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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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しにものぐるい。。。

banner赤ずきん
昨日いただいたじろーくん、、よく見たら指にマニキュアしてるんですのw(やっぱりメスなんですねw)

こんにちは。

日曜日に書いたブログネタの「東京だよ、おっかさん」。。。(地方の人が東京で賃貸物件を借りるノウハウ満載ですw)

便乗で質問が届いたので解説します。

【質問】
便乗ですみませんが、大塚~鶯谷の山手線北側はどうでしょう?
このあたりからの山手線の渋谷通勤は相当快適だとおもいます。
東急沿線のなんというか洗練された雰囲気を望むとギャップがありそうですが、、。

あと、自分が住む限りでは十条東十条間も快適でした。京浜東北と埼京が両方使えて便利!家賃も安い!
やはり、まったく洗練された雰囲気はありませんが、、。
2016.01.18 Mon 13:45 | ryohe | URL |


質問の最後に新戦力君が殺意を覚えるセリフが入っていたのはご愛敬として(東十条をバカにすると某親分の逆鱗に触れる可能性が高いですw)山手線の北側である大塚駅~鶯谷駅間、、、。


参考までに山手線の路線図です

渋谷通勤の快適さと聞かれると外せないエリアであることは間違いございません。
なぜならこの駅間、渋谷に行く内回りは池袋まで行かないと混まないので電車通勤では池袋、高田馬場あたりでおしくらまんじゅうになる前に車内のポジショニングが取りやすく(ちなみにワタクシのベストポジショニングはドアのすぐ横の立つとこですw)場合によっちゃ池袋で降りるラッシュのドサクサで座ることも可能です。(これと次に同じことが起こるのは新宿駅です)

池袋あたりから席に座れるとその日一日の疲れが違うので座れたその日はハッピーデイ。。(ホント、全然違うんだからw)

そんな経験がしたかったら電車に乗るなりすぐに座ってる席の前に移動して「あ、こいつ池袋で降りそうだな、、、」ってやつをロックオンしてください。(慣れてくるとこの池袋で降りそうな人ってのがわかってきますからw)

さて、
そんな山手線ですが、都内の主要部を約一時間で一周する電車です。(網棚にカバンを置き忘れても約一時間で元の場所に戻ってくるなんてミラクルなことが起こるのがこの電車ですw)
駅の位置が東西南北違うと土地値も変わってくるので不動産投資を東京でやりたいって人はここは押さえておいてほしいポイントのひとつです。(何度も言いますが同じ東京都でも場所によっては天と地ほど違うんです。。)

土地値が高いのは山手線の東南から西側部分。
駅で言うと東京駅から外回りでぐるっと池袋くらいまでなのですが住居で言うと目黒~原宿あたりが一番高い土地値になります。(住居地域で坪300万を超えるものこのあたりです)

その次が代々木~目白くらいまでなのですが(途中の新大久保はちょっとオリエンタル風なのでさほど高くはありません)この辺の住居用地だと高いところで坪250万くらいが目安。

次に池袋~駒込間。
場所にもよりますが坪200万前後ってのが妥当な線でしょう。(但し、山手線内側の高級住宅街があるところは平気で坪300近いところもありますがw)

なお、品川から内周りで上野までの間はどちらかというと商業系のエリアですので逆に一戸建てで住んでると「なんでこんなとこに一戸建てで住んですの?」と思われがちです。(特に田町~東京までのエリアは高層マンションで住んでこそセレブ感がにじみ出るんですw)

さて、ここまで書くとまだ書いてないエリアが浮かび上がってきます。。

えぇ、
田端~鶯谷間です。。。
(このへんに住んでる人、、今日はここで読むのやめた方がいいかもしれません、、w)

正直、ワタクシもこの辺の売り物件が出てくると「レントロールの住人属性」をしらみつぶしに調べるくらい気を遣います。(理由はご想像にお任せします)

特に山手線の線路の外側は江戸時代からの地政学的に武士が住んでいなかった場所が多くそれなりの人が脈々と住んでました。(江戸城を囲んで武家屋敷があった関係でなんとなく山手線の内側と南側に当時の高所得層が集まったようです)

江戸時代が終わってまだ100年ちょっとですから場所によってはまだその土地の因縁めいた話も多く、居住用エリアに限っては坪単価も200万超えるってのは極めてレアなケースです。。

と、こうやって書くとなんとなくですが地方の人でも東京の賃貸相場らしきものが見えてきませんか?(要するに東京は南と西が高くて北と東が安いんです)

これに山手線の駅に接続している私鉄を繋いで見てください。。


繋いで見た路線図

なんとなくですが「東急線、京王線、小田急線沿線の土地値が高いんじゃないか?」って見えてきませんか?(ちなみにワタクシが「東急線沿線各駅停車駅の築40年くらいのプチファミリー向け実需ビンテージ区分を狙え!」と言ってるのはそんな意味合いからです)

実はこれ、各私鉄会社の思惑が昔からあって東急とか京王はかなり早い段階から線路を伸ばすのと同時に宅地開発をやった結果なんです。(この辺のエリアは昔、単なる原っぱだらけでゼロスタートが出来た関係もあり宅地開発が容易に出来たんです)

逆に東側のどちらかというと土地値が高くないエリア。。
ここは昔から従前の低層建物が多かったので線路引くにも同時に宅地開発がなかなか進まず(開発が進まないと道路も広くなりません)戦時中に爆弾をジャカスカ落とされているので戦後も少々雑多なエリアになってしまったんです。

ところで明治、大正時代は恵比寿なんかより両国とか蔵前などの下町の方が土地として人気が高かったってご存知ですか?

ワタクシも知らなかったんですが明治、大正時代は恵比寿とかの土地を「ここは田舎で不便だから。。。」と売り払って下町の土地を買い漁る人がいたそうです。(ソースは買い漁ったご本人w)

しかし、それが例の関東大震災で状況が一変です。。

東急などはこの震災時の大火災で下町が焼失した際に、「地震や火災に強い場所で宅地開発すれば高く売れるし、そういうことにうるさい属性のヤツが好んで住むんじゃないか?」と仮定して都市設計してます。(田園調布などが最たる例です)

こうやっていろいろ考えると昔から住んでる人が多いエリアは新規の開発もなかなか進まず(地権者同士のいざこざも多いんです)人が元々住んでいなかったエリアの開発だけがやたら進み、「そっちの方が住みやすい=価格が高い」という図式になっちゃったんですね。。(しかも東急は駅前開発と宅地造成を同時に出来たのでどこ行ってもきれいな街並みになって土地代も高いんです)

と言っても今は駅前の再開発も進み、駅近であれば昔は雑多だった日暮里などでも少々セレブ感滲んだ高層マンションもあり前よりは周辺賃料も上がってます。

ワタクシ、元々東京に住んでいたのでこのあたりの話は実際に歩いてる関係で本能的に身についてますがそうでない方は昔の古地図を見たりして「昔、ここになにがあったのか?」なんてのを繋ぎ合わせていくとおぼろげながらでも東京の実態像が見えてきます。(おまけですが都内で坂の多い場所ってなぜかしら土地値が高かったりします)

ただ、これはあくまでも土地相場の話であってこれをひとくくりにして不動産投資を考えちゃいけません。(それやると格安で仕込めそうな城東エリアの物件を見逃すし、やたら土地が高い城南エリアの物件ばっかりを血眼になって探す羽目になりますw)

えぇ、、不動産投資では土地値に比例して賃料が設定されているわけではないからです。。

例えばですが、うちのレジ、、城南地域にある(なんちゃって)デザイナーズレジですが坪賃料はと言うと新築時から坪11000円前後。。

土地値は今でも軽く250万くらいするエリアではありますが城東エリアで坪150万くらいの土地値であっても坪11000円くらい稼ぐのってそんなに難しいことじゃありません。。(木造でも坪12000円なんて賃料で貸してる猛者も大勢いますw)

そうなると土地値で1.6倍違うのに得られる賃料は城東エリアと同じってことになりますから不動産投資的目線で言えば城東エリアで投資物件を持った方が有利になるという図式にもなります。

ここで大切なのが本ブログで度々登場する「一種単価」です。。(「は?なにそれ?」と思った人、ここで説明するのも今さら感があるのでググるなり過去ログ読みなりしてご確認ください)

結局、不動産投資は土地の値段が安くて容積たっぷり食えてかつ、高い賃料が得られれば多少金利が高くても儲かるもんなんです。。(一種単価とはこの土地と容積率の関係のお話です)

都内の城南地区で不動産投資になかなか参入出来ない理由がこれなのですが、先ほど登場した田端~鶯谷間。。(再三申し上げますが山手線の内側はこの駅間でも坪200万を超えることが多いので投資には不向きです)

土地値が安いし容積がたくさん食える用途地域が多いのでやりようによっちゃ一種単価が安い土地でめちゃめちゃ容積が食える建物が建ちやすいです。

当然、町名によってガラッと雰囲気が変わるので場所の選定では細かい配慮が必要になりますが、昨今はこの辺の再開発も進みそこそこ賃料が高く設定できる場所もあります。(不動産コンサルの人ならこのくらいソラでスラスラ言えるくらいでいて欲しいのですが、、そう言う人って少ないでしょうね。。。)

こういうセンスがあれば都内でもまだまだ新築9%のRCレジなんてとんでもないものが建築出来るので(ってか今日、実際にそんな物件を見てきたばかりですw)都心3区で木造3階建ての長屋なんてわけのわかんない物件にコンサルフィー2000万もぶっこんで新築することも無いはずです。。。(コンサルフィー2000万ぶん取るわりに水道、ガス管・外構費用別途ってどういうことだよww)

なんか最終的に田端~鶯谷間を褒めたたえる内容になってしまいましたが、ワタクシ、、
なんとなく日暮里って大好きな街です。。。(谷中商店街なんて毎週行きたい勢いですww)

ちなみに狼旅団の実印とも言えるこのハンコ。。。


オオカミがウサギを捕食してますw

これも日暮里の谷中商店街のはんこ屋さんで制作しました。。。(たしか、、「しにものぐるい」ってお店だったかと。。。)



と言うことで、、
都内に限らずこういう土地値と賃料の妙な乖離は他の地域でもありますので一度調べてみてください。



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しつこいけど赤羽も捨てがたいんじゃんw

COMMENT

No title

私この都内の東西南北の価格がわかりませんでした。
すごく解りやすいです(何度も読み返しますが)!
ずーっとモヤモヤしてました。
城東のメリットなど、物件に寄りますね!
だからむずかしいですが思考停止させないよう御縁に
感謝しながら頑張ります。
ありがとうございます。

解説ありがとうございます。

回答ありがとうございました。
昔からの事情を考察すると、新しい側面や、経緯などがわかって面白いですね。
今昔地図みたいな昔の地図アプリもあったりするので、町歩きの際に使ってみます。

あと、一応誤解を解いておくと、私は北区大好きですよ!
止む無く実家付近に戻りましたが、3年くらい住んでました。
あんこが嫌いでなければ、草月のどら焼きお持ちするんですけどね、、。

一種単価

土地から新築を考えるときに必須となる基礎知識ですね。「レンタブル比」あたりも基礎知識の一つでしょうか。
まぁこのブログの読者には、そんなこと基礎中の基礎だろっ!!て突っ込まれそうですが....

土地の歴史的背景についても、対象地域を絞り込む際に少し広域な範囲を俯瞰するには良い指標になりそうですね。

投資判断としてはどこの地域だから良い/悪いということではなく、その地域ならどのような組み合わせでやれば投資として成立するのかを考えることが大切だということでしょうか。

ところで狼旅団のハンコ、セミナーの際のノベルティグッズとしてお配りされたりする予定はあるのでしょうか?
※ハンコ繋がりでLINEのスタンプは所持しておりますがw

それにしても最近の記事を読んでいたら、赤羽周辺の雰囲気がどんなところなのか気になりはじめてます。
次回セミナー開催時に上京した際に、少し時間を作って赤羽周辺を歩いてみようかなぁ...

川崎横浜編希望!

すごくよく分かりました、ありがとうございます!
東京に進出するときの参考になります。
自分は神奈川県民なので、
これの川崎横浜編していただけませんか?

すいてる電車

田端は鉄男鉄子には天国ですね。あのエリアだったら個人的には西日暮里(と千駄木の間)が好きです。
電車がすいてると言えば、大江戸線の清澄白河〜新宿西口もいいですよ。渋谷は行きにくいですけどね。

No title

 東京は転々と3ヶ所移り住んで何となく住んだ地域のイメージは掴みましたが全体となるとプロの嗅覚には叶いませんね~
個人的には京成線の上野から成田に向かうあのレトロな街並は地方出身者にはどこかなつかしい感じがして好きだったりします。相場的にはプラスにはならないでしょうが自分用にはありですなね。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

住みやすい場所と稼ぎやすい場所

なんだか最近とみに、周辺エリアで稼ぎつつ、その稼ぎで内側の
住みやすいエリアに住むのが良いのではと思わなくもなく。

気持ち的には内側のしゃれおつなエリア物件を所有したい所なの
ですが、冷徹に見れば買ってもしょうがない、という側面もある
のでしょうな・・・

難しいものです。

No title

北区在住なので感じることが多いのですが、南北線開通以来、赤羽、東十条、王子は交通の便が画期的によくなりました。

引き込み線が廃止になり、大規模開発が控えている王子、東十条は変化率でいえばかなりのものかと思います。

地位が上がると地場のゼネコンの営業は熱が入っています!

北!

東京行くご夫婦に、閣下はじめ皆様から頂いた情報をそのままドヤ顔で伝えておりますが
完全にアタクシの言うことを鵜呑みにしております。
なんだか気持ちいいです。
改めて皆様ありがとうございます。

で、昨日追加情報が入りまして
「会社は渋谷だけど担当エリアは北。直帰あり」だそうで。。。



これはもう赤羽を押せってことでおっけーですか??

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