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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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新築アパート地獄。。。(その1)

banner赤ずきん
昨日の恵方巻、、なんか方位を間違えた気がするんですのw

こんにちは。

さて、今週末は今年一発目の狼旅団セミナー。。(今年はホントに6回やる気なワタクシですw)
毎度毎度のことですが、どんな内容のセミナーになるかもわからないってのに今回もたくさんお申込みいただきありがとうございます。

今回のセミナー参加者の数は現時点で130ちょいですが、3人掛けの椅子にギューギュー詰めで5時間拘束だと大変なのでいつものように200人収容の部屋に2人掛けの机を配置してゆったり聞けるようにしました。

また、前回の狼セミナーであまりにレジュメ棒読み進行で居眠り続出させてしまったワタクシ、、
今回は前回の反省も踏まえ、レジュメの枚数の増量してしゃべる内容もかなり増やしました。(おかげでレジュメ完成は昨日という見事なまでの綱渡りっぷりですw)

と言うことで、今回のセミナー、、
5時間ぶっ通しになる可能性が出てきましたの休憩時間もそれほど取れないかもしれません。(当然ながら冒頭の自己紹介もカットですw)

あと、今回のお題目ですがこんな話を予定してます。
0.序章 どうなる?今年の不動産業界
1.不動産業界の声を聞いてみましたw
2.相場観についてのウンチク
3.不動産投資における三大能力
4.狼旅団質問箱

なんとなく重そうなお題目ですが中身は昨今の不動産投資ブームに冷や水ぶっ掛けるいつものネガティブ全開な内容になってますw。

特に最後の「狼旅団質問箱」ですが、
これはお申し込み時に「聞きたいことアンケート」で書いて貰ったことで答えられそうなことをネチネチやります。(誰の質問かはわからないように配慮してますのでご安心ください)

今回初めて狼セミナーに参加しますって方も多いようなので前もって言っておきますが、ワタクシのセミナー、、
他のセミナーとはいい意味でも悪い意味でも別物ですので「なんだよ、、不動産投資って全然儲からねーじゃんw」と途中退席されないようお願いいたします。。(過去に何回かそういう目に遭ってますw)

さて、そんなわけで今日からのブログ、
週末のセミナーの関係で連続更新記録が止まらないようにすべく連載ネタを日曜日までぶっ通しでやります。(要するに前もって4日分一気に書いておくって意味でもありますw)

で、その連載ネタですが最近すごく相談の多い「新築アパート」のネタにします。

この話、前にもブログで書いたことがあるのですが、それでも「狼さん、、この物件買いですか?」って相談が後を絶ちません。
ワタクシ、その相談の際に実際の資料をデーターで送って貰ってチェックしてるんですが、、なんですか?これ?

物件概要書とか収支計算はしっかり作りこまれているのですが、肝心の平面図がありません。(あってもまだ建築確認取る前のざっくりプランな図面なのでこれじゃいくらで貸せるかもわからねーじゃんww)

しかし収支はエクセルを駆使して35年先の収支計算までびっしりとなされていて素人投資家が見たら信じて35年フルローンで速攻で買ってしまいそうなプランが入ってます。。

この手の新築プランですが、
ワタクシのところに来る相談を見る限り以下のことが言えます
①仲介さんが安い土地を探してそこに入るボリューム(容積)を計算する
②容積消化がそこそこ出来そうであれば賃貸面積を割り出しそこに周辺相場の賃料に「新築プレミア賃料」を上乗せして収支計算
③中古物件の利回りと比較して収支上似たような利回りに見えれば顧客に紹介
④単なる土地の仲介だけだと全然儲からないのでコンサルフィーとして設計料より高いフィーをぶん取るw
⑤完成時期に従って追加工事が発生、徐々に当初の計画利回りダウン
⑤しかも完成時期が伸び伸びになり2月完成どころか3末引き渡しも微妙な情勢に。。。
⑥竣工時期がズレた関係で募集にも支障が出て新築なのになぜか広告料まで請求される。。
⑦建築費を相当ケチられているので装備も当たり前のものしかなく新築なのにいきなり競争力が無くなり近隣の大東とかレオパ物件に客を取られる
⑧結局「新築プレミア」どころかいきなり近隣と似た賃料設定で部屋が埋まりはじめ埋まってみれば計画利回りより2%ダウン。。 ⑨もうすでに融資も付いちゃってるので逃げるに逃げられない。。。
⑩建築費を相当ケチられた物件に仕上がってる関係で住みにくそうな部屋になりどの入居者も2年経たずに退去ラッシュ
⑪原状回復費が・・・

ホントはもっと続きがあるんですけどここから先はご想像にお任せします。。

この手の話ですが、
ワタクシに相談されるときはすでに⑥のあたりになっていることが多く(この時点でまだ外構工事も終わっていませんw)この時点で相談されてもワタクシ、もはや手の施しようがありません。。(出来れば①の時点で相談してくれないと、、、w)

これの一番の問題ですが、
実際にどんな部屋が出来ていくらで貸すことが出来るかの見込みが甘過ぎて最初の収支計算が間違ってるケースがほとんどです。

自力で土地を探して自力で工務店探して自力で企画出来る人だと部屋の細部までみっちり詰めて話を進めるのですがこれが出来ない人だと業者さんが作ったプランニングを鵜呑みにして進めてしまい、先行する土地の決済が終わって建築確認がおりたあたりで「ん?なんかおかしいぞ。。」って気が付きます。(土地の決済が終わるともはや逃げ道はありません)

当然ですが仲介さんを始め、建築に携わる工務店さんも自社の利益を考えますので当然、全体の金額にはそれなりの利益が乗ってます。その上に、オーナーさんの利回り上の収益も乗せないと買っても貰えませんから売り込みかける側の業者さん、、想像するにあの手この手で利回りマシマシ設定の収支を組んでくるはずです。

なにしろ昨今の不動産投資ブームで新築物件は相当低い利回りでも売れていきます。
そうなれば新築できるアパート用地の奪い合いも熾烈を極めます。
そんな中で安く買える土地を探しているわけですから見つかる物件と言えば
①戸建て用地に不向きなちょっと大きめの土地(二つに切れない28坪とかw)
②接道がどうみても弱そうな土地(道路幅員2.4m・セットバック要とか)
③敷地延長の土地

などなど、、我々の業界で言うところの「クズ土地」です。(何度も言いますが戸建て用地にならない土地は安いんですw)

不動産屋さんはこんな土地をレインズで見つけては机上の収支を嵌め込み「見た目の利回りが高そうな物件」を自身の顧客に「未公開物件(そりゃまだ古家が建ってる状態なんだから新築計画自体、未公開だってww)」として出して来ますが今日覚えて欲しいのは、

マシマシに収支が計算され尽したプランニングを見る前に出てきた土地を見ることです。。

収支が回ってる状態であればほぼ100%クズ土地ですのでその状態の土地でホントの更地評価はいくらなのか?

これをまず手始めに見て検討してください。

と言うことで明日に続きます。。。。



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この手のネタだとことのほか筆が進むんじゃんw

COMMENT

連続更新記録

なにげに数日前にこれまでの連続更新記録を塗り替えてたりするんですよねw
数え間違えていなければ...ですがw
※ちなみに小ネタですが、これまで連続更新記録TOPだった期間の最終日、
 じろ~くんのレギュラー化が決定した日だったりしますw

さて、新築ネタですが過去ログの中でも何回か触れられていますね。
まとまった記事あたりだとこの辺ですかね?
[家賃下落の仕組み。。。(3日間の連載記事)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140715.html
[狼旅団相談室。。。(3日間の連載記事)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140729.html

過去ログ掘り起こしてみたんですが、まさか連載ネタとカブってないですよね...
まぁ、大事なことなので2回いいました!っていえば無問題ですがw
※当時も相当ネガティブなネタだったかと...

No title

戸建用地にちょっと向かない土地、そんなに風に見たことなかったです。
セミナーすごいワクワクです。
体調万全で行きたい私。
明日は珍しく残業ですが、頑張ります。

No title

「ちっ不動産って網からねーーじゃん」
って帰る人向けに隣でX氏がFXセミナーやるんですねwww

で、高額商材売りつけるんですねwwww

No title

 今日の分量だけでも相当なのに、これを4日分書いてセミナーとはさすが不動産業で鍛えた体力ですね・・・土曜を楽しみにしてまーす。

名刺

セミナー準備お疲れ様です。楽しみにしております。

昨年12/7ネミナーネタ「変装」にて名刺用の偽名のお話がありましたが、皆さん「森野さん」とか「板東さん」はたまた「山田さん」などと言うお名前の名刺を作って来られるのでしょうか。
ワタシはコメント欄に登録をしてませんのでそのままですが(;^ω^)

名刺

>かいこうさん
名刺の件ですが、わたしはあの時に承認もらった名称とコメント欄で使用しているHNの両方をいれた名刺を作成しました (・∀・)

No title

土曜日、広島から行きます。念願のセミナー参加、ネガティブ上等!で楽しみにしています。

ダブルネーム

ですかwww
ってことは「動物枠」ですね。

RustyNailさん有難うございます。
閣下非公認だけどなんか気の利いたの考えようかな。。
でもセンスないからなーwww

儲からない

儲かる絵を自分で描けるか、儲かるものを持ってきてもらえる
人脈が作れない限りは、そう簡単には儲からないもの、という
前提で考えるようにしないといかんのですね。

そこでFXですよ(・∀・)400バイ!

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