プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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骨の髄までしゃぶり尽くす話。。(連載その1)

banner赤ずきん
今日も自宅警備員なんですのw

こんにちは。

さて、そんなわけで昨日の続きです。

ワタクシが今回購入した物件ですが、まだ決済していないので詳細なスペックは書けませんが(手付500しか入れてないので「1000万飛んで1円以上」の買い上がり買い付けが入れば事実上売主は手付解約出てそっちに売ることが可能なタイミングですからw)

・場所的には中央線某所で中○駅にほど近い某杉並区。。。
・駅から商店街を入って徒歩5分というロケーション。。

周りには今風な古着屋さんとかおしゃれなブティック、隠れ家的な飲食店もありなんとなく若い人が好みそうな場所に建ってるS造物件。。

しかし、、、
ワンルーム主体の本物件、、
部屋はひどくチープで狭小ワンルームで三点ユニット、ミニキッチン、ミニ冷蔵庫という今どきなら「敷礼ゼロゼロ物件」として君臨可能な仕上がりの物件です。。。(一歩間違うと派手なピンクの看板の不動産屋の餌食になりそうな物件ですw)

そんな感じですから現在のリノベブーム、新築ラッシュでこんな部屋の間取りじゃ淘汰されちゃうんじゃないかって「危険オーラプンプンな物件」ではありますがそれでもワタクシ、本物件を見た瞬間、ケツが浮きました。。

えぇ、、本物件、、
たとえ狭小だろうと三点ユニットだろうとミニキッチンにミニ冷蔵庫だろうと空室に悩むことは絶対あり得ないと判断しちゃたんです。。。(事実、本物件、、管理会社にヒアリングしたところ空室期間がどの部屋もいいとこ2週間だそうです)

理由はこの物件のロケーションです。
購入を見合わせたX氏も同じ意見で購入を検討したそうですが、この物件所在地にある駅。。

賃貸仲介からも聞いてる「どんな物件でも家賃さえ間違えなければ一発目の内見で決まるエリア」なんです。。
この中央線某駅周辺の北側で早稲田通りを渡らないエリアってのは賃貸営業からしたらゴールデンエリアと呼ばれるらしく、来店したお客さんを案内すればほとんどの場合どんなに部屋が狭くても成約しちゃうという場所です。(ま、多少は強引な営業してるんでしょうけど。。w)

しかも本物件、、なぜか家賃設定が超弱気な5万前半。
ワタクシの感覚ではまだ4000円くらい安いのでここから賃料を無理に上げなければ入退去も少なく原状回復費用も大して掛からないと判断してます。(これだけ狭小部屋なので実際にクロス全交換しても4万円も掛かりませんが)

さらに今回の管理会社、、
ワタクシが賃貸営業やってるころから知ってるんですが、この管理会社の滞納督促は厳しいわけじゃないのに滞納率がめちゃめちゃ低いんです。。

契約の時に話して納得したのですが、この管理会社、、
賃借人と仲良しになる営業スタイルなのでほとんど顔馴染み状態。。(例の麦わら帽のばばぁg、、、いや、なんでもありません)

管理物件もこの駅周辺しか無いのでホント、地域密着型の超接近管理。
こんなファミリー感覚で管理が出来るのでちょっとゴミ出しの仕方が悪ければ「もうちょっとキレイにゴミ出ししないとダメよ」とか夜、部屋で騒ぐとなにかの折に「この前、部屋で大騒ぎしてたでしょ?周りで顰蹙買ってたから気を付けてね」なんて感じでドンドン注意するもんですから物件全体も全然荒れていません。。(普通この手のワンルームレジってちょっと管理を怠るとすぐ荒れちゃうものなのですがw)

この「超接近管理」と「賃借人への太陽政策(厳しさの中に優しさみたいなものがありますw)」。。

自主管理なんか絶対やりたくない我々にとってこの物件を買うということはその素敵な管理も買うことになり今後物件を増やしていく過程でこの管理会社は財産になるんじゃないかと思った次第です。。(これだけで利回り1%下がっても我々にとっては許容範囲ですw)

あと本物件、、
よくある狭小ワンルームのくせしてなぜか保証人が全員父親です。(一部屋も保証会社を使ってません)

ここってワタクシにとっては非常に大事な部分で、
父親が保証人張れるってことは居住者自体が全体的に若いってことになります。

なぜなら40代を過ぎた賃借人の両親だと大体、定年過ぎの無職であることが多く、そもそも保証人になる要件を満たしていません。実際に管理会社にヒアリングしたら本物件の平均年齢は30代中心で保証人がいない状態で保証会社を使うって属性はきっぱり断ってるそうです。

働いている両親が保証人である場合、滞納時にその両親に電話すると慌てて振り込んで来ることが多いのですが管理会社の話では実際に滞納(と言っても2日~3日のプチ滞納ですけど)が発生した際に保証人に電話一発でほぼ100%振込があるそうなので築古物件でありがちな滞納ストレスで苦しめられる可能性が低いってのは我々にとって利回り換算で0.5%ダウンでも耐えられますw。(我々クラスだと滞納者をいちいち追いかけて回収するだけで寿命が3日縮まりますからw)

ただ、いくら父親が保証人だからって言ってもどんなヤツでもいいかと言えばそういうわけでもありません。
入居審査の段階でちゃんと保証人の属性チェックをやってくれているのかどうかでその物件がスラム化するかどうかが決まってしまうので保管してあった入居申込書を全部見せて貰いました。

やはりちゃんとした管理会社だけあってその申込書、、未記入欄はほとんどありませんでした。。。

当然、保証人の実印をつかせて印鑑証明も添付されていて3点ユニットのワンルームあたりだと仲介も「あ、保証人のところは三文判押して申し込み人と同じようにお父さんの名前書いておいてください」なんていい加減なことは許していませんw。

今回、ワタクシが本物件を買う際に、この買い側の仲介さん兼管理会社に対して一言も文句言わずに瑕疵担保免責の現況売買(杭がどうのとか地積測量図がどうもすら言ってません)で契約したのってこの管理会社が管理してる物件が売りに出たらまっさきに声を掛けて貰おうと考えてるのも主な理由です。(仲介さんだってお金が見えてて文句ひとつ言わない客に売りたくなるのが人情ってもんですからw)

いい管理会社ってのはなぜかいい大家さんからいい物件を預かってるもんです。
こういう管理会社を見つけたら骨の髄までしゃぶりつくすのが鉄則。。(ここ今日のモストインポータントですw)

入居審査を厳しくしても次から次へと申し込みが入るエリアで管理している管理会社だから出来る芸当ですが、こういうエリアを事前に理解しているかしていないかでは都内で物件買う場合、とてつもないハンデになります。

「区分マンションは管理を見て買え」
という格言がありますが自主管理にこだわるとこういう素敵系管理会社の恩恵が得られないこともあります。(管理会社も管理料貰ってる顧客を優先するに決まってますから)

管理費がもったないないから自主管理って人も最近は多いですが繋がりから次の素敵物件を紹介される可能性もあることを考えると月々5%の管理手数料なんざ営業広告費として経費計上してもいいんじゃないかとさえ思うワタクシです。。

ワタクシ、今回の売買物件の話が着た瞬間、ケツが浮いたのはまずこの辺が理由になります。(ただ、ワタクシも管理会社が「どうでオーナーが遠方に住んでるから見にこないだろ」と原状回復の場面で実際には直してもいないのに直したと嘘ついて原状回復費を着服しちゃう社長が本出してる某管理会社とかだったら仕方なく自主管理しますけどw)

えぇ、、
仮にこの管理会社の物件じゃなかった
とか
物件の場所があと3分離れた早稲田通りの向こうのエリアだった
とか
保証会社利用の契約ばっかりだった
なんて物件だったらここまでケツも浮かなかったんじゃないかと。。。w

と言うことで明日に続きます。。。

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さて、犬の散歩の時間なんじゃんw

COMMENT

No title

中央線ということだったので、〇中野で、会社も引っ越しして来れば、ご近所さんだ!と喜んでおりましたが、そうですか、某杉並区ですか。残念。犬の散歩お気をつけて。

申込み書の未記入の下り、本当に分かります!何故器用にも抜かすんだ、と。抜かす方が面倒くさい位の内容なのに。
一事が万事と本当に思います。
仕事柄未記入の人の行動見ていると、待っている人がいるのに並ばない、高齢者が目の前に立っていて詰めれば座れるのに詰めない等信じられません。それで全部記入している人が気を使ってしまったり(良い人に割は食わせません!)
まぁ私も人のふり見て...と気をつけます。
入居者さん、本当に気になりますから(管理委託でも)素晴らしいです。よく分かります~。
閣下の物件情報公開もありがたいのと同時に公開して頂きすぎで心配&ご無事の決済をお祈りしております。

記事を鵜呑みにするなら...

手狭なワンルームという欠点を補えるだけの
ロケーション&管理ということですね(`・ω・´)

管理のおかげで賃借人の属性も良さそうですし、
ランニングコストも低そうですね( ・∇・)

リスクになりそうなのは、
途中で管理会社の体制が変わってしまうことでしょうか...

まぁその時は自主管理に切り替えれば良いのかもしれませんが、
そうすると管理ストレスが増えそうですね( ̄▽ ̄;)

連載ということで既に予約投稿されているかもしれませんが、
リスクについての検討も是非お聞きしてみたいです(^^;

No title

あ~、あの辺りですかぁ、いいですよねぇ。
ほぼ庭みたいなもんです。
再開発も終わって綺麗だし、大学や大病院もあるので需要は旺盛でしょうね。
買えない私は仕方ないので、同じ需要でも低属性の方を狙って自宅のシェアハウス化を考えていますが、、、あと何年後になることから。
何かあったときの緊急対応要員として心の準備をしておきます。

No title

あ~、あのあたりですか。。
実はまだお、あの駅の辺りに住んでたことがあるので
分かります。
住んでたのは当然早稲田通り越えて環7まで行ってしまうところでしたがw。
ってか西武線のほうが近いんじゃんっていうw。

ゴールドオーシャン?

そういう物件こそがゴールドオーシャンと呼ぶにふさわしい
ものなのでしょうね。^^

余計なちゃちゃもはいらなそうですし、まずはおめでとう
ございます。mOm

管理に手がかからないというのは、日常生活の質を維持する
上でも非常に重要なファクターだと思います。
特に滞納とクレーム対応は。^^;

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