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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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買っちゃダメアラートw。。。(連載その2)

banner赤ずきん
そういやそろそろ27年度狼旅団税の納付期限なんですのw(前期分の納付期限は3月31日です)

こんにちは。

さて、本日も懲りずに昨日の続きです。

本物件を買おうと決断するまでの間、ワタクシ、それはそれはたくさんの物件を見て検討してきました。
しかしどれもこれも買ってまで欲しいって物件は皆無。。(何度も言いますがワタクシ「石橋を叩いて壊す」性格なんですw)

えぇ、、買おうと思ってから2年間、、「よし!これ買おう」って物件はほとんどありませんでしたよ。(微妙に惜しいってヤツやウチで買えない物件は全部旅団○販大家でうっちゃったしw)

不動産投資物件ってなんでも自分の希望通りの物件ってのはありませんのでこんなワタクシみたいなやり方だといつまで経ってもスタートできません。

そこでどこかの希望のハードルを下げて己がその物件に合わせないといけなくなる部分が出てくるのですがワタクシ、思うに差し当たって以下の条件を満たさないと「買っちゃダメアラート」が点滅します。

①そもそも買った値段から値下がりするのは仕方ないとして返済して元本が減るスピードより値下がりのスピードが上回ったりしないか?(築古アパートあたりだとほとんどこれに当て嵌ります)

②いろいろなシナリオを考えて「これ以上ない悲惨な状態」で直近10年くらいで収支が想定より下回ることはないか?(こんな物件なので空室率30%、家賃下落率15%、金利上昇で今の金利からプラス2.5%、年間修繕費300万×保有年数くらい見てます)

③換金する際、面倒な手間が掛からないか?(売る寸前に大規模修繕で経費掛けちゃ話になりませんw)

ただこう言う収支計算ってやりようによっては数値を適当に入れ替えるだけでどうにでも出来ちゃいますので(関数電卓片手に理論武装してくる仲介さんあたりだとこの辺、とても上手ですw)ワタクシの場合、過去の経験上、この物件起こりえそうなことは全部この「これ以上ない悲惨な状態」に当て嵌めますw。

また必要以上に起こりそうもないことまで一緒に当て嵌めちゃうと今度は正確な収支計算に支障が出ます。
例えば本物件も場合、外装部分に関してはここ2~3年であり得ないくらいの大規模修繕が施されています。

実はこの大規模修繕の出来も購入動機の一つなのですが、今回の売主さん、、
ワタクシの性格を遥かに上回る「石橋を叩いて壊す」な性格な模様で大規模修繕のやり方がハンパじゃありませんでした。(えぇ、、感覚的に言うと「基礎から大規模修繕やったんじゃねーの?ww」ってレベルの修繕してましたw)

事実、我々が共用部などの内見に行った際に
「ん?これって築5年のうちのレジよりきれいに仕上がってんじゃねーかよwww」と反省させられるくらいの出来なんです。。。

しかしさすがに増圧ポンプとか部屋の給湯器や細かい部分は手を付けていないだろうと思ってたら、、

あれ?

給湯器に至ってはすでにここ5年でほぼ全交換済み、増圧ポンプも「壊れる前に交換」と言う方針で全交換ではないですが基礎的に壊れそうな部分もここ数年で全交換してます。。。(ワタクシの想像ではたかが2億弱の物件で3000万以上は修繕に突っ込んでる計算になりますw)

なのに募集賃料は満室にすることを強く意識した超弱気設定。。。

えぇ、、
要するにこれってよくある管理会社に長年養分になってる「地主物件」に似た性格を持ってるってことです。。ここが今日のモストインポータントです)

ワタクシ、本物件をX氏から「この物件どうよ?」と相談された段階で「ん?この物件って地主物件に似てるな、、」と思ってケツが浮いた次第なんですが、本物件の管理会社の出来については物件調査していくうちに「この物件、、うちで欲しいんですけど、、w」と判断しました。(だからってホントに大黒天に行ってX氏の融資を邪魔したのは嘘ですので誤解無きようお願いしますw)

なんてさも偉そうに書いてますがこの物件だって何年かしたらどんな予期しないことが起こるかわかったもんじゃないです。w

物件は買ってからがスタートだと言われるのはここなのですが、
ワタクシが想定していること以上のことが起こればこれはワタクシの知識と経験が足りないってことです。

そうならないためにも今からでも更に想定される「最悪な事象」を予想してそんな気配が見えてきた段階で対処(と言っても投資物件で予防的修繕に積極的だと儲かりません)しますが、これ以上の予測なんて大して出来るわけでもないので火災保険にどうやって入って(機械保証マシマシですw)どうやって凌ぐかが争点になってきます。

この物件にたどり着くまでに見てきた物件はゆうに2000件は超えてます。
その中から必死に選んだ物件でさえまったくのノーリスクではありません。。

ホント、
不動産投資なんてそんな物件を買って運用してるって考えでいた方が精神的に楽ってもんですw


さて、実はこの話、、
次回4月の旅団セミナーでのネタにする予定の一部です。(セミナーで取り上げるネタなので今回のブログでは今回は深く掘り下げてません)

もちろんセミナーではもっと深く掘り下げて「なんでこんな時期に無理して買ったのか?」までお話ししますが、内容的に再現性がない部分も多いです。(結構いろいろな偶然が重なって今回の売買になったって話ですから)

次回のセミナーではどの部分が難しいかも併せて説明するので今回の連載ネタを少し頭に入れてお越しください。


ということで今回は2日間の連載と少々短い連載でしたが、また気が向いたらこんな連載記事を書きます。


あ、そうだ。。
「こんな記事でブログ書いて欲しい」ってご要望があれば書きますので聞きたい事があればメッセージでご連絡ください。(但し、ワタクシが判断してブログで書けるものだけ採用させていただきますw)


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さて、今宵はまたもやWOWWOW三昧なんじゃんw

COMMENT

基礎から大規模修繕!吹きました(笑)

すごい徹底ぶりですね~。
きっと壊れて不自由に時間を作らせないって感じですかね?それとも、よ、養分的な?
この時期にあえて購入した理由楽しみです!
連載明日まで続いていたら21時過ぎまでソワソワしっぱなしだったと思います。明日は21時過ぎまで拘束されておりまして。それ前にコメントしてたら、こっそり抜け....イエイエ😅

狼旅団税

冒頭の税金の納税対象となる条件はなんでしょう?
また、減税などの特例はあるのでしょうか?

...と、大真面目に聞いてみます( ・∇・)

さて、購入までの様々な考察についてですが、
まぁ、狼さんらしさが満載ですね(  ̄▽ ̄)
※閣下と呼ばないのは単なるトラウマです(;´Д⊂)

また、偶然が重なっての購入とのことですが、
その偶然を引き寄せられるのも実力のうちではないかとw

そして、最後の記事募集...
そろそろネタが枯かt... うわっ!!何をするやめr...

火災保険は昨今かなり戦ってます(笑)
スキー合宿セミナーでもやりましたが、今度資料持ってきますね~。

良い物件

荒れ果てたのを目いっぱい安く買うのも手法の1つですが、
目いっぱい修繕も済んでいる物件ならそこまで安くなくても
問題なく買えるものがありそうですね。

結局、修繕リスクをどれだけ見込めるか、と、高い安いが
表裏一体なんでしょうな・・・

セミナーでの詳細楽しみにしてます!

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