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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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新築アパート地獄。。。(その2)

banner赤ずきん
連載ネタは書いてて楽しいんですのw

こんにちは。

セミナーの関係で木曜日に一気に書いてる今回の連載ネタ。。

今日は二日目になります。

さて、昨日は検討する土地が更地評価で実際にどのくらいの価値があるのかチェックと書きましたが、正直、評価が高い土地であればアパート用地なんかにしないでお腹を空かせた戸建て屋さんが買い取って安普請な新築戸建てを建てて一次取得層に分譲しちゃいます。(土地を仲介する業者さんもこれだと両手仲介出来るので間違ってもこの手の新築コンサルなんかに出さないしw)

えぇ、、最初から出てきた土地はクズ土地ですのでここは「あ、だからこの土地は安いんだ」って感じてくれれば結構です。(ここが理解出来てれば10年後の出口戦略時にいろいろ作戦立てられますからw)

あと、このカラクリが理解出来てれば次期購入物件で土地から探すなんて場面で「どういう土地が安く手に入るのか?」ってのがわかるようになるのでここで失敗してもリカバリーが出来ちゃうきっかけになるってもんですw(先日もブログで書いた「通称:ひとりデベ」の方もこの道を通ってるはずですw)

次に注意すべきはこのプラン、、
「建築条件付きなのか?否か?」です。

一般論で行くと土地自体の仲介をやってる業者さんと建築プランを入れる業者さんは別であることがほとんどです。

なのに「建築は弊社が指定した業者じゃないとダメ」なんてケースでは業者さんもここで利益抜かないとタダ働きなんだよってオーラ全開でプランニングを推し進めようとします。

建築経験が豊富であればここでお任せしてもいいのですがどう見ても経験なさそうだなって会社ほど収支計算に力を入れてきます。(あくまでもワタクシの経験談ですけどw)

なにしろ収支計算なんてものは適当に代数を当て嵌めれば小学生でもほぼ完ぺきに出来ちゃうシロモノ。。
特に社内で専用の収支計算ソフトがあれば昨日入った新人営業マンでもグラフ付きの収支計算資料が作成できちゃうので素人投資家さん、、、まずここで軽く捻られてしまいます。。

ワタクシ、こういう時、この営業マンにこう聞きます。。
「このプラン、、うまい具合に容積消化出来てそうですけど役所と消防署はなんて言ってました?」(担当の営業さん、、おそらく目が泳いじゃうはずですw)

クズ土地と言っても見た目に安い土地です。
当然、他の業者も狙っているわけですから役所に建築前の相談とか消防署に消防法上問題になるとこがあって実際に容積消化出来ないなんて調査している時間はありません。(「見切り発車で適当にボリューム入れてるだけだろ」って話がここで飛び出しますw)

ここで「えぇ、、建築指導課と消防署にも折衝しましたよ」なんて言い返されたらホントに未公開物件である確率は高いですが恐らくそんなことを聞く以前に概要書には「このプランは建築指導課の折衝がなされる前のプランニングです」ってどっかに小さく書いてあると思います。

これだとホントにまだ机上のプランニングなので最終的にどんな部屋が出来るのかと言えばざっくり床面積を部屋割りしただけです。

いつも相談があるたびに言いたいのはこの部分なんですが、
「この35年先の収支計算、、出したところで全く違う数値になっちゃいますよ」って毎回のようにワタクシ、口から唾飛ばして説明しないといけないんです。。。(なのでこの手の相談は出来れば土地の決済する前に来てくださいってw)

あと、計画利回りと完成利回りで決定的に違ってくる要因として挙げられるのが「新築プレミアム」。。

いろいろな不動産投資本でもこの「新築プレミアム」って用語を耳にした方も多いと思いますが、これ、要するに、、
「新築時の賃料は多少高くしても埋まるから大丈夫と設定された賃料設定」のことです。

額面通りであれば周辺で賃貸に出されている物件より多少設定家賃を高くしても「新築だから・・・」と高値成約出来そうなのですが、この手のプランニングで設計建築された物件、、、ほとんどのケースで安普請建築が施されています。

しかし困ったことに素人投資家さんが見ると全部設備が新品になってるだけになかなか見分けが付きません。(普段から平成初期の中古物件ばっかり見てるとこんなとこで騙されますw)

どこで建築費を浮かすかと言うと断熱、防音、材料などの見えない部分でのグレードダウンです。。
またキッチンなんかも汎用型の安いやつだと半値以下で仕入れられるし、新品なので気が付かない外壁資材なんかでも知らないうちにかなりグレードが落とされたものが使われています。

新築だから賃料が高く設定出来ることは可能ですが、他のライバル物件と比較して安普請に見えちゃえば「同じ賃料ならあっちの方が良かったよね」と思われて結局こっちはあっちより賃料下げないと埋まらないなんてことも起きるのが不動産賃貸業。。。(えぇ、、この世界、ホント、シビアな弱肉強食な世界ですよーw)

これに加えて竣工間近になって発生する追加工事(オーナーになるとなにかと不安になるので最後の方で「せっかくだから」と妙に奢った設備を入れたくなって追加請求になる工事をぶち込んじゃうんですw)などでさらに収支を圧迫しがちです。(これが新築時利回り低下のダブルパンチってやつです)

しかし、最近の業者さんもそれなりに勉強していますので、単に部屋を小さく区切って賃料を高く見せるのではなく(25㎡の部屋5戸作るより12.5㎡の部屋を10戸作った方が利回りは上がるものですw)この新築プレミア賃料を高く設定して「最近は小さい部屋ではなく余裕を持った部屋づくりが大切なんですよ」なんてドヤ顔でのたまうやつも増えました。。(こう言われちゃうとこの業者さんが神様に見えちゃうものですw)

しかし、やってることは単に坪賃料を新築プレミア分だけ高く見せて「ほら、これでも利回りは同じでしょ?(全然違うってww)」と言ってるだけです。

安普請に作っておきながら新築プレミアムとは片腹痛い話ですが、ワタクシのところに嬉しそうにプランニングを持ち飲んでくる業者さんの10人中10人がこれですので(だってこんなことでもやらないと給料貰えないじゃんw)うちではお客さんに物件紹介することなく全部の資料が裏紙になっちゃうんですね。。。


そんなうちの会社の裏紙、、全部物件概要書ですからw


あと、最近、ラクマチとか見てると
平成4年築売りアパート・・・利回り7%
平成28年新築売りアパート・・・利回り10%
ってのがよくありますが、明日は今日の復習も踏まえて続きを書きます。。



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とは言え、内容的に明日で終わっちゃいそうな気がするんじゃんw

COMMENT

収支計算のシミュレーション

ボリュームチェック時は各種法令や条例を無視して妄想ボリュームを増やし、賃料設定時は新築プレミアムの嵩上げによって妄想利回りをUP...

結果としてのグラフの見た目や利回りの数値だけを見てしまうと罠に嵌る典型的な例ですよね...
※パラメータ設定が甘すぎなんでしょうね...

基本的な収支シミュレーションレベルでこんなことをやってしまってプランの見直し。
その後、想定外?の追加工事や工期遅れで募集や入居時期に遅れがでる。
さらに安普請な部屋に仕上がってしまったことで、新築プレミアムどころかいろいろ妥協しないと入居が決まらない...

なんか七転八倒な妄想が広がってしまいました...

木をみて森をみず」の状態にならないように総合的な判断が必要なんですよね...

と、頭でっかちなのでこんな感じのことはいくらでも書けるのですが、自分自身で実践できるかどうかがまた難しいところです...

なんか長くなってしまいましたが、
とりあえず、今日は早めに就寝して明日のセミナーに備えます(・∀・)

明日はよろしくお願いしま~す。

ギャー

油断してブログ見逃したら恐怖の新築ネタが。

ラスヲくんのいう通り大事なことは何度も...

みみがいたーいん

とても思い当たること

アパート土地で建築条件付きがあるとは。
ネットで智慧袋で、隣の会話、電話諸々が聞こえる、とか色々相談がある理由がわかりました。

戸建住宅で、建築条件付きの埼玉県の某住宅会社では絶対建ててはいけないという情報ありますね。
とても腑に落ちました。

今日は私の会社が同業の近隣地域のトップの方々が集まる懇親会の主催(幹事)で私は準備から受付、会費徴収、乾杯終了までの残業予定の筈が、近隣地域のトップの方が途中抜けて別の場所でご挨拶したいからお店の自転車を貸してくれと交渉している場面に帰る私が遭遇し送迎し遅くなりました(泣)。2つの顔がある超お偉いさん(推定)を私の軽自動車の助手席に乗せたんですのvそつがないし、助手席のシートベルトを言われないとしないって、いつも後部座席しか乗りませんね?
ひ~って感じです。同席者には首長経験者とか諸々。
滞りなく終了しました。
明日のセミナーが本当に本当に私のご褒美です。

中古でも

1部屋あたり10平米くらいのアパートで「利回り10%もあるよ」
とドヤ顔で紹介されたことありますが、いったいどんな人が
住んでいるのか・・・

確かに満室っぽかったですが。^^;

どんな人が入るのか、具体的に想定できる物件でないと危なくて
買えないですね。

前回のセミナーの値段の歪み

・『利回り』と『販売ロット』でほとんどの人が検索するのを逆手に取る。
・戸建てで買ったとして土地が安いか高いか?(戸建て需要の単価)
・固定資産評価額で土地建物比率はどうか?
・坪100万単価で、30坪3000万、50坪5000万のところなのに坪2000万。
なんで安いのか?

・ロットの大きさではなくて、『単なる値付け間違いを探す。』

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