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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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しゃちほこ王国から愛を込めて。。。。

banner赤ずきん
土日も欠かさずポチりんこなんですのw

こんにちは。

さて、このブログ、、日曜日の更新のブログですが、実は書いているのは金曜日の19時です。。(セミナ―講師やるってのに当日更新出来るわけねーだろww)

不動産屋の金曜日ですからいつもなら早い時間から飲みに行くのが通例の我々。。(金曜日は18時からガンガン飲んじゃってますからw)

先日からの物確電話がこんな時間までひっきりなしに掛かってくるので帰るに帰れません。(あるか無いかだけなら転送電話で対応出来るのですが資料くれって言われるから会社を出れないんです。。)

ちなみに今日一日で掛かって来た物確電話は約200本。。
いつもの1月のこの時期のデーターを見ると物確電話も約5倍なのでこの3月期がいかにターニングポイントとして各仲介さんが捉えているかが理解出来ます。。(どうやらSOS系金融機関の方針もこのあたりが一つのターニングポイントになるんでしょう、、)

実はその物確電話で気になることがあるんです。

物確の際にどこの業者も決まって現行賃料からの賃上げをやろうとしているんです。

と言ってもどこの大家さんも現行賃料を目一杯高く設定しているはずですので(投資なんだから当たり前ですがw)これ以上賃料を上げて募集したら入居申し込みが入らなくなる恐れがあります。

しかし、どこの業者さんも現行レントロールから大幅な引き上げを狙ってます。。



言いたいことわかりますよね?


えぇ、、
どこの仲介さんも今の賃料収入で利回り計算とか収支計算すると融資対象にならないので賃料そのものを高く設定して利回りを高く見せる手法でフルローンを引こうとしているようなんです
。。。(なんかめちゃくちゃヤバそうな話なのでここは小文字で書きますw)

いくらフルローンで融資引きたいからってここまでやっちゃ買主さんが不幸になるだけです。。

うちに電話が掛かってくる仲介さんのほぼ全員が同じことを言いますのでこの手法、かなり広範囲で広がっているんじゃないかと思いますがもしかしたらこれって単に融資が引ければ不動産投資が始められると買主も知っててやってるってことないですよね?

何度も口酸っぱくして言わせていただきますが、不動産投資ではその手法は単に不動産投資の入り口に立ったに過ぎず、結局得られるCFを最終的な出口局面で大幅な指し値を喰らって吐き出す羽目になる第一歩です。(10年掛かって得られたCFがマイナスになる確率が高い手法がこれです)

不動産投資に融資は欠かせないですから当然、事前に銀行開拓しておかないといけないと思いますが、不動産はやはり「物件ありき」です。。

投資として不動産物件を買うわけですから利益が出ない物件は買うべきではありません。
そう見せないために仲介さんもいろいろ収支表をいじってさも儲かりそうな数字を並べてきますがよくよく見ると掛かるはずの経費が仮定の数字(一律4%とかの代数を入れてます)なので実際の数値とかけ離れてしまい気が付くのは買ってから数か月後、、なんてことが起こります。(面倒かもしれませんがこういう部分は全部エビデンス貰うのが王道です)

融資が組めるからとホイホイと仲介さんの収支表の乗っかって後になって「なんか実際の数値と違う」なんてことはしょっちゅう起こるし、当然、その責任は融資を組んでしまったご本人。。

売値が高いからと逆説的に「じゃ、賃料あげて利回り高く見せればいいんじゃんw」って話じゃホント、話になりません。。(中にはそれでも運よく成功する人もいるかもしれないのであれですが確率論からいけば大半の人は死に絶えるはずです)

日曜の今日、(繰り返しになりますが書いているのは金曜日ですけどw)
ワタクシ、名古屋のセミナー会場で口から泡飛ばしてしゃべってる内容がこんな話なのですがこれ聞いて耳が痛いと思う方は早めにリカバリーに動いて欲しいですし、「余計なお世話だ」と思う方はかなりの確率で飛ぶはずです。(何年かして携帯が繋がらなくなる人ってのがこのタイプですから)

特に不動産投資初心者の方。。
恐らく誰の言ってることが正しくて誰が間違っているかなんでわからないで始めようとしてるんじゃないかと思いますが、、、

家賃を高く見せて融資をたくさん引っ張ろうって手段だけは絶対間違ってますのでくれぐれもそんな口車に乗っからないようにお願いします。(物確電話の感じだと昨日今日だけでそんな予備軍が20人くらいいたはずです)


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予定通りならこれから飲み会なんじゃんw

COMMENT

今日はありがとうございました

セミナーに参加したいとずっと思ってました。土曜日が仕事なので、東京から名古屋に向かいました。

聞きたい内容だったのでとても為になりました。名古屋では、少し時間が足りませんでしたか?そんな気はしませんでしたが。


今セミナー後の新幹線です。
博多方面の雪が、名古屋発でもダイヤの乱れになっています。

お気をつけておかえり下さい。
特需でなく、日課のポチします。

セミナー本当にありがとうございました

No title

閣下、無事しゃちほこ国にお入りになられましたか。
新幹線朝9時位まで遅延なさそうでしたが。

今日のセミナーの内容閣下の洗礼を受けたかったですね。

今の物件の中で比較するのではなく、出口だけに焦点をあてるのですね!

閣下のスムーズなお帰りをお祈りしています。

名古屋より

とりあえず、コメいれときま~すw
大盛り上がり中ですw

ありがとうございました

なかなかセミナー参加できなかったので思いきって大阪から参加してみましたが、、、期待にたがわず面白かったです!
不動産投資本3、40冊は買いましたが、一冊会計と税務関係のことが書いてあるた本かって交通費払ってセミナーいった方がコスパいいです。笑

地獄の一丁目

物件を買えばそれで成功、と思っている方って、案外セミナー
などに行くとお見掛けするんですよね。

「物件を買えばそれで勝ちが確定する」なんて、面と向かって
言われることがマジでありますよね。

最低限、借り入れに対する経常利益率がどの程度かは、きちんと
理解したうえでやった方が良いと思うのですが・・・

No title

閣下

本日は、閣下のセミナーに参加させていただき
ありがとうございました。

とっても勉強になりました。
遠路、名古屋までお越し下さり感謝です。

去年、七夕さまにお願いした
「狼旅団に入れていただきたい」、
「閣下にお会いしたい」と二つのお願いが叶いました。

三つ目のお願いの「お値打ち物件が買えますように」も、
今年は叶えたいです。(>w< )

明日も寒いそうです。
お気をつけてお帰り下さい。

セミナー&懇親会

とりあえず帰ってきましたw
セミナー&懇親会とも大盛況でしたw
いろいろな方々と交流ができてとても有意義な時間が過ごせました。
※懇親会以降のオフレコトークはやっぱり大事ですねw

本日の投稿ネタ、その手段自体が問題というよりそれをしなきゃ融資が通らなくなってきている現状が問題だってことでよろしいでしょうか。
※こんな動きをされ始めているのはいろいろと怖いです...

まぁ、今の自分にできることは限られているので、
とりあえずは再来週のセミナーに向けて、本日の内容をよく復習しておこうと思いますw

いやーん。

高値で売りたいん。


10年後もバブル来ないかなあ✨

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