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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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新築アパート地獄。。。(その3)

banner赤ずきん
さ―て、、今日もサクサク更新なんですのw

こんにちは。

予定通りにコトが運んでいれば今の時間は土曜日の18時。。

ワタクシ、ちょうどセミナーが終わって「ささ、、懇親会場に移動しますよー」とか言って引率中ではないかと思いますが、、、
今日のブログポチって誰がやってくれるんでしょう。。。(ポチ要員どころかコメント師の大半が会場にいるはずなので心配になってきましたw)

そんな心配をよそに連載ネタの3日目です。(そろそろ飽きてきましたw

昨日の最後の方で、

平成4年築売りアパート・・・利回り7%
平成28年新築売りアパート・・・利回り10%


と書きましたが、
これがホントなら誰しも新築で融資が引きやすい新築利回り10%を選択しますよね?

なのにこんな物件がいつまでもラクマチとかの投資物件にいつまでもさらしモノのように掲載されているんですから不思議です(ってか話がホントであれば建てた業者か仲介に入ってる業者がさっさと転売してるでしょ?ww)。

これで借地権って言うのであれば「あ、やっぱそうだよね。。うんw」って思いますが所有権とかで存在するとまだケツが浮いちゃう方も多いんじゃないでしょうか?

この手の物件、
ほとんどの場合こんなオチです。
①売値ベースで1億を軽く超える(木造アパートで1億超えは融資付きにくいです)
②先日の新築プレミア賃料の乗せ過ぎw
③まだ未完成どころか建築プランもロクにできてない状態w
④部屋面積が15㎡を切る区割り


投資物件は部屋を小さく区切れば区切るほど高い賃料収入になるのはすでにご存じだと思いますが、この狭い部屋の仕様に新築プレミア賃料を上乗せ設定して建築プランがロクに入ってない状態でプランニングのものを安普請な資材で建築すると理論上の利回りは都内の土地の高い場所であっても想定賃料で利回り10%を超えるのってそんなに難しいことではありません。(ただ埋まるか埋まらないかで考えると募集の反響の電話も鳴らないでしょうけどw)

そんなわけで
この平成28年新築売りアパート・・・利回り10% って代物のほとんどがこんなパターンを経て売りに出されていると思いますので「なぜこんな高利回りなのに売れないか?」ってのはご理解いただけるんじゃないかと思います。

しかし、これらを設計段階から自力介入出来て「設計変更」「仕様変更」が出来るのであれば話は別です。(ついでに建築条件も無くなるとなお良いのですがw)

賃貸住宅って実際に貸すとなると近隣の類似物件と比較されて「借りる」「借りない」を決められてしまうので決まらない物件は必然的に家賃を下げないと埋まらないって現象が起こります。

となれば設計段階でその借りたい需要にマッチさせてしまえば多少新築プレミアをマシマシにしても埋まる可能性が出てきます。

例えば13㎡の部屋20部屋で利回り9%の木造アパートを提案されたとして、一部屋26㎡で10部屋に変更。。
一部屋当たりの面積が増えちゃうので賃料は下がってしまいますが20部屋分だったお風呂とかキッチン、トイレまどの水回りが半分になり窓やドアも半分になれば建築費が圧縮され終わってみれば利回りが最初の9%程度になるかもしれません。(ま、その圧縮した分を建築コンサルに抜かれちゃうと元も子もありませんがw)

また、部屋を大きくすることで住みやすさが改善され2年単位で入れ替わりがあった物件が3年とか4年住んでもらえればその分、原状回復費も浮きますので10年スパンで見るとどっちがお得になるのか要計算になります。

こんなバランスとそのエリアの賃貸需要がマッチすると賃貸経営で一番の基本となる「退去予告が入っても原状回復前に次の入居者が決まる」ということにも繋がります。

と言うことで今日言いたいことはこの「設計変更の可否」です。

素人投資家さんに多いのですが、
「間取りと言われてもよくわからないから」と全部業者さんに丸投げすると業者は「段取り」「効率」を重視して自分たちが仕事しやすいやり方施主さんにわからないように考えます。

さすがに勝手に間取りなどの変更はしませんが、細かいところで業者さんの仕事がしやすい仕様にどんどん変更されて挙句、部屋が出来たけど通路が微妙に狭すぎてソファーや冷蔵庫の搬入が出来ないなんて部屋が出来てしまい、断熱が弱いので冬寒すぎて住めないなんてことも起きちゃうんです。

賃貸経営やってて入居者に「ここじゃ快適に過ごせない」って言われるのって経営上マイナスになるだけじゃなくそもそも不動産投資家として向いてない性格なんじゃねーの?と思うワタクシ。。。(今日はあまりこのブログ見てる人がいない前提で書いてますw)

業者さんからプランニング入りの土地情報が届いたら必ず聞いていただきたい項目になります。(聞き方は「このプランニングってこっちでも自由に変更できるの?」です)

ただここで注意して欲しいのは建築してくれる工務店まで相見積もり取って他と競合させるってやつなんですが素人の人がここまでいじると割高になることが多いです。(またゼロからスタートで設計とかになるとお客が素人だと思って建築費を恐ろしいくらい高く見積もってくる場合がありますw)

ここでやっていいのはプランニングの変更くらいまでにしておいた方が無難ですよ。。w


と言うことで明日はこの連載の最後になります。


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3日で終わりそうだったけど強引にもう一日分増やしちゃうんじゃんw

COMMENT

懇親会会場

セミナー終了して懇親会会場からコメ投稿しておきま~す

No title

セミナー凄い良かったです!
懇親会に向かい中です。
また後程!

No title

狼閣下、素晴らしいセミナーありがとうございました!あっという間の5時間でした。いろいろ勉強になりました。集中して勉強できたこと、狼閣下の素敵な名刺いただけたこと、狼君三号に会えたこと、(一号、二号って?)収穫大き一日でした。4月のセミナー楽しみにしてます!お疲れ様でした!

No title

セミナーお疲れ様でした。
大変、勉強になりました。
FX、いやっ、何でもないですww

No title

ポチしました!

No title

「賃貸経営」の難しさは、考えれば考える程、パラノイアに陥りますもんね。は~

本日のセミナー、お疲れさまでございました。連載ブログも有益なお話しが満載ですが、実際にセミナーだったら、すごい事になるんでしょうね。

No title

エリアの賃貸需要本当に大切ですね!


セミナー本当にありがとうございました!
すごいです!
長時間でしたが、時間も退屈も感じませんでした。
笑いあり、オフレコあり。
何より知りたい情報がどれだけあったか!
山程ありました!
自分でも微妙にどうなんだろう、と思ってたら!感謝×1000です。
本当にありがとうございました!
所用で懇親会途中で失礼しましたが、懇親会も楽しかったです!

No title

 安心して下さい。ちゃんとポチってますよ~

本日は大変お世話になりました
無事帰路につきました
色々生意気言ってすみませんでした
大変有意義なセミナーでした
次回セミナーはレイシー殿とカステラを連れ立って伺います!
次回セミナーも成功しますよーに!!

セミナー&懇親会終了

皆様お疲れ様でした。
セミナーは業者目線と投資家目線との乖離がよくわかりました。
業者側の立ち位置でのお話は本当に貴重です。
関係者毎のそれぞれの立場の感覚を押さえることが大事ですねw

懇親会も様々な方々とお話できてとても楽しく過ごせましたw

さて、連載3日目、設計のプランニングのお話ですが、買い付け時のバカ指値と同様に相手が快く思わない方法で素人が操作しようとすると大抵失敗すると言うところでしょうか。
交渉毎なので、相手の立場を全く考慮できないのは論外なんでしょうね...
専門家ほど精通することは難しいですが、話ができるレベルの知識は持っておく必要ありという感じでしょうか。

ここ最近、新築のプランニングの流れが、システム開発におけるプロジェクトマネージメントの考え方に似ているような気がしています。
※ある意味プロジェクトなので当たり前といえば当たり前なのですがw




わぁ〜!!6日のポチ間に合わなかった〜
…m(_ _)m
懇親会会場から帰宅したら、今日一日6ヶ月の子どもの面倒を見てくれてた旦那は起きて待ってくれているはずもなく、既に子どもと就寝。
子どものミルクを23時に済ませて、風呂から出たらこんな時間に…
ヽ(´o`;
狼さん、大家さんの皆さん、本当に楽しい交流の場に参加させて下さりありがとうございました!
次回も楽しみです(*^_^*)よろしくお願いします!

セミナーお疲れ様でした。

 当ブログの700回目の記事として報告を載せさせていただきました。自分がブログを始めたのは狼閣下のブログに感化されたことがきっかけでした。

 今回のセミナーでも色々勉強させていただきました。

 今後ともご指導、ご高配のほどお願い申し上げます。

賃料も建築費も坪単価で

きちんと坪単価に換算して妥当性をチェックする癖をつけた
方が良さそうですね。

それだけでも物件やプランのふかし具合が見えるでしょうし。

貸しやすさ、売りやすさ、ロット感、色々と目を配る必要が
ありますね。

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