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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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子供のケンカと退去予告。。。

banner赤ずきん
今日も相変わらずダラダラ長いんですのw

こんにちは。

ワタクシの世代(要するにアラフィフ、アラフォー系w)の子供の頃のケンカって今とは違って結構殴り合いになるケースが多かったんじゃないかと思います。また学校の先生がうるさい生徒にチョーク投げつけたりビンタしたりの体罰(ワタクシクラスになると竹刀の弦一本にビニールテープを巻いてヒュンヒュンしなる仕様にしたやつでケツをおもいっきり引っぱたかれてミミズ腫れになるなんて日常の出来事でしたw)は当たり前。。

今こんなことやろうものなら下手したら新聞沙汰ですが、それが原因で最近の学校の先生も体罰は控えるようになり、親もなかなか子供に手を上げなくなりその子供は暴力とは無縁な世界で生きているなんてケースが多いと思います。

そんな子供がひとたび暴力を振るうと限度というものを理解出来ていないのでいきなり致命傷みたいな暴力をふるってしまい(これってゲームの影響も大きいのかも)結果、単なる傷害事件で済む話がいきなり殺人事件、、、なんてことになることも多いそうです。

この限度を理解してないってのは経験不足からきているのだと思いますが、「ここまで人を殴ると死んじゃうな」とか「ここをぶん殴るとマズい(かの金八先生での三原じゅん子様の名言「顔はヤバいよ、ボディーボディー」ってのはこんな時代背景があったからこそのセリフでございますw)など、ケンカの際はある程度手加減するという暗黙の了解、、えぇ、、この経験が無ければ手加減出来ずにやる過ぎて単なるケンカ両成敗で済んでた話が、新聞沙汰になっちゃうわけです。。(最近はネットでのニュース拡散が早いので未成年であってもすぐに実名が捕捉されちゃう時代ですから場合によっちゃ少年時代に人生を台無しにしちゃいますw)

さて、
話は変わりますが、不動産取引の現場で我々仲介に向かって「オマエラはいいよなー、、単に不動産を右から左に流すだけで何百万も貰えるんだからなー」とか「大家の経験が無いくせに投資物件売ってるって笑っちゃいますよねww」とか言われることがあります。

特に、大家さん系の不動産屋さんの常套句である「不動産投資は大家さん経験者じゃないと話にならない」ってやつ。。

ある意味正解ですがある意味間違いです。。

確かに大家さんであれば不動産投資をヒリヒリする現場で経験していますから「大家さんでしか得られない貴重な体験(大体、ネガティブな話の方ですがw)」はたくさんお持ちです。なのでこれは単なる不動産仲介しかやったことが無い不動産屋と比較したら大家さんに分があります。(最近は売買、賃貸、リノベ、法律、税務に精通している大家さんもメチャメチャ多いですからw)

しかし、不動産仲介ってのは仲介経験が増えるにしたがってある部分からいきなり大家さんで得られる経験を遥かに上回る情報量を得ることが出来ます。(我々、これにだけ特化して仕事してるわけですから当然と言っちゃ当然ですけどw)

なぜなら不動産取引って「最後まで無事にコトが進む事例」より遥かに多い「途中で話が潰れてしまう事例」を世の不動産投資家さんよりもたくさん経験してるんですw(この潰れる事例の経験値が不動産屋のキャリアになるといっても過言じゃありませんw)

特に客付け仲介さんの場合、元付けのように物件を売主さんとやり取りしているわけではなりませんから常に非常に不安定な取引を強いられてます。(買い付け入れてもタッチの差で一番手を他に取られてしまえば今までの苦労は水の泡ですからw)

逆に元付け側も買い付けが入ったので契約準備していると「やっぱり融資が厳しくなってきたので今回は見送らせていただきます」とか「他に欲しい物件が出てきたのでやっぱやめます(こらこらww)」なんてよくある話。。(こういう時、ワタクシ無性に人を刺したくなりますw)

この失敗事例(取引不成約ってやつです)ですが、当然、なにかしらの理由があって起きることです。

この起きることってのは100や200どころではなくしかも複合的にいろいろな問題が起こって不成約になることがほとんど。。

経験豊富な仲介ってのはこの「いろいろな問題」ってのをアーカイブのように頭に保存しているので売主側、買主側仲介の言動である程度のことまでは「成約するまでにどんな困難が待ち受けているか?」が予測可能です。(仲介の言動を聞いているとオボロゲながらでも売主、買主の考えてることくらいわかるようになってくるんです)

例えば、、、
・物確に時点でレントロールだけ請求してきて価格交渉の話を切り出した場合
→ほぼ間違いなく中間省略仕掛けてきますw

・物確で「広告掲載可能ですか?」と聞いてきた場合
→決まった顧客がいないので情報出しても客引き用の物件として扱われる可能性大

・物確で広告掲載確認どころか開口一番「これいくらになりますか?」って聞いてきた場合
→バカw(もしくは歩合給系営業マン)

・買い付け入れた後連絡が来なくなる
→融資難航のフラグw

・「買付入れた物件なのにレインズにはそのまま載せておいても大丈夫です」とか言う
→まだお客を説得できていない(っていうか説得して買わすなってww)

なんてのがありますが、これよりタチが悪いのは「一度物確した物件なのに日付を変えてレインズにあげると新規物件のように物確してくるやつ」・・・です。(通称:ダボハゼ仲介ともいいます)

要するに記憶力が無いってことなんですが(普通の仲介さんって一度物確した物件はなかなか忘れませんからw)「成約するまでにどんな困難が待ち受けているか?」の予測どころか過去にやらかした失敗事例すらスッポリ忘れていることが多いです。

経験不足な営業マンであれば経験を蓄積することでキャリアアップ出来ますが、記憶する能力が無い営業マンだとキャリアアップどころか経験して得られた知識そのものをどんどん忘れて行ってしまうので何年不動産屋をやってても使えない存在でしかありません。(そのくせ、こういうヤツに限って「俺様、この業界ウン十年」などとホザきますw)

こんな輩だと仲介の取引が不成立になった際、「融資が出なかったから仲介出来なかった」となんでも融資のせいにしたがります。

実はこんな時でも「融資があぶないからこういう対策を取っておこう」とか言ってあらかじめ予測して同じ取引なのに最後までキレイにに成約まで持って行ける仲介さんも存在するんです。。(むしろこっちのが遥かに難易度が高いのにコト無げに話をまとめちゃう強者多しですw)

これは当然、経験値で「これをやるとダメだけど、これはある程度までは大丈夫」ってのを過去の取引で得られたアーカイブを引っ張り出していつも応用しているからなんですが、こういう経験値が高ければ高いヤツほど、事前に「すみませんけど○○の書類と○○の資料を用意してください」と言ってきます。(恐ろしいくらいまでの根回し上手ですw)

こういう仲介さんと話をしていると下手な大家さんよりいろいろな情報を頭の引き出しに格納しているので1聞くとこっちが何を知りたいのか先回りして100くらいの情報を出してくれます。(滞納問題で相談するとそもそも滞納以前にどうやったらその滞納が防げるかあたりをいろいろな事例を出して掘り下げて教えてくれます)

ワタクシも時々そういうやつと一緒に飲みますがその時のためになる話を「よし、この話、今度のブログネタししちゃおうww」って思っても元来の物忘れの激しさゆえ、聞いた話の10%記憶するのがやっと。。。(飲み会とかで「あ、ワタクシ忘れちゃいそうなのでこれ覚えておいてねw」と他人の脳ミソに依存するのもこれが最たる理由ですw)

その10%の記憶を振り絞って毎日ブログにしているわけですが(ww)
もしかしたらワタクシの記憶力がもうちょっとあればもっとマシなネタを毎日提供出来るってことになります。。(ホント、物覚えが悪くて誠に申し訳ございません、、、)

世の中の不動産仲介さんにはそんな鬼のような記憶力で過去の経験から得られた知識を大量に抱えてる人も多いです。

ただそう言う人がブログを書かないのは単に日々の業務が忙しいか、そもそもそんなことしなくても十分儲かっているか、プロ同士の取引の方が変な気苦労しなくてもいいって思ってるかのどれかじゃないかと思います。

そう考えると日々、こうやってブログを書き殴ってるワタクシの存在価値なんてホント、ちっぽけなもんなんだな、、と思ってしまいます。。。(10%の聞きかじりだけで書いてるブログですから本来であればこんなブログがランキング1位じゃダメなんですってww)




でもいいんです。。。

ワタクシ、これで十分モテてますからwww(ま、モテてる水準がドリフ世代のお父さん方って気もしなくはないですが、、ワタクシ、これで十分満足してますw)


ところで経験値の続きですが、、、

ここにワイヤーロープがあったとします。(いきなり何の話なんだ?ww)

一般的に「6ミリ」ってワイヤーがモノを吊るすのに一番小さい口径なのですが、この6ミリのワイヤーロープでどのくらいのものを安全に吊るすことが出来ると思いますか?



答えは1.8トンです。(吊り方で多少変化しますが基本的にこのワイヤー一本で乗用車くらい楽に吊るせます)


なんでこんなこと聞くかと言うと、
これも現場で見た経験値で、こんな細いヤツでも安心なんですって言いたいからなんです。。(ワタクシ、昔は10トンの重りを1センチのワイヤー1本で吊り下げてその真下で一日中溶接作業したこともありますw)



これがこんなの見たことが無い人だと車を一台吊るすのに(ま、そんな機会も無い話ですがw)6ミリなんて細いワイヤーじゃ危ねーよwwって思うかもしれませんが、6人乗りのエレベーターでこのワイヤ―ロープの直径は12ミリを最低3本引っ掛けてます。(要するに1.8トンの車で10台くらい吊るしても耐えられる強度です)

こんな話を聞くとエレベーターのワイヤロープがどれだけ安全なものかご理解しただけるかと思いますが(それでも全部切れて事故になったこともありますけどねw)モノの加減っていうのがわかると「これは怖いけど、これは大丈夫」と心配事の幅も少なくなるものです。(この話を聞いてエレベーター乗って怖いって感覚も多少薄まったんじゃないかとww)


でもあれです。

「今までは1部屋退去予告が出てビビったけど今は5部屋退去予告が一気に入ってもビビらなくなったよww」って話は別の次元で怖い話なのでこういうことには慣れないでくださいねw



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子供のケンカの話のつもりがいつの間にか退去予告の話になってんじゃんw

COMMENT

No title

5/80でもガクブルですが、5/6だったら、、、地上げかよって感じですね。


まさか、ハイジ部屋だけじゃなくて、、、

No title

なるほど
ワタクシも10%の記憶力しかないから、寝る前に考えた翌日の計画を忘れてしまうのか…。

No title

経験って大切ですね。
ただ不動産投資は経験で失敗した、では済まないので
やっぱり閣下のありのままのブログ記事で勉強させて
いただきます。
聞いてもありのままに答えてもらえなかった経験から
閣下のブログにたどり着きました。
リカバリー、う~んです。

えーと...

供のケンカの話 => 何事も経験が大事だよの前ふり
2)大家さんと業者の立場の違い => 膨大な取引経験による事前の危険予知(KY)及びリスクコントロール
※賃貸経営については[下線]洗練された大家さん
側が圧勝?
3)ワイヤーロープ => エレベーターいじってた頃の設備の経験談
ってところでしょうか?

最後、設備ネタになっている気がするのですが大丈夫でしょうか...
※ちなみに私は設備ネタも大好きですw
(ポジショントークw)

怖いもん無し

初めて買った物件が全空ボロアパートのアタシにとっては退居って言葉すらありません(爆)
やっぱり救いようの無い状態ですかねw
毎日夜な夜なリフォームでございます(笑)
合掌~w

修羅場の数

大家業と仲介業のヒリヒリ具合は種類が違いますが、一定水準を
超えるとどちらも寿命を縮めることに・・・

わたしゃ砂に埋まったり寿司食ってる間に物件焼け落ちたりなんて
目にあうのは嫌なので、程ほどで行きたいと思います、ええ。

築浅で 4部屋あき、6/10でつ。

昨日管理会社から 募集金額的高過ぎ~といわれたのでビビッて 2000円下げますた

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