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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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マンション価格が史上最強に高いらしいです。。。

banner赤ずきん
こってりしたカレーが食いたいんですのw

こんにちは。

昨日のニュースでマンション価格が史上最強に値上がりしてるって記事がありましたが、都内の区分レジを定点観測してるワタクシの感覚でも安い時の20%くらいは確実に値上がりしている気がします。

と言ってもこれはあくまでも実需での話なので投資区分をお持ちの方だと「そんなに値上がりしてる?」って感覚かもしれません。

投資区分だと売値は利回り換算で取引されることが多いので実需向き区分と比較すると安いって感覚になっちゃうのですがそれは実際に住む実需とあくまでも投資で保有する人の物件価格の歪みでもあります。

なのでワタクシ、
投資区分を持ってる人が高く売りたいということになれば空室にしてちょっとお化粧直しリフォームして実需用として売りましょうって言ってるわけですが、昨今の投資物件のタマ不足が原因なのか今まで区分なんか扱ったことすらない買取業者さんまでもがこの投資区分(特にワンルーム系)をブツ上げしてます。(時折届くブツ上げメールが初々しいのですぐわかりますw)

この手のなかば「異業種的業者さん」がこぞって参入している時ってのはマーケットの活況もそろそろ価格的にも限界点ってとこなのですがどこの業者さんもセミナーや広告でこう言います。。

「少額で始められる区分投資は金利が低い今がチャンスだ!」と。。。w

正直、こんな高値取引されてるマーケットでいくら金利が低いと言ってもどうせオリック○とかL&Fとかのノンバンクで融資引くんだし(地銀、信金で区分レジにフルフルでお金を貸してくれるのって稀ですからw)そもそも業者さんはいつの時期でも買い時って言うもんですw(常に売り続けることが義務付けられてる彼らだけに一年中「今が買い時です」って言わないと上司に灰皿で殴られるんですw)

さて、よく団員からも質問されることですが、
「区分売ってる業者さんって300万から800万くらいの小さい物件売っても仲介手数料っていくらにもなりませんよね?あれで食えるもんなんですか?」
ってやつ。。

確かに300万くらいの区分レジばっかり売って仲介手数料貰うなら高級賃貸の仲介手数料と変わりませんから仲介リスクを考えたら寝てた方がいいとは思います。

しかしこの価格帯の業者さんってこれはこれで結構儲かるんです。。

投資金額が少額なところって机上の収支がプラスであればどんな物件でも儲かっているように見えるのでこれを沢山買わせて管理契約を取るとたちまち養分として長期間、チューチュー吸えるんです。。。

しかも途中の入退去時の原状回復工事やバリューアップ工事と称して(数百万の区分レジに100万単位のリノベをやらせるってなんの罰ゲームなのかとw))中間でマージン抜くといつの間にか売買時の仲介手数料を遥かに上回る収入が寝てても入ってくるんです。

最近、あちこちの業者さんが「うちの管理能力は世界一!!」とやたら囲い込み対策に余念がないのはこの収入はほぼ安定的に入る収入だからじゃねーのかよ?ww、、、と勘ぐってしまうワタクシ。。。

先日も中古区分を2年で6戸も買わされ賃貸管理費で毎月7%吸われ個々に掛かる管理費と修繕積立金と固定資産税と2年で4戸の入退去がありその原状回復時にバリューアップを提案されて追証200万をノンバンクで追加して逆さやになってる上場会社の役員の方がいらっしゃいましたが想像するにこの手の区分投資で管理会社の養分と化している方、、とても多いんじゃないでしょうか?(うちにはあまりこういう方が相談に来ないので実数は把握できませんがとても多い気がします、、)

実際のところ、管理会社が管理費とって管理すると言ってもほとんどの場合、督促業務もなければクレーム対応しないといけない物件なんてほとんどありません。(これを無風の管理物件って言います)

無風状態の管理物件ばかりなので毎月いただく管理フィーは丸々会社の利益となり焼畑農家的仲介業務なんかやらなくても管理物件が増えれば増えるほど管理太りになるのが現状。。(なので管理やってる風を装うために大した報告事項の無い管理報告書が届く、、、と)

ワタクシも過去に賃貸系仲介やってた頃、この賃貸管理業務がありましたが広尾とか青山界隈の賃貸物件で滞納とかクレームなんて滅多に起きませんから毎月の管理料は全て社長の飲み代に化けてましたっけw

ということで、
ワタクシ、思うに区分のワンルームなんざわざわざ賃貸管理なんか出さなくてもいいと真顔で思ってます。

だってそういう人って基本的に分譲型の区分レジ買わされてるでしょ?w

実は分譲型レジってのは普通の賃貸仕様レジと違い内装とかで差別化されてるのが多いので黙ってても決まっちゃうことが多いんです。(事実、客付け仲介さん、、こればっかり狙って客付けしてますからw)

賃貸募集で人気であればわざわざ広告出さなくても水面下で決まっちゃうし、何より入居審査も厳しく出来ますからそうそう滞納予備軍みたいなのは入ってきません。(分譲型賃貸で滞納されるのって仲介さんの審査がそもそもザルなんですってw)

一棟マンションは共用部の不具合とかでいろいろ電話も掛かってきますが区分なんて一度貸してしまえば退去までほぼ無風で稼働することがほとんどですから(逆に「クレームばっかりの物件を沢山保有してるんだよ」って方がいらっしゃるならそれってそういう物件を仲介に掴まされてるだけですからw)賃借人さんには留守電付きのPHSの番号でも教えておけば多少の緊急性がある話でも上手いこと対応出来るものです。(ワタクシも管理業務時代の忙しい時はその日に対応しないで適当に時間引き伸ばして対応してましたからw)

さて、、
話は変わりますがワタクシ、不動産投資の方針として1億あたりの換算値としての物件で返済やら経費やらを全て差っ引いた最低手残り300万税引き前ですけどw)ってのが合格ラインだと考えてます。

当然、それ以下にしかならない物件は「クソ物件」と認定して客には一切出しませんが今、あなたの前に仲介さんから出された物件。。。

どのくらい手残りますか?
(あ、コメント欄でいちいち自己申告しなくていいですからw)


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言いたいこと言っちゃうとスッキリするんじゃんw

COMMENT

No title

ひさびさに区分売りの勧誘電話が携帯にかかってきたのですが、「そういう新築の区分売りとかいいから」といって電話を切る事ができました。これも狼さんのお・か・げ。やっぱり管理自分でできるようにしたいですね。

No title

頭金たくさん入れて合格ライン確保しました(^^

No title

狼不動産儲かってるから秘書を募集してるって聞いたんですけどww

今日が面接日ってタウンワークに書いてありましたww
どこですか?

ちょっとお待ちを!

分譲レジですが、管理そういうものですか………………(汗)

でも本当に勉強になりました‼スペシャルな感謝です!
これから心します!←今?(笑)

業者さんの立場で考えれば

商売として続けている以上、いつ何時でも、
その時にターゲットにできる顧客層に対して、
『今が買い時です!!』ってなりますよね。

区分メインの業者さんの場合は、
「仲介手数料+管理料」を大量に積み上げていく
薄利多売的な感じなのでしょうか...
※管理料自体はチューチュー吸えそうですが、
それとは別に契約作業で忙殺されそうな気が...

まぁそれは置いとくとして、区分と言えば、
以前ジェービルさんの書籍のご紹介がありましたね。
※参考までに過去ログです。
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140222.html
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140322.html

まぁここの読者の方々なら大体の方は読んでいらっしゃると思われますが(^^;

それにしても本日の記事、
ここ最近あまり見られなかった狼節全開な記事だった気がします。
※ノリノリで書かれているのであれば良いのですが...
 杞憂ですよねw

No title

>不動産投資の方針として1億あたりの換算値としての物件で返済やら経費やらを全て差っ引いた最低手残り300万税引き前ですけどw)ってのが合格ラインだと考えてます。

地方だと×1.5で450万円以上手残りがないとキツイっすね。

上得意

そういえば、以前公務員で新築区分を3戸1億位一気に買って、
その後音信不通になった方の話を聴いたことが・・・^^;

でも、中古でも区分では手残り3%はきついです~

やはり1棟ものでないとなかなかそういう稼ぎにはならない
でしょうし、いずれやってみたいですね。

No title

 あ~ちょうど中古のファミリー向けの区分を検討してました。あんまり馬韓物件を買うと何のためにブログ読んでるんだ!とお叱りを受けそうなので慎重に指値で検討しますです。

あえて言おう!
10年前SMBCオーバーローンで買った新築2棟RC。
4.3億円で手残り900万円w
くそと言うことですね。わかりますorz

3%の合格ラインはちょっと、いやだいぶ、、、

どうでもよいですが、
○○スの科学は世界一~ という荒木先生のマンガのセリフを思い出しました。

明日は飲み会なので、忘れないように早めに申し込みセネバ

No title

区分レジ販売業者は、売りも解雇顧客囲い込みが原則です。
自社の客Aに区分を買わせ、管理を請け負い、修繕も行い利益を吸い上げた後で、損も益も出ない程度の価格で自社買取。
⇒自社客Bに、当然買い取り価格より上乗せして売却。
 あるいはAから購入時には、自社ではなく子会社に購入させ、自社は仲介手数料を取る。
 そのうえで、子会社の物件を仲介でBに売る。
⇒さらにBからCへ同じスキームで売却

顧客間で物件を回すんですね〜。
顧客にとってもある意味大きく損はしないから(もうかりはいけど)、安心するんです。
購入者は、所有期間のインカムが残ります。ただし、「所有期間は本業の所得税が還付されますよ」っていうのが売り文句なので、実際にはキャッシュアウトしてるんですが。
こうして顧客は儲かっているのか損しているのかよくわからないまま物件数を増やしていくってケースが多いですね。

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No title

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