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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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仲介だって人間ですもの

こんにちは。

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↑こころなしかちょっと勢いが落ちてきたような。。。
今日もひとつよろしくお願いいたします。

さて新年も明けて早くも一週間が経ちました。

実質的にここ2週間以上、不動産実務から離れているのでそろそろ仕事が恋しくなりつつあります。

ただ如何せんまわりの業者さんが休みの状態なのでなかなか始動出来ません。。やっぱり10日過ぎないとダメですね。。ということで3連休も自宅警備員です。。

これだけ仕事から離れていると書いてるブログもなんだかパンチの効いた記事が書けていないような気がします。
(そのせいでしょうか?ジリジリとクマさんの追い上げが・・w)

あと他の方のブログと言えば、例の鳥さんブログ。。やっぱりというか予想通りひたひたと順位を上げてきました。読んでて脅威を感じます。。

内容的にそのうち上位ランカーになるような記事書いてます。。

この鳥さん。何かとあちこちのセミナーやら集まりでお会いするのですが・・ワタクシ不動産屋的な目で見ると「こういう人は絶対不動産投資で失敗するってことは無いだろうな」と思わせるタイプ。地味な投資手法ですが土地が国営化されることがない限りコケることは無いでしょう。。)

その鳥さんがブログで書いていた記事で「企画書レベル」という記事がありました。

鳥さんは記事の中で「同じ物件なのに融資がうまく引ける人とそうではない人の違い」を書いていました。
そうですね。全く同じような属性・資産背景なのにすんなり融資が通る人と通らない人が存在するのは事実です。

うちも今銀行と融資の折衝してますが伝えることはちゃんと伝えられないと金融機関から「変わった視点」で見られてしまうことがあります。

そっちの融資関係の話は鳥さんのブログや石渡さんのブログの方がワタクシのブログより参考になると思います。

なのでワタクシは切り口を変えて仲介的立場の目線で書いてみます。(ちょっと上から目線になります。ご了承くださいw)

そもそもその物件をお客さんに情報として出すのはほとんどが我々不動産仲介業者です。


いつも言いますが不動産仲介業者はお客さんに物件情報を出す際、何を見てるかというと・・・



「この人に物件情報を出したら買ってくれるのかくれないのか?」です。(思い切り直球をブン投げてみました。。すみません。。。)



我々仲介は「この物件なら買いますって言ってくれるかもしれない」と思って物件を出してます。(必ず買うとは思っていませんがある程度見込みがありそうな人に情報提供してます)

買ってくれそうも無い人にわざわざ物件は出しません。だれも言いませんが仲介さんの偽らざる本音です。
(最近あまり物件を出していないのは「あまりいい物件がない」というのもひとつの理由ですけどw。)


例えば鳥さんですが、戸建て主体の不動産投資をされているのは知っていますし、購入する金額のロットも知っています。所有物件のポートフォリオもある程度把握しています。

ズルイ言い方ですが鳥さんが「これは買うというかもしれないけどこれは買うって言わないよなぁ」くらいはワタクシも熟知してますので仮にワタクシが鳥さんに物件を出すとしたら鳥さんのポートフォリオに沿ったものを出すと思います。(本人が「一棟のRCレジが欲しいから探して」と言ってくれば話は別ですが)

買主さんが興味を持たない物件をいつまでもダラダラ出しているとそのうちこちらが嫌われてしまいますw。
お客さんが「ん?こ・これは・・・!!」と思うような物件を出し続けてこそいい仲介であるとワタクシ考えます。


さて、
当然ですが物件を買うには融資を付けることがほとんどです。

いくらお客さんが「この物件買います」と言ってくれても融資が付かなくては買えません。
そうなると仲介は「この物件でこのお客さん・・融資付くのかな?」とも考えます。

鳥さんの記事で「銀行にうまくプレゼン出来る人は他人なら融資が通らなそうな物件でも融資を通せる(かもしれない・・)」と書かれていますが、これって仲介さんにもある程度は教えておいた方が良いと思います。

仲介さんにもそういう現実性のある話をしておかないと・・・

物件そのものが出てきません。。

新しい仲介さんと付き合い始めるときって最初の頃出てくる物件、、スゲー出回り物件だったりしませんか?
あれって案外買主さんの感度を調べられているケースがあります。。(ご注意ください)

だからと言って洗いざらい個人情報をさらけ出す必要はありません。(相手によってはストーカーされちゃいます)
仲介さんはなにもそこまでは見ていません。単純にどんな物件を買えるかだけを裏づけ程度で見るだけです。(全然考えていない仲介さんもいないことも無いですが)
ワタクシも所有物件のポートフォリオくらい見れば属性や資産背景くらいはおおよそ把握出来ます。

そのあたりを理解している仲介さんはその意に沿った物件を出してくるはずです。ただその過程でも出回り物件を混ぜて送ってきます。これは物件を出し続けていないと仲介さんそのものが忘れられてしまうのを防ぐ為でもあります。(最近物件情報が来ないから他で買っちゃったよなんて言われたら倒れてしまいますからw)

やっぱりいい物件はスピード勝負ですし、「この物件はあの人に出そうかなと思われる方」になればなるほどいい物件にめぐり合える確立は上がります。

これである程度ご自身が融資を受ける金融機関に当たりをつけていただいていたら完璧ですね。

要約すれば買主-仲介-金融機関という3つのチーム連携が保たれていてこそライバルを出し抜けるのではないかと思います。(こういう方の「融資特約付き買い付け」ってちっとも怖くありません)

融資をする金融機関もそうですが審査の際、個人の資産背景も見ますがそれと同じくらい個人の人格とかモノの考え方などを融資作業の参考に聞き取りします。

仲介さんもその辺は同じように見てます。仲介さんと金融機関が書類のやり取りしてる時に金融機関も仲介に「このお客さんとはいつくらいからのお付き合いなんですか?」なんて聞いて来ます。

こういうとき仲介は買主さんのことベタ褒めします。(うその無い範囲ですがww)


あと、あくまでワタクシ個人の意見ですが、
個人情報をダダ漏れ的に聞いてしまうとなんとかしていい物件を見つけないといけないな・・・」という強迫観念に駆られますw。。。(これホントですw)


まぁ、、積極的にご自身の個人情報を洗いざらい教えてくれると言う人は少ないとは思います。
そんな中、ワタクシを信用してくれてすべて開示してくれた人はやはり別格に見てしまいますw。

結局人間がやることなのでどうしてもそういう感情が入ってしまうんです。。


仲介だって人間ですもの(みつを)


なので本音で言わせていただくとあまりコアな個人情報までは見たくありませんww。
見たら最後、トコトンお付き合いしたくなっちゃいますからwww。ある種の責任感が芽生えてくるものです。


これを逆手に取ってそういう仲介さんに切々と情で迫るといいかも知れませんね。

もしかすると真っ先に物件情報が出てくるんじゃないでしょうか?

そんな泥臭いスタイルw。。ワタクシは大好きです。。



そろそろこの辰のデザイン飽きてきました。。
新しいのをまたパクッってきますので今日はこちらを押していただければ・・・
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COMMENT

生い立ちまで語る

  わくわくリッチです。

 右サイドバーの健美家アイコンをクリックしているのは、私ぐらい?とタカをくくっていたら、他にも何人かの方がクリックしておられました。

 さて、スゲー出回り物件のマイソク(創業40年)を見せられたことがあります。

 ココロの中で「この物件情報、もう100回ぐらいみたよ。」と思いながら、「この物件のあるところの横の土地は昔~だったし、賃貸需要を考えると・・・云々」とプロに意見しちまいました。

 業者さん、マイソクを光速でしまいこんでしまいました<(_ _)>

 金融機関では、生い立ちから語り、『面接の達人』のように、「今まで何をしてきたか」と「どうしてこの物件がほしいか」を結び付けてプレゼンすると通る確率が高くなりました。

 次回は仲介さんのハートをガッチリロックできるように個人情報をカイジして、仲介さんのココロを「ざわ・・・ ざわ・・・」させるようにガンバリマス。

 応援宜しくです♪

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

No title

>まぁ、、積極的にご自身の個人情報を洗いざらい教えてくれると言う人は少ないとは思います。

「『現金は○千万円あります。』といわれたら、倍はあるんだなと思います。
みなさん全額はおっしゃりませんから」
と前に銀行さんが話していました。

あやうく正直に話して、倍の資産があると思われるところでした。ww

自分のアピール方法

最初の1棟目を購入する人はこの部分が難しそうですね。

予め自分の融資可能額をおおよそ掴むというところまで銀行さん
とは中々話も出来ないでしょうし、それ無しに仲介さんから物件を
紹介してもらうのは、やはり「この人逝ける」と思わせられる位で
ないと難しいのでしょうし。

あんな物件紹介されているようでは私はまだまだ端にも棒にも
かかっていなかったということですね・・・

がんばろ・・・

よろしく

お願いします!

No title

不動産賃貸業の場合、人それぞれ手法が異なりますし
その人の背景が解らないと中々物件見せるのは難しいでしょうね

サラリーマンがいきなりRC1億ぼーんと買うには
年収1000万ないと融資降りないでしょうし

自分の属性が解ってない人はお客さんにとっても仲介業者にとっても不幸ですね

Re: 生い立ちまで語る

わくわくリッチさん

こんばんは。

>  右サイドバーの健美家アイコンをクリックしているのは、私ぐらい?とタカをくくっていたら、他にも何人かの方がクリックしておられました。

健美家さんまでクリックありがとうございます。
参考までに最近アクセスの10%くらいは健美家さん経由です。ということはわくわくさんのクリックは全体アクセスの都合8%くらいということになります。
わくわくさんにも「福福まんじゅう」を奢る日が近いということですなww。。

うちにもよく1000回くらい見たことある物件を極秘物件と称して持ち込む不埒な業者がおります。

うちもその程度としか見ていないということ。。こんな業者は消毒です。

>  金融機関では、生い立ちから語り、『面接の達人』のように、「今まで何をしてきたか」と「どうしてこの物件がほしいか」を結び付けてプレゼンすると通る確率が高くなりました。

この語り口でやられたら金融機関もイチコロですねw。
ワタクシもうっかり惚れそうになっちゃいます。。

こういうお客さんばかりだと楽できそうです。。(でも指値キツいんでしょうね。。w)

Re: No title

セレッサさん

こんばんは。

> 「『現金は○千万円あります。』といわれたら、倍はあるんだなと思います。
> みなさん全額はおっしゃりませんから」
> と前に銀行さんが話していました。
> あやうく正直に話して、倍の資産があると思われるところでした。ww

なんかさらっとお書きですがこれ非常に奥の深い話ですねw。。

ずっと休みだったのですがこの一言で一瞬のうちに仕事モードに引きずり戻されたような気分になりましたw。

これってある意味正しいのかもしれません。最近そう思うようになりました。

Re: 自分のアピール方法

クロノスさん

こんばんは。

そうなんですよ。
これの弱点はまさに最初の1棟目を購入する時です。

最初ってどうしても属性のウェイトが大きくなるので小さい投資からになるのはこれが原因かもしれません。

これをうまくクリアさせるのはやっぱり紹介者の力でしょうか・・・。
まさに運次第ですね。

> あんな物件紹介されているようでは私はまだまだ端にも棒にも
> かかっていなかったということですね・・・

クロノスさんの場合、そうではなくて業者さんになにか問題があるんじゃないかと思います。

実は不動産屋さんでもレインズ経由で物件取れない(レインズ加入していない)業者だってまだいるんですから。。


Re: よろしく

K藤さん

こんばんは。。

> お願いします!
↑↑↑↑↑↑↑
なんだろう・・たった一言なんですがワタクシにはとても重ーーく聞こえました。。。

・・がんばろうっと。。。

Re: No title

フジカケさん

こんばんは。

よくお客さんから言われますが・・・

「予算一億。都内近郊。RCレジ 平成築」って言われたってこれじゃよくわからないんですww。

何がをどういう風に持ちたいのかわからないと結局、見当違いの物件を出してしまったりするんです。多くの業者さんはきっとこれをやらかしてるんじゃないかと思います。

不動産投資の本だけ読んでもダメだと早く気が付かないといい物件無くなっちゃいますww。

しかしフジカケさんも目線も厳しいデスネw。。。。。お休み気分でブログ書いてましたがすっかり目が覚めちゃいましたw。






記事の紹介、ありがとうございます。

鳥です。

 拍手 クリックしました。

 記事の紹介、ありがとうございます。


 鳥の場合は、買う物件の最低条件は書いてあります。

 あとは、実際に見てから、考えます。


 安くても、買わないときの方が多いかな?
 
 

ローラー営業

ぶるーまんぱぱ です。 まずはぽち。

数年前、身上書と確定申告3期分他資料をもって空中店舗の不動産会社さんにローラー営業してました。

歯牙にも掛けてもらえなかった人、物件出してくれた人、いろいろいました。

同じ不動産会社でも担当が違うと全然違うので、どうやって自分に合った仲介さん

に出会えるように動くか、とっても重要な気がします。

Re: 記事の紹介、ありがとうございます。

鳥さん

拍手・クリック攻撃ありがとうございました。。

安いから買うなんて人はワタクシあまり褒めませんw。

100個あったら1個買うくらいでちょうどいいかと。。。

Re: ローラー営業

ぶるーまんぱぱさん

こんばんは。

今度あれですね。。仲介の営業さんを見分けるコツなんかもご伝授しましょうか。。。w

不動産って会社単位じゃなくって間違いなく担当レベルでまったく展開変わってしまいますからねぇ。。

しかし空中店舗に飛び込むとはチャレンジャーです。。

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