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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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新築アパート地獄。。。(最終回)

banner赤ずきん
内容が薄い連載ですけど、、文句ありますか?・・なんですのw

こんにちは。

さて、本日はコトが順調に進んでいればセミナ明けの日曜日。。
ワタクシ、もはやブログどころか不動産のことなんか考えたくもないくらいクタクタになって昼まで寝てるはずですが、今の時刻は木曜日の15:30.。。(昼から書き始めて3時間で一気に4話書ききった自分を褒めてあげたいですw)

きっとポチ数もセミナ―特需もあって1万点を軽く超えてるとは思いますが、、、

あれ?

思ったほど伸びてませんね? (と木曜日の今じぶんに想像して書いてますw)


さて、
そんな小芝居はさておき、今日は先日からの連載の最後になります。

昨日までのブログネタを読んでいただければ今後は業者さんとうまく交渉して(セミナーで話した交渉術はこんな時に使いますw)間取りもこちらの希望する間取りになり無茶な新築プレミアもなくこれで募集掛ければ1週間程度でほぼ満室になるくらいの出来になるんじゃないかと思います。

ただ心配なのは設計段階で無茶を言い過ぎて繁忙期を過ぎても工事が終わらず募集での一番おいしい時期を逃してしまうことではないかと思います。(結局完成時期が4月にずれ込み美味しいとこを逃してしまう人も多いらしいです)

これを防ぐには着工を1日でも早くすることです。(工期を短縮する無茶な工程だと職人さんが怒り出しますからw)

木造アパートの場合、RCとかと違って工期は約3か月から4カ月(掛かっても半年はかからないでしょう)なので1月竣工って仮定して逆算すると夏の終わりごろには建築確認が下りてないといけません。

となると土地の取得は最低でも夏前には終わってないとダメですから土地の物色はいまぐらいからやってないと間に合いません。

しかし昨今は、敷延の安そうな土地であっても接道要件を満たしていれば木造アパートでも収支が合わないくらいの土地値になってますのでそうそう簡単には見つからないと思います。

そんな時に土地付きでプランニングまで付けて「買いませんか?」と甘いささやき声に耳を貸したくなっちゃうんじゃないかと思いますがここ3日でそういう話には毒があるとご理解していただいたはずなので某新築メーカーの「新築割引券」なんて見かけの値引きですら「これも騙しだろww」って理解も得られたんじゃないかと。。。(そういうコテコテなギミックで素人騙しちゃダメだってww)

あと、こういうプランニング、
単に融資が通るからとせっせと持ち込んでくる業者さんも多いです。

ホント、いつも言ってることですが不動産投資は融資が通るからやるもんじゃありません。

しかも業者さんもバカじゃないのでその辺は理解していて見た目の収支をいじって「ほら、フルローン付く上にこれだけ儲かるんですよ(しかも節税効果もあるし。。)」なんて甘い言葉で近づいてきますがワタクシが昨年より見てきた物件で「土地から買って設計から全部業者丸投げ、しかも3%を超える金利で調達した融資で儲かった」って話はほぼ無かったです。(ほぼと言ってるのは100人に一人くらいの確率で偶然、運が良くて高い賃料で貸せたってやつがいるからです)

新築物件ってのは完成して埋まるまで空室なので実際の家賃は埋まってみないとわかりません。

もしかしたら設定賃料が想定より安すぎてもっと高く貸せたのにってこともあり得ますが、悲しいことにそういうケースは極めて稀でほとんどの事例では予定していた利回りから1%くらいダウンしたところでの運用になります。

企画を持ち込んだ業者さんは完成間近になると連絡もなんとなく取りにくくなり頼んだことも積極的にやってくれなくなります。(特に最終決済後の残工事なんか残ってるとなかなか進まずイライラが頂点に達することもしばしばですw)

えぇ、、この辺から「投資は自己責任」って世界に突入しますので賃貸の客付けをきっちりやってくれる仲介さんを必死に探してください。(おそらくリカバリー出来るチャンスはここしかありません)

この際、建築した業者とかプランニングを企画した業者さんなどがサブリース付きプランとか、安心保証付きの管理プランを賃料の5%程度で引き受けますって言ってくると思いますがここは自分が一番信頼出来てかつ、賃貸の客付けが上手な仲介さんに管理付きでどう?とうまく交渉してあくまでも「客付け上手な仲介さん」探し出して任せてあげてください。

新築って開いてる部屋がたくさんある時期に任せた方がまとめて仲介手数料が貰えると張り切って客付けしてくれるものなのでその時に一番いい仕事してくれた仲介さんが相性的に合ってるものです。

しばらくは新築物件なので建物にトラブルもないでしょう。
そんな時に無駄な建物管理契約しないであくまでの賃貸管理だけきっちりやってくれる業者さんってのが経費節減って観点からも有利です。

「えー、、、(せっかくプランニングまで提供したのに)管理くれないんですかぁー?」
と建築に関わった業者んが泣き落としに掛かってきますがそんなの気にせず自分が本当に信頼できる仲介さんにお任せしてくだささい。

新築物件って見た目貸しやすそうですが、実際に建ててみると借主が使いにくい部分がいろいろ露呈してきます。(図面と実際のものが「あれ?こんなに違うの?」って思うのも物件が完成してからなんですよ)

土地探しから全部自分でやる「ひとりデベ」はいきなりやるのは難しいですが全部丸投げでなく自分で考えるポイントを押さえるだけで素敵物件にすることも出来るのが新築物件ですからこれを機会にいろいろ考えてみていただけると幸いです。

と言うことで4日間お付き合いいただきありがとうございました。


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同じネタで4日間ってホント楽ちんなんじゃんw

COMMENT

だからうちの近所の新築空室

多いのですね。
目にする物件大体募集中です。昨日お聞きした内容が連動してきます。

それでもこのブログでも起死回生の客付け業者さんを見つけることも書かれていて、閣下のブログ読者さん愛vを感じます。
両方やっちゃうのがすごいな、と。

連載最終回

セミナー特需はまだ反映されてなさそうですね( ̄▽ ̄;)

連載最終回、まずはプランニングで出された収支シミュレーションを現実路線で引き直すことでリスクを減らすことから入り、進行中に起こるであろう諸問題は予め対策を用意しておくことで予防的対策とし、想定外の事象については緊急対応後に事後対策を行う。
進行中は仕様変更なども想定できるので、変更管理も重要ですね。
管理についても投資である以上、コストコントロールも当たり前として実施すべきでしょうね。

と、空虚な理想論を書き並べて見ましたが、これやるにはそれ相応の知識や経験プラスコミュニケーション能力が必須なところが悩ましいところです(ーー;)
※特にコミュニケーション能力が一番大事w

コメ書いててプロマネとやること変わらないなぁと改めて思いました。
※まぁ私の場合、本業でもマネージャーではなくメンバーでしかありませんがw

No title

 こちらこそありがとうございました。いま帰路に着いています、次も都合がつけば参加させて下さい!

シリーズお疲れ様でした。

 新築をやるということは小規模ながら本来はディベロッパーがやっている仕事をやるわけで、採算ベースにきっちり乗せる企画力が必要ですよね。実際の不動産運営の知識や感覚がないと厳しい気もします。

 それだけの実力がつけられれば怖い物なしなんでしょうが....。でもこのシリーズも勉強になりました。

軌道修正

判子をつく前にどこまで軌道修正できるかですね。
不動産は入り口8割、後から修正できる部分は少ない
ですから・・・

No title

ど素人が土地から新築やって、ひとりでプランニングやったら3カ月全空、仕方なく家賃1万円下げたって話、どっかで聞いたことあるような。。。
雨仕舞いが悪くて築1カ月で雨染みできたとか、給湯器が全室ぶっ壊れたとか、施工会社の弁護士相手に闘うはめになったとか、、、
新築ってそんなにいいんですかぁ?

そのアパートの近所の新築建売アパートなんて、AD4カ月でも1年間埋まりませんでした。
それでも今年も似たような新築アパートが募集を始め、、、

城南3区RC業者

今回のセミナーは所用で出れなくて残念でした。。
アパートではなくRCの新築でしたが、全部お任せ業者に頼んで失敗した苦い経験も狼さんのお陰で何とか生き残ってますw

税務もお任せとホームページにもしっかり書いてますが今はどうだか判りませんか当時は消費税還付すら知らないのか知らないふりをしていたのか、高額な建築費の消費税還付を得られなかった悔しさは時より込み上げてきます。

ブログにもありますが引渡し受けてからの不具合工事対応の鈍さは半端なく遅いですwこちらは現在進行形ですw

狼さんのアドバイスで現在は自首管理してますが、ほんと新築で5%の管理費は勿体無いと思います!

勉強させていただきました。

連載記事、勉強させていただきました。
賃貸の客付けをきっちりやってくれる仲介さんというのは、
本当にうれしい味方で最後のリカバリーだと、実感しております。
地元の不動産屋は、大手から地場中小に本気で営業してるのか怪しいところまで数が揃っているのですが、田舎のせいか管理の委託などの変更を頼みにくく、また店構えだけでは良し悪しの判断がつかないのが難点です(入りやすい大手不動産仲介なんて入った途端にカモにされますし)、未だ人と会社の質を見る眼は養えておりません。
これからも励みます。

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