プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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漢のロマン。。。

banner赤ずきん
サルに襲われる夢を見たんですのw

こんにちは。

先日からお伝えしている買い付けからの物件購入の件。。
明日の夕方契約ってことでさきほど銀行に行き手付金をおろしてきたのですが、やっぱり銀行の担当者くん、

「もしかして現金で買うってわけじゃないですよね?」
と突っかかってきました。。(ってか預担で1.5%なんて寝ぼけたこと言う銀行で誰が金借りるんだよww)

それはさておき、
この物件、前々から書いてますが接道義務を果たしていません。(だから安く買えるんですけどw)

見た目は接道道路に対して2mの接道義務を果たしているかに見えますが敷地延長の途中で10センチから15センチくらい足りない部分があり再建築しようと思えばその足りない部分を隣地から借りるなり買うなりして足さないといけません。

一応、今まで締結していた足りない土地の借地契約もやろうと思えば継続出来るのですが、今回は建物をそのまま使う計画だし、そもそもワタクシ、隣地そのものを狙ってる関係で下手に借地契約を結んで全体の売却話に影響が出るのも困ります。。(オールオアナッシングが地上げの基本ですw)

ただ、将来の再建築を見据えて足りない土地の借地契約の継続をお願いしたほうがいいんじゃないかと仲介さんからアドバイスされているのも事実。。

当然、再契約して土地の付加価値を高めておこうってことも考えたのですが、契約前にそんな話をうっかりして売主の耳にでも入れば「なんか簡単そうだからこっちでやって高く売っちゃえwww」なんてことになれば今までの苦労も水の泡。。(そんな余計な事を口走って契約寸前で売りやめになった話なんて星の数ほどございますからw)

えぇ、、こう言うことは契約締結して売主を動けなくしてからじっくり料理すればいいんです。。。(まさに沈黙は金なり、、です)

さて、
そんな再建築可になった場合、本物件の選択肢は今以上に広がります。
①建物を解体して更地にして速攻で再販(実勢価格ベースで+1500万の利益)
②新たに重層長屋でも再建築して運用(利回り9%で運用して年収720万)
③重層長屋を建てて満室にして即転売(実勢価格ベースで+4000万の利益)
(って結局敷地延長の土地なのでこのままだと収益物件を建てようと思ったら重層長屋しか出来ねーじゃんw)

不動産屋的見地で行けばワタクシ迷わず③を選ぶのですが敷地延長で重層長屋を建てるってのは後々のことを考えると若干躊躇してしまいます。(売ったらあとは知らねーよってスタンスなら迷わず実行しますけどw)

だって、これ、いつ既存不適格物件になるかわかったもんじゃないですから。。

ご存知のようにこの重層長屋、、
数年前に世田谷区で大問題になりました。

その時はなんとなくうやむやな条例が出来て一旦話が終息しましたがこの問題、根本的な問題がまだ解決していません。

そもそも2m間口とかの敷地延長の土地では共同住宅を建てちゃダメって決まっています。(例えば東京だと、東京都建築安全条例第10条の「特殊建築物は、路地状部分のみによって道路に接する敷地に建築してはならない」ってやつに該当します)
なぜかといえば万一火災が起きたときの避難経路が脆弱なためです。

これの抜け穴的存在がこの重層長屋なのですが、1階に各居室の出入り口を作って避難経路を確保しようって発想で出来てます。

「なるほど、そうやってスムーズに避難出来るようにしてるんだ。。。」
と思ったら大間違い。。

この手の敷地延長の土地は得てして木造住宅が密集している地域に多いですから重層長屋の周囲にも隣地の家が大接近してます。1階に出れても2m程度の避難経路では万が一大きい火災が発生したらひとたまりもありません。

こんなリスクがありながら行政がメスを入れないのはこの長屋で賃貸経営ってのを想定していなかったからなんですがその盲点を突いて商売に結び付けた不動産業界、、

万が一の事態なんて絶対想定しているわけ無いっすよねw(敷延だと共同住宅は危険だからと出来てる法律なのにこれじゃ意味がありませんw)

さて、世田谷での騒動のあと、なんで話が沈静化したかというとこんな重層長屋で大火災なんかが起きて社会問題になってないからってのも一因です。(シェアハウスもそんな問題が今まで起きてないのでそこそこ社会問題にこそなりましたが沈静化しちゃったんです)

そのかわりと言っちゃなんですが老人ホーム系の施設は相次ぐ火災事故で年々規制がうるさくなってますよね?(エアベーもそうですが法律は社会問題での炎上次第でコロコロ変わると覚えておいてくださいw)

と言っても重層長屋とはいえ、そう滅多に大火災なんて起きません。
「そんなくだらねー心配しても意味ないんじゃないの?」と一言で片づけてしまっても構わないのですがそれは建築主だから吐けるセリフなんです、、。

その建築計画が出来る以前からそこに住んでる先住民さん、、
えぇ、、この方達がひとたび騒ぎ出したらそれは大火災より面倒なことになるんです。。。(←経験者w)

実際にはこっちもちゃんと法的に建築確認を取得して建てるわけですから文句を言われる筋合いも無い話なんですが、ホント、ひとたび住民運動が起きると手が付けられません。。(火事なら消防車で消せますが住民運動の炎は一旦点火したらなかなか消せませんw)

ワタクシの時はうまいこと条例をかわしてお知らせ看板無しで建築を強行しようとしましたが偶然近所に住んでいた「自称一級建築士」にロックオンされ、「オマエラ、そう言ってロフトの天井をあとで取っ払って居室にすんじゃねーの?ww」と疑われ最終的に「ロフトとして厳格に使います」って念書まで書かされましたw

階段を除くとわすか12㎡という狭小な部屋割りの重層長屋で想定利回りを大幅に引き上げて売り逃げを画策していた業者さん、、居室にして賃貸面積を稼ぐ建築計画が崩壊し、当然、募集賃料も値下がりしちゃったのですが、その責任を仲介業者であるワタクシに押しつけ「オマエラ、こんなうるせー住人がいるの気が付かなかったのかよ!!」と怒り狂い、「責任とって当初計画の8%の利回りで売ってこい!」と命令され泣きながら販売活動を強いられたワタクシにとってこの時の住民運動(最終的には20人くらいから責め立てられましたw)は黒歴史以外のなにものでもありません。。。w


今回の土地ですが、ワタクシ、
究極の目標として「隣地を買い占め大きい土地にして新築でRCレジを建てて長期保有にて楽ちん運用」と腹を括ってます。(これが漢のロマンってやつですw)

再販が難しい重層長屋建てたり隣地の土地をチマチマ借り上げるくらいなら隣地の土地が買えるまで何年掛かってもシェアハウスでもやって隣地の購入資金を稼ぐ道を選択する次第であります。。。(5年くらい運用してればそのくらいの資金稼げるんじゃないかと。)

でもこれで20年とか掛かったらイヤだなー。。。w


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いっそガソリン撒くとかダンプ突っ込ませr、、、(以下略)、、なんじゃんw

COMMENT

No title

隣の方のご年齢にもよりますが、高齢化が進んでいて売りに出ることも十分期待できるかと。
あんまり関係ないですが、三軒茶屋というと、ついこの痛い女のストーリーを思い出してしまいます
https://tokyo-calendar.jp/article/4563

再建築可

選択肢が広がっているようで根っこはおなry...

やはり初めはシェアハウス運用でしょうか。
チョークスリーパーにお気をつけくださいw

あ~なんでかバスロマン思ってしまった私です。
行政の変化が如何にキーポイントになるのか・・・。
今までそんなこと考えたことありませんでした。大事なことですね。

No title

夜な夜な、懐中電灯を顎下からあてて、
お隣さんを恨めしそうに覗きこむとか…(キャアアアア~)

>でもこれで20年とか掛かったらイヤだなー。。。w
掛かっても、新築レジ載せれば、老後の賄いになるのでは?
気の長い話ですが。

行政と言えば

出先で閣下の過去ブログを読んでいたら18時半になっていたんですのvセミナー申込みの日でなくて良かったです。

行政と言えば、某地方公共団体首長が自宅付近の土地を膨大に所有していました。その付近に非常に大きい道路が通り、環境が一変したのを思い出しました。
その首長の前の首長の時は線路を挟んで反対側にその大きい道路が通る予定でした。

ニュースでやってること以外にも色々必要ですね。閣下が自分の土地勘がない所は・・・と言ってらっしゃるったりするのがわかります(出来るのは努力目標と(汗))

お経を毎日22時から読み上げましょうかw?
リアル感を出すために黒光り大家さんを派遣させますw

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