は集合住宅の建築確認が下りない「但し書き道路」なパターンであることがほとんどです。(これ以外問題で安いって時は「大◯てる」のサイトで住所検索すればなんかわかるかもしれませんw)

実需で使うのであれば気にする道路付けですが投資物件では収支が合うならこういう安い土地はむしろ大歓迎。。(ただ引っ越し用のトラックが入らないとかの苦情が賃借人から飛んでくる可能性もゼロじゃないですがw)

道路が狭いと新築時に日影規制の影響も受けやすいですがここをうまくクリアできれば投資物件としてお宝物件に化けさせることが可能になるんです。

また、よくある話で道路が狭くてなんとなく木造の古い家屋が立ち並んでる地域が都内の割といい場所でも存在するのですがこんな場所って案外昔、ここに大地主がいて借地だった可能性が高いです。(バブル時期もこういう権利関係のややこしい借地建物が多いエリアは再開発がやりにくくなかなか手が出せませんでした)

なんとなくですが
道路が狭い土地・・・安い
道路が広い土地・・・高い
ってことを理解していただけたと思いますが明日はもうちょっと角度を変えてワタクシの土地感を書いてみます。。


ってかあれです。。
ワタクシ、なんで道路のことブログで書かないかって考えたらこれって文章まとめるの大変なんですね。。。w(書いてて次から次へと書きたいことが湧いてくるので収拾つかなくなっちゃいますw)



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やっぱり文章にするより喋った方が早いんじゃんw

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たぶん業者さんだと

当たり前というか、自然にそんなもんなんだろうという感覚ができてくるんでしょうが、不動産素人からみると目から鱗的なこともあるので、続きを楽しみにしています。

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検索エンジン?

私の名前が出てきてびっくりしましたが、
もしかしたら見落としているのだけかもしれません( ̄▽ ̄;)

有名どころのブローカーネタや連載記事などは、
ある程度まとめてあるので割と簡単に検索してきますが、
自分の中の感覚としては、まだまだ精度が高いとは
言えない気がしてます(^^;
※もはや趣味と化しているところがありますので、
 日々精度向上に努めていることは内緒ですw


さて、本題の「道路」のお話、
過去ログでは、物件調査ネタなどで
道路要件がさらっと書かれているものなら
割と多かった気がします。

本日の記事内でも触れられていますが、
「再建築不可」「日影規制」「2項道路」「但し書き道路」など、
いずれも「建築基準法」関係のお話のため、
「道路」ネタで掘り下げるのは案外難しいのかも知れませんね...

...といいつつ、次のネタも楽しみにしていますw

道路付け本当にすごいのありますよね。
何メートルいけば家が建つ土地に?とか。写真だと道路が見つからなかったり(私だけ?みたいな)。
そういうのみて挫折しましたね(+_+)
明日も楽しみです!

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No title

 なぜ安いのか?という所で、なる程と思いました。当たり前と言われれば当たり前ですが、道路条件が悪い=安いと言うだけで何で?ってことは真面目に考えませんでしたから。
恐らく不動産のチェクポイント全てに不便か安全か快適かという根拠はあると思いますが、やはり素人としてはチェックリストで列挙していかないと抜けがあります。
これが狼先生のいう感覚的に違和感を感じるレベルになれば一人前なんですかね。早くそのレベルになりたいですが、こればかりは専業でやらないと無理だろうなぁ。

今日は

故合ってポチのみにて・・・

No title

そういう道路狭いところって東京23区だと木密も絡んでくるケースが多いので面倒くさくて手出したくなくなります

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