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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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シェアハウス見学会。。。

banner赤ずきん
やっぱり締めの三田製麺所は最高なんですのw

こんにちは。

昨日はブログの更新もそこそこに都内某所にて開催されたシェアハウス見学会に出撃してきました。

場所は都内の城西地域だったのですが、ワタクシ、過去にこの物件から徒歩5分くらいの場所にあった区分店舗の立ち退き(金属バット片手に目だし帽被って不法占有者に夜襲掛けたのも今では懐かしい思い出ですw)をやった関係で妙に詳しいエリア。。

ただ、当時よりもこの街はさらに進化ちゃったみたいで当時はあまり見掛けなかったロハスなお店ばっかりになっていて、そんな業態の店ばっかりで客単価も高く、我々おっちゃん連中にとってこの街はメチャメチャ敷居が高い街に変貌を遂げてましたw。

本物件のビフォーを知らないので聞いた話になっちゃいますが元々、本物件は共同住宅(ワンルーム2戸)がくっ付いた居宅だったそうです。

それをすべて部屋割りし直して4.5畳クラスの部屋に区切りシェアハウスとして運用するそうなのですが、ワタクシが驚いたのはべらぼうな賃料設定。。

いくらキッチンとリビングがだだっ広いといっても4.5畳の部屋を貸して7万円とか8万円ってちょっとあり得ません。。(この部分、ワタクシがシェアハウスを理解していくうえで一番不明な点だったんですw)

しかし、当日集まった狼旅団シェアハウスクラブの経験者の方からしたらそんな賃料は当たり前だそうです。。w

えぇ、、このシェアハウス、、単なる部屋貸しするだけじゃなく付加価値が付いてるのでそんな賃料でもすぐ埋まっちゃうそうなんです。。(知ってる方も多いと思いますがヒントは国内語学留学です、、)

その付加価値の恩恵で高い賃料設定に出来るのですがその付加価値を得るためには運営自体を外部に委託する必要があります。当然、そんな付加価値が付いてますから外部委託費も高額なのですが、そもそも賃料設定が高いので外部委託費もその賃料で計算すると自力運営するよりも安く見えてしまうというカラクリ。。

ワタクシも実際に今度やる予定のシェアハウスでも収支計算しましたが、
①単に居宅として一個人に一戸建てとして貸す・・・経費控除後の予定年収300万
②自力でシェアハウスを運営する・・・経費控除後の予定年収420万
③外部委託でシェアハウスを運営する・・・経費控除後の予定年収410万
であることを考えると外部委託のほったらかし運営のは非常に魅力的です。。。(ワタクシ、本業がある身分なのでたかだか10万円年収が増えるくらいじゃ自力運営なんかやりたくないですからw)

事実、実際に同じ手法でやってる諸先輩方の意見も聞きましたがよほどのシェア経験者じゃない限り自力で一からやるのは大変そうなのでワタクシも迷わず今回の物件のような手法をパクることで解決の道筋が見えてきましたw。

さて、あと問題になるのが、
「どのくらいの費用を掛けてシェアハウス仕様にリノベ出来たか?」です。

ちなみにワタクシの今回予定のシェア物件でのリノベ予算はコミコミで約800万。。

物件取得時の諸費用からリノベ費用までの総予算5000万以内で収めたいワタクシなので(現金投資だとここら辺が限界ですw)リノベに割ける費用は800万が限界点。。

なので今回のシェアハウス見学会でもワタクシ、ここの点がモストインポータントな部分だったのですが、、
ワタクシの物件より床面積が大きい本物件でさえワタクシの予算より遥かに低予算で賄えることが判明。。。

部屋の壁をぶち抜いて水回りを一新してエアコン、キッチン、家電、家具などをひっくるめてもワタクシが想定していた予算より安く出来ることがわかり、ハード・ソフト両面で考えてみてもシェアハウス運営って普通に部屋貸しするより儲かるんじゃねーのと思った次第でありますw。。

ただ、一般の賃貸物件と違ってシェアハウス独特の改善点も多く(特に共同生活上の過度なまでの防音面と水回りのタフさ)この部分は今後も随時開催されるであろう先駆者の方の物件見学会でいろいろ発見していきたいと思います。

そんなことを考えるとシェアハウス運営って素人が予備知識なしで運営するのはメチャメチャ危険な行為ですね。。(儲け話にリスクが付きまとうってのはどの分野でも同じですw)

ワタクシの場合、たまたま旅団内でシェア運営経験者がたくさんいるのでわからないことはなんでも聞けちゃいますからいきなり計画を実行に移しても大丈夫かもしれませんが、細かい部分が一般的な不動産経営と違うってのが今回の物件見学会で骨身に沁みた部分です。。。(簡単そうに見えても非常に奥が深いのがこのシェアハウス運営ではないかと。。。)

あと居室を区切る際に7畳とかのちょっと大きい部屋があった際にどうやって収益率を上げていくのかって部分があったのですが、これも本物件を一目見て解決しました。。

えぇ、、無理に部屋を区切るのではなく微妙に広い部屋は2人とか3人仕様にしてドミトリー形式にしちゃえばいいんですね。。ww(シェア経験者にとってはこんなの当たり前に知ってることなんでしょうけどワタクシにとっては目から鱗な思いでございましたよwww)

最後になりますがトップシークレットな本物件の経費一覧から見積書まであますことなく見せてくれたオーナーMさんに感謝とお礼を述べさせていただき本日のブログは終了です。。。(Mさん、素敵な物件を見せていただきありがとうございました)


と言うことで引き続きワタクシにシェアハウスを見せてもいいよって方、募集いたします。。(出来れば今度は自力運営している人キボンヌですw)


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やっぱり実物見せて貰うのが一番勉強になるんじゃんw

COMMENT

No title

国内語学留学、最高ですね!
楽しんで生活できるのでしょうが、半強制でも良いんじゃないでしょうか。
引き続きシェアハウス情報楽しみにしてます。

No title

ラーメン食ってきただけじゃないんですねww

百聞は一見にしかず

知見がある方が考え抜いた物件の見学会は
相当なノウハウの宝庫のようですねw

当たり前の話ではありますが、
机上の勉強やお話を聞くだけでなく、
運営者の実物を見るのが一番勉強になりますよね。
※勉強すらしないで猿真似だけしようとするのは論外ですが...

主催者の方の収支の大公開っぷりも素敵ですねw

まぁそのような見学会にさらっと参加できることも、
狼さんの人徳のなせる業だと思いますがw

No title

付加価値というか何か特色があったほうがいいんですかね。同じ趣味を持った人が集まるということで、進藤さんのところの自転車好きみたいな感じで。例えば二郎好きとか、、、

No title

エリアや目的によって方針は大きく変わりますね。
田舎で需要が弱く、価格競争力と丁寧なサポートで何とか競争力を維持してる物件はこちらです。

高価格帯のシェアハウス

立地、仕様、募集方法その他、どれを外しても成り立たない
と思います。実に良く練られた戦略で・・・

委託する業者さんまでの仕組みを整えてあるのが凄いですね。
えあべーなどより余程安定して稼いでくれそうです。(・∀・)

法令順守と出口戦略に注意

狼さんの事だから大丈夫でしょうけど
消防法(消火器,火災報知機,避難灯。。)
建築基準法(寄宿舎,防火戸境壁/ドア。。)
都安全条例(窓先空地は緩和されたが区毎に基準曖昧)
の法令順守に注意して下さい
僕は、この3法で色々と痛い目に会いましたので

あと、狼さんは将来は建直計画なので関係無いと思いますが
シェアの売却は出口が狭い(購入客数,融資)ので
僕は、かなり苦労しました

シェアハウスネタ、ためになります。
自分もちょっと特殊なシェアハウスを作りたく勉強中です。
記事楽しみにしています。

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