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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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入居申し込み書あれこれ。。。(昨日の続編w)

banner赤ずきん
景気づけにドロドロこってりなラーメン食いたいんですのw

こんにちは。

我々、不動産賃貸業者にとってうれしいお知らせの一つに「入居申し込み」というのがあります。

ご存知の通り、この「入居申し込み」は「物件を借りたいという意思を書面で証明するもの」ですが、時々これの意味をよく理解しないでバンバン入れてくる方がいらっしゃいます。

普通、「申し込みします」という意思を表明するのでしたら少なくとも物件を借りる気で書面を書いてくるはずなのですが、単に順番取り目的で「申し込み書」を入れてこられるとこっちとしては信用出来ないし、「申し込み書」に入居時期などの希望条件まで入れておきながら後になって「申し込みキャンセル」してくる手合いは次から一切取引には応じたくありません。

まぁ、それでも結果オーライで契約まで行くこともあるのでやっぱり「入居申し込み」が入ると「空室がひとつ埋まった」と嬉しい気分になるものです。

・・・・・・

・・・・・・

さて、

上記文章、、昨日の「買い付け証明」の話を「入居申し込み書」に変えてみたのですが大家業をやってる方からしたら間違っても借主側の「そうでもしないと今の時代、いい物件はすぐ決まっちゃうから仕方ないんだよね」って言い分に納得するわけありませんww(ワタクシ、このケースでも普通に刺したくなっちゃいますw)

昨日の買い付けの話題って売るにしても貸すにしても保有しているオーナーから見た意味合いはまったく同じだと思うのですが不思議なもので買い付けに関しては「もたもたしてると他に取られちゃうから」と「融資もなにも決まってないけどとりあえず買い付け入れときましょう」って仲介さんの意向にしたがってバンバン買い付け入れちゃうくせにいざ自分の保有物件で借主からこれやられると烈火のごとく怒る人でも立場が変わると納得していただけるんじゃないかと思います。

とは言え、昨日のコメント欄でもありましたが、マーケットにこれだけ多くの新規プレーヤーが参戦中の昨今、、
「いちいち現地見てから買い付け入れるなんて悠長なことやってるといつまでも買えねーだろww」って言いたくなる気持ちもわかります。

えぇ、、それはわかるのですが、
こちとら数ある仲介さんの中から「こいつなら信用できる」と専任媒介で売り物件を預かってる身。

そんな信頼関係でやってるとこに「買うかどうかわからないけどとりあえず番手取り」みたいな買い付け入れられて最終的に現地見に行って「なんか思ってたのと違うな・・」と買い付け撤回されたあかつきにはどのツラ下げて売主さんに報告していいのかわかりません。。

また買い付けが入り契約の段取りともなればその物件の販売活動は中止し広告は外します。
他の買付に対して「あ、この物件、決まっちゃいました」とお断りも入れることも多くその際、「なんだ決まっちゃったんだ。仕方ない。ほか探します」と転進されることも多いです。

そこに「よくよく物件見に行ったら○○がこうなってるのは知らなかったのでやっぱり買い付け撤回します」とやられるとすでに断ったお客さんはまずもう一度検討してくれることは滅多にありません。(「なんだよ!もう他の物件検討してるからダメだよ」とケンもホロホロな目に遭いますw)

「あーあ、、あんな買い付けなんか引き受けなきゃよかった(またイチからスタートなんじゃんw)」

ワタクシ、こんな途中でハシゴを外されるヤツをイヤってほど喰らってますが売主さんにとっては恐らく初めての経験でしょう。(だから怒りも倍増して「そんな信用出来ねー買い付け引き受けたオマエら仲介の責任だろ!」って怒られるんです。。)

えぇ、、下手するとこんな買い付け引き受けたばっかりにせっかく信用されて得られた専任媒介契約そのものが破棄されちゃうんです。。(専任切られるてことはその瞬間、今まで経費使って売却に向けて調査したことがすべてパーなんですw)

その売主さんだけならこれで済みますがこの手の売主さんって大家さん同士のネットワークも持ってます。

「あの狼ってやつ、、ダメだよ(妙な買い付け持ってきやがるしww)」と噂が立てばその瞬間、その売主さんの後ろに控えていた「売主予備軍(要するに売主さんの紹介ネットワーク)」のラインはすべて崩壊し手間暇掛けて構築した信頼関係はここで終了となります。。

昨日のブログで
「現地案内までして買い付け撤回されては誰を刺していいのかわからなくなりますからとりあえず今の買い付けを一旦撤回させてちゃんと案内してからにしてもらうことにしました。。。」
と書きましたが、

ワタクシが昨日こういう流れに持って行ったのはこういうことがあるからであり、悲しいことにその損失は誰も補てんしてくれません。(やらかした仲介さんなんてどうせクモを散らすように消えていきますからw)


だからワタクシ現地すら見てない買い付けに対してこう言うんです。。


なにぃ?物件も見ずに買い付けとな?ww

そりゃ物件をネットなどで入念に調べていちいち物件を見に行かなくても買えちゃうくらいのスキルがある人ならそんな買い付けいただいても構いませんが、我々元付けってのはその買主さんのスキルまでは教えてもらってませんからまずわからないんです。(最近の仲介さんってメールだけで売買しようとする傾向が強いのでそこまでちゃんと買主さんのこと調べてませんからこっちはもっとわかりませんってwww)

わからないことは不安要素ですので「買い付け入れたけど現地案内はこれから、、」なんて言われたら普通の業者であれば「おいおい、、こいつ大丈夫かよww」って思うのが一般的な発想です。

また、仲介業者が貰うクソ高い仲介手数料ってのは、不動産取引で起こり得る様々なトラブルを未然に防いで利害関係者の安全に尽して初めていただけるお金ですから取引上生じる不安要素は出来るだけ排除して安全な取引が出来る相手を見つけて契約決済したいというのが我々不動産屋の基本的な考え方です。

と言うことで、現地を調査せずにとにかく買い付け入れておこうって時は、相手仲介にうそでもいいので「現地を見て気にいたから買い付け入れました」と言ってあげてください。また、買い付けを入れた後は余程のことでもない限り撤回しないでください。(法的拘束力はありませんが、買い付け一枚で他の買い希望者を断ってる側面をご理解ください)

「え?そうは言ってもやっぱりちゃんと現地見ないとわからないし、、(ま、この期に及んでそう言われるとムカつきますけどw)]

そう言う人は買い付けに「買い受け条件」を列記してその条件が満たされたら買うと言うことにしてください。(ちゃんと書面に買い受け条件が書いてあればあとでいくらでも言い訳出来ますからww)

そんな「買い受け条件」ですがちょうどいい質問が昨日のコメント欄にあったので書いておきます。

質問
「融資特約無し」といいつつ「銀行評価が出てから」「現地確認後」「詳細資料検討後」といった特約満載の買い付けをもらいましたが、こういうのも流しちゃえばいいんでしょうか?
2016.02.16 Tue 20:36 | 8時だよ名無しさん | URL | 編集


恐らくこの買い付けも「とりあえず順番取りの買い付け」であることが濃厚ですが(ww)ちゃんと買い受け条件として、「銀行評価」と「現地確認」と「詳細資料検討後」と書かれています。

ま、要するに融資特約無しの買い付けは入れたけど
①銀行が買えるだけの融資を出してくれて
②現地行って変なものが建ってないことと、
③細かい資料見て変なことが書かれてなければ

「買うかもしれない」と徹底的に逃げをうちまくった買い付け証明書に仕上がってますww(これじゃ融資特約付きも同然じゃねーかよww)

ワタクシであればこの買い付けのレベルでゴミ箱行きですのでご質問いただいた方と同じ考え方ですが、買い付けをゴミ箱に捨てられないようにするには

①融資特約付き契約とする
②委細相談の上

としておきます。

融資特約が無かったら買い付けとして受け取って貰えないと判断したからこんな逃げまくりな買い付けになっているんでしょうけどそれなら最初から融資特約付けておいて「いやー、、現金でも買えるんだけど銀行がどうしても借りてくれってうるさくてww」と言いつつ、「ただ銀行融資だと売契に融資特約を便宜的にも付けた契約じゃないと本店稟議に上げて貰えなくて(いや、現金でも買えるんだけどね)」なんて適当に言っておけばいいんです。

②の委細相談の上ってのは非常に曖昧な表現ですが書面上はトランプのJOKERのようなオールマイティーな切り札ですw。
えぇ、、こうやって書いておくだけで買付撤回するような局面になっても「だから委細相談って言ってるだろ!!」と強弁が打てますw(道義的に怒られそうな気もしますがちゃんと表記してるわけですから何ら問題はありませんw)

あれこれ買い受け条件を付けてしまうと売主から「なんかこの買主めんどくさそうだな」と思われてしまうので条件はシンプルにかつ、オールマイティーに使えそうな言葉を添えて、、、が基本ですw。

同じ買い付けを出すにしてもちょっと相手のことを考えて出すと二番手だった買い付けがひっくり返ることもあるだけにこんなところでもちょっとした心遣い一つで変わるんです。。

ワタクシ、不動産取引ってこういう心遣いと段取りが成功への入り口だと思ってますのでぜひご参考ください。


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入り口はあっても出口は無いんじゃんw

COMMENT

No title

 確かに買い付け入れたら信用しちゃいますよね。それを良いことに悪用する人が良い目を見ると言う、正直者が馬鹿をみる状態は嫌ですね。。
 自分の場合は田舎で、そこまで激しく無いので鬼指しして嫌なら買わない作戦が出来るってのは恵まれてますね。まあ物件もビミョーなのしかありませんが(笑)

やっぱり道義的なことは大切ですよね!
そういうこときちんとしない=信用出来ない、となりますよね。
某友達で押し通す予定(笑)、みたいに。

道義的なこときちんとしない人は信用されないのがわからないんでしょうか。
将来的の(小メガ)大家希望として心に刻みます。って今の区分は?(笑)。

それぞれの立場

立場を入れ替えて考える事って大事ですよね...

自分に見えている範囲だけで物事を判断してしまうと、
そこに気づかずに信用を失ってしまいそうです...

本職の業務に照らし合わせてみるだけでも、
他業種の方々からは見えないところで
いろいろな作業が発生することが、
推測できそうなものなのですが...

まぁ今回のお話に関しては、
これまでも何回も触れられていることではありますので、
一部の方々には耳タコのような気もしますw
※そういう方々はスルーしてそうですね...

不動産における一連の取引は、
あくまで『相対取引』
であることを忘れないよう心掛けます。

・・・
最後のじろーくんのひと言...
((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル

No title

委細無料面談でお願いしますw
今日も拍手といいね!押しましたよ。
(上のサルの画像ってなんすか?)

勉強になります。

何事も相手の気持ちを考えて(読んで)進めると自分にとって有利に働きますね。

No title

全体的に買付の効力が薄くなってないかな?

不動産屋の中には買付の番手を重視してる所もあるけど、一番手で入れたのに現金持ちにさらわれる事もあるし、融資の付きやすい順に番手を変える不動産屋もいる。

全体的に効力が薄くなってるならやはりその流れに合わせるのが一番で、買付入ったからって喜んで売主に報告したりするのはもう少し待てばいいと思うんですけどね。

一応、番手を重視はするけれど、数日買付内容等を精査する時間も取って、総合的に考えて順位を決めればいいんじゃないですか?

大家として、いまや空室に申し込みが入ったくらいじゃ募集打ち切らないですよ
契約して初めて打ち切りです。

買い付け撤回

買い付けの撤回って、その仲介さんと二度と取引しない覚悟で
するものだというイメージがあったのですが、そうでもない
んですね。^^;

でも、そんなんで売主さんから「持ってないやつ」扱いを受けて
しまうのは残念な・・・^^;;

No title

年始から、2件入居申込書受け取りました。
けど、共に、その後、申込者との連絡がとれなくなりました。
結果、空室たんまりなのに…繁盛期なのに…、
まだ1室も埋まってません(泣)

最近、入居申込も軽くないです?
2件とも60オーバーのGGIでした…こんなとこにも暴走老人!!

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