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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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お宝物件考察。。。

banner赤ずきん
いきなり真冬に逆戻りなんですのw

こんにちは。

我々がいる不動産業界。。

昨日みたいなわけのわからない物件情報から売主さん直接依頼された物件情報まで多種多用に舞い込んで来ます。

そんな舞い込んで来た物件資料、、
恐らくウチの会社に届く前に安そうな物件はすでに抜き取られワタクシが見る頃にはモノになりそうな物件なんてほとんどありません。(融資だけ満額付きそうな物件だけはそこそこ届きますが生憎ワタクシにはこれらに満額融資つけるスキルもコネも無いので仕分けして保存しても陽の目を見こともありませんw)

仕方がないのでその届いた中からいろいろ試行錯誤して「うーん、、ここをこうやってこうすればなんとか儲かる物件になるかもしれないな。。」と言うのを選び、自社で買えるものは自社(逆は絶対にあり得ませんw)自社で買えそうにないものは仲介に出すという感じです。(ちなみに自社で買えるのは金融機関の関係で環8の内側で2億までで手間の掛からない物件ってやつですから事実上、届いた物件情報は全部仲介出してますが、そんなの年に一件あるかないかd、、げふんげふん、、)

うちでさえこんな有様ですから一般投資家の人がいわゆる「お宝物件」に巡り合う確率なんてホント「1000に3つ」とはよく言ったもので最終的には他人が買おうと思わない物件を自力で試行錯誤して儲かるように出来るスキルがないと融資が付くってだけの物件を掴まされる可能性が飛躍的に高まるという塩梅。。

それでも中には運が強い人がいて他人がやったら絶対儲からない物件がその人に渡るとなぜか10年間トラブルフリーでCFがザクザク貯まり何ごとも無く売却局面を迎え大きなプラスになるなんてのがここ5年くらいの不動産市況です。

とは言え、当初はなかば運任せでやってた人もいくつか物件を保有して運用しているうちに賃貸経営のコツらしきものを掴み、ここから試行錯誤を繰り返してスキルの高い大家さんになっていくのも自然の流れ。。

えぇ、、
ワタクシがブログを書き始めた5年前と比較すると最近会う大家さんのやってることって下手な業者より上手ですwwww。。(5年でここまで大家業界が進化してるのってホントすごいことです)

とは言え、そんな高スキルじゃない人だって「お宝物件が欲しい」って思うのは至極当然な話。。

ワタクシのところにも時々そう言う相談が飛んできますがこのお宝物件を探すとなるとある程度のスキルはどうしても必要になってきます。。

問題は「どんなスキルを習得すればいいのか?」になると思いますが、「ここをこうやってリノベしてこうやって仲介さんに客付けお願いしてこんな空室対策すれば・・・」なんて話じゃそれこそ「今から何年掛かって覚えればいいのよ?」って話になっちゃいます。。

めんどくさがりなワタクシ。。
おそらくワタクシもそんなことをいちいち覚えて行くのは嫌ですからここは不動産屋的見地でこのお宝物件を見つける方法を検証していきます。。

不動産の物件情報を持っているのは言うまでも無く不動産屋さん。
売りたい物件があると身近な知り合いのツテとかなんとかでどこかの不動産屋さんに物件査定を依頼するなりして「売るならいくら?」なんて相談をしています。

この時に、この不動産屋さんは当然、この物件の売り媒介を任されて手数料にしたいって絶対考えるはずです。

しかし大体の売主さん、、
わざわざ安く売ろうとは思いません。。(アベノラスク・・だっけ?あんなのがあるんだから目一杯高く売ってちょーだいって感じではないかと、、)


目一杯高く売ってチョーダイ♪の想像図

不動産屋って価格査定の際にその査定の根拠を示して説明しないといけないのですが、仲の良い客と仲介さんとかの間柄とか、ちょっと適当な仲介さんあたりだと「うーん、、この辺の土地相場は坪○○万ってとこだからいいとこ○○○万くらいだねー、、」なんて超簡易査定してるところもあります。。

この超簡易査定している仲介さんが身近にいるとここに両手仲介を持ちかけると「じゃ、アンタ買う?」なんて話になってほぼトントン拍子でお宝物件に巡り合うことが多いです。(ただしこの場合、融資はほぼ自力になりますw)

この手の仲介さん、、いつも思うのですが他の競合に仲介を取られる可能性が低いので(うちに頼んで他にも依頼するわけねーじゃんと妙な自信を持ってることが多いですw)成約して手数料になればいいやって思う人が多いです。。

最近、そこそこの返済年数で融資を受けられる木造アパートなどはこの手の仲介さんから情報が出てくる可能性が高いのでそんな「なんかこいつ適当だなーw」って仲介さんを見つけたら即ロックオンです。。(但し出てくる物件をいくつか見てレインズ物件とか平気で「未公開」とか言って紹介してくる仲介さんはブツ上げも相当適当なので早々に切り捨ててくださいw)

あと、客付け仲介さんなんかでも出来る営業マンってのがいて美味しいのはあちこちの仲介さんを回って物件情報を集めているやつ。

この手の営業さんは社内より社外のネットワークが強いので社外での付きあい方次第(夜の交流会等w)ではビックリするレベルの物件を引っ張り出してきます。

ただこれらの営業さん、、扱う物件にどの程度の価値とポテンシャルがあるのかなんてお見通しであることが多く、物件のレベル(ここでは松・竹・梅表記します)で「この物件ならこのくらいフィー貰わないと紹介出来ねーな」とそろばん勘定します。。

えぇ、
仲介手数料なんて当たり前でそこからいくら上乗せしてフィーを出してくれるかでどの客に出すか決めてるパターンがほとんどです。。(と言うことでここからは3%の手数料をマケさせようなんて考えてる時点でお宝物件から一歩も二歩も離されてるってくらいの気持ちで読んでくださいw)

一般的に不動産仲介手数料は3%プラスほにゃららですが、基本的に不動産仲介は両手狙い。。
両手にするには自力で客付けもやらないといけないのですがアベノミクス狙いの高く売り抜けたい売主とマイナス金利なんだから売値もマイナス金利(意味不明w)で買いたい買主の間に入る仲介さん、、おそらくこのケースでは売主より買い主の味方になることが非常に多いです。、(だから売るときに両手仲介させちゃダメって言ってるんですw)

しかし客付け仲介さんは元付け飛ばして売主にでも飛び込まない限り両手仲介には出来ません。。

となるとどうするか?
えぇ、、買主に対して「3%プラスもう3%別途で貰えませんか?」と持ちかけるんです。。

この際、不動産仲介手数料の名目で3%、別途でいただく費用は「業務委託手数料」なんて名目で貰っちゃうんですがこれはいわゆる「業法に従ってください」って意味合いです。(業法で不動産手数料の上限が制限されているので別名目でフィーをプラスするんです)

これを快く引き受けてくれる買主さんにはどこの仲介さんも「金払いのいい買主様(買主さんではありませんw」)として崇められ3%プラスほにゃららしか出さない買主さんよりいい物件を紹介される可能性が高くなります。

実際、最近のメールとかで飛んでくる物件情報の中に「別途業務委託手数料として3%上乗せしてください」なんて書いてるケースが増えてきているのでこれらの物件を見て「なんかこれ安いんじゃないか?」と思う物件があれば恐らく「そういうフィーを払ってでも買ってくれる上顧客」としてそれなりの物件情報が流れてくるはずです。。

とは言え、3%でも1億の物件なら手数料は300万。。
これが倍の600万になるってのは結構重荷です。。

紹介された物件が600万払っても欲しい物件なのかどうかって目利きが必要になるのは言うまでもありませんがこれは日ごろから物件を出してくる仲介さんの物件の質を見てればおおよそわかるもの。(さすがにレインズの物件捕まえて「未公開」とか言って余計に手数料くれっていうやつもいないでしょうからw)

ところで、ワタクシ、最近思うんです。
「賃貸では広告費とか言われてホイホイ払うくせに売買の手数料は3%+ほにゃらら払ってればいいんでしょ?」って話。。


いわゆる上流物件を川上でゲットしてさくさく転売している業者さんはほとんどの場合、手数料以外に業務委託手数料に消費税まで付けて決済当日に払ってくれるんです。。(しかも瑕疵担保責任なんか無いしローン特約も無いので、、、(以下略)」


こんな強者と日々お宝物件を奪い合うのですから多少は腹括って「え?業務委託手数料も払っちゃうよwww」って大風呂敷広げてみても面白いかもしてませんよ。。(払うも払わないも約定交わすまでは確定じゃないですからw)


と、いろいろ考えるとまだまだ多種多様なやり方があるのに気が付きましたが本日は諸般の事情により続きはまた書きます。。



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ホントは今日は全然違うネタだったんだけど途中でデータが全部吹っ飛んで差し替えたんじゃんw

COMMENT

タケモトピアノ

あのCM、妙に頭に残るんですよね~w

さて、本日の記事、必要なスキルとしては、
 ①本筋である物件の目利き
 ②融資が自力で付けられること
 ③業者とのコミュニケーション能力
  ※いろいろメンドクサいと思われないことw
あたりでしょうか。

どれもこれもまだまだ不足してますねぇ...(--;)

まぁ焦ってもしょうがないので、
牛歩のごとくではありますが、
地道に身に付けていきたいと思います( ̄▽ ̄;)

ところで、本日、私の記憶が確かならば、
レジの竣工5周年の日だったかと思うのですが、
もしかして飛ばしてしまった記事って...

なにはともあれ、5周年おめでとうございます。

なんとタイムリーな。
昨日不動産取得税が来て、確定申告の金額も出て「う~ん......」
というところでした。

色々考えます。

No title

 明日でも明後日でも結構です。諸般の事情を排して下さ~い!
因みにいつも思ってましたがよくこれだけの文書を誤字もなく書けますよね~
こんなコメント一つ書くのも見直すと誤字があったり、意味不明だったりして冷や汗書きますから。

眼力と懐具合

お金はお金持ちに集まる、というのは、こういう場面で如実に
出てきそうですね。^^;

でも、不動産を事業主としてやっているのですから、その程度
の呼吸がわからないようでは社長などどだいムリ・・・なの
でしょう。

少なくとも、消費者気分だけは出さないようにしないと。^^;;

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