プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
06 | 2017/07 | 08
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -
検索フォーム

こんなもんあるかーー!!

こんにちは。

人気ブログランキングへ
↑ここ押していただけると
なんだかやる気が出るような。。


今日くらいからぼちぼちお仕事です。

年明け第一弾の作業は昨日お話したレインズの登録作業。
都内で3000万円台想定10%の収益モノという触れ込みなのでそりゃ電話がガン鳴りしてくれてます。。。ありがたいです。。

新規物件だからでしょうか。。久しぶりにキャッチホン対応なくらい電話が鳴ります。うひょーww

で、皆さん異口同音に「自社のHPの掲載可能ですか?」と聞いてきます。(だからダメだってw)

この様子だと近隣にステ看貼られないよう定期パトロールが必要かもしれません。


さて久しぶりに会社のPCを立ち上げてみたら・・・メールが溜まってます。。

新年の恒例ですが業者さんからの「新規買い情報」ばかりです。。

この新規買い情報。各業者さんで抱えている直購入客の物件ニーズをまとめたリストです。

皆さんこんな条件の物件なんてあるわけねーだろと思うくらい欲の皮が突っ張ったことが書いてありますw。

【土地ニーズ】
・コンパクトマンション用地 
港区・渋谷区・千代田区特化
駅10分以内・70坪以上
延床300坪以上建築可能なもの
一種単価90万円以下

こんなものあるかーーー!!っていうくらい無理なオーダーです。あったらkkenjiさんに速攻電話して収支出させてます。。

さてお次です。

【土地ニーズ】
・立ち退き案件(マンション用地向け)
都内23区(城東地区不可)
100坪以上
延床500坪以上
一種単価50万円以下
商業地限定

こんなものあるかーーー!!っていうくらい無理なオーダーです。あったらうちのお客さんに買ってもらいます。。

お次です。

【収益建物ニーズ】
・収益マンション
港・渋谷限定
平成築以降
予算3億
表面利回り10%
バストイレ別
ス〇ガ銀行で3億の枠あり

3億の枠ありって言ってますが・・・もっと金利の低い銀行で枠をとった方がいいと思います。
というか・・・こんなものあるかーーー!!。。。と

はい次です。

【収益建物ニーズ】
・収益マンション
都内23区(でも足立区葛飾江戸川不可)
予算1億
表面11%以上
築15年以内
個人投資家・今までに20戸以上保有

転売業者目線です。。今の時期こんな物件があるなら見てみたいです。ところで今までに買った20戸ってどんな物件なのでしょうか?気になります。。

こういうお客さんって10%の利回りを見ているかというとそうでもありません。

いわゆるツラのいい物件でないと買いません。。。
建物の修繕なんて気にしないなんていいながら実際に案内すると「修繕費かかりそうだな・・」とか言い出します。

また前面道路2.8mなんて車も入れないような物件は嫌がります。

結局走攻守すべて揃ってないと購買意欲が沸きません。仮に購買意欲があるとしてもここから無茶な指値してきます。(都内のこんな物件で11%なんて利回りなのに13%近くまで指値してくるのってどういう結末になるかそろそろ理解しないといけない時期に来ています。。)

業者泣かせなお客さんとして闇に葬られます。
だからなんですね。。このリスト。実は50件くらいの「買いニーズ情報」なのですが一年中変わらないことが書いてあります。これじゃいつまでもリスト上で塩付けです。。

このリストを送りつけてきた仲介さんも悪いと思いますがこのリストに載っているお客さんが購入条件のどこの部分を重視しているかよく理解していないのでこういう無駄なリストになってしまうんです。。

そもそも自分のお客さん向けにさえいい物件が無いこの昨今。。なぜそんな物件を仲介が仲介に出しますかってw。そんなに世の中甘くはありません。。

自分のお客さんに買ってもらった方がいいに決まってます。


そういう業者さんにはこちらからも「買いニーズ情報」を送りつけてやりますw。

でもこういう業者さんからいい情報が上がってきた試しはありません。。。

ま、この作業は他人任せにしないで自力でやるしかないようです。


さて話は変わりますがワタクシが自己クリックが全然反応しませんと悩んでたところわくわくリッチさんが「自分クリック+職場クリック+マイページのルーレットぐらいが、クリーンでINを増やす方法ですね。 」と仰っていました。(わくわくさん貴重な情報ありがとうございます)


ワタクシ、マイページのルーレットって意味がずっとわからなかったのですが現在怒濤の勢いでブログランキング急浮上中の鳥さんから情報あり。。

ワタクシがいつも手動でping打ってるマイページ(このpingも自動で出来るらしいのですがいまだにやり方がわかりません・・・)の「右の方にgifの画像でルーレットがあるからそこをクリックするんですよ」と教えてくれました。(鳥さん今度、「福福まんじゅう」奢りますね)

ん?右側のルーレット??そんなものがあるなんて知りませんでした。

探したらありました、ありました。。これですか。。そーれポチっとな。

試しにクリックしたら10点加算されました。。翌日に加算されるらしいです。
(ってこんなの今まで知らなかったんですけどww。。)

もしかしてこれも自己クリックで使えたんじゃないでしょうか・・。もっと早く気がつけば良かった。。。。orz
(ちょっと姑息ですが)この機能をうまく使いこなせれば自己クリックも出来るんじゃないかと・・。

しかし相変わらずブログ上のポチボタンは反応しません。。。そしたら鳥さん。

「そんな細かいこと気にしないでいいブログさえ書いてれば自然に点数入りますよ(白い歯)」と。。。。

・・・そうですね。そうさせていただきます。。


ということでこれからも真っ向勝負で書きますw。
だからと言う訳ではありませんが。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ


↓↓↓そういうヨコシマなことばかり考えてるオオカミさんなんてという方は・・・

COMMENT

必殺の物件

 こんばんは。

 私はいつも業者さんに「必殺の物件を見かけたらゼヒお願いします」とお願いしていますが「必殺の物件、って具体的にナニ?」と聞かれると、下記のとおりに答えています。

 「23区(東側以外)・路線価以下・利回り10%以上」
又は
 「23区(東側以外)・積算評価以下・利回り12%以上」
 (最近中華街に転居したので、エリアについては、上記のほかに新たに、東急東横線沿線・みなとみらい線沿線・JR根岸線沿線(山手駅より北に限る)なども可。)

 皆さん、きっと「こんなもんあるかーー!!」と、即座にブラック顧客リストに載せてるんですね。

 でも、融資を受け続けるためには、こうでもしないと仕方ないもので。

 業者の皆さん、すみません。

売りに出てる不動産って

そもそもある意味負けを買うんですよね。

条件きびしいのは当然かなとも思います。

初心者投資家は勝てないと思うからハードルあげて自然と負けちゃう。

ずっと買えない無為のリスクをそこで負っているんだと思います。

リスクを負って勝てる人しか買っちゃだめかも。

深いですね。。。。

不動産って簡単じゃないですよね。

肝にいつも命じております^^




オチ

 鳥です。

 辰に挨拶しました。

 これで、点数アップですね。

 
 田舎の不動産は、少し、くわしいと思いますが・・・。

 都会の不動産は、疎いみたいです。


 不動産のオチは、おもしろそうなのですが・・・。

 周辺相場が、よくわからないので・・・。


 どこが、オチが・・・。


 都心の不動産の相場を少しづつ、学びますね。

Re: 必殺の物件

K藤さん

こんばんは。

>  「23区(東側以外)・路線価以下・利回り10%以上」
> 又は
>  「23区(東側以外)・積算評価以下・利回り12%以上」
>  (最近中華街に転居したので、エリアについては、上記のほかに新たに、東急東横線沿線・みなとみらい線沿線・JR根岸線沿線(山手駅より北に限る)なども可。)
>
>  皆さん、きっと「こんなもんあるかーー!!」と、即座にブラック顧客リストに載せてるんですね。


K藤さん、この時ご自身の融資属性をきちんと仲介さんに伝えていれば即座にブラックリストには入らないんです。

おそらく仲介さんは「・・・ということはこういう物件が出てきたらK藤さんにと考えるはずです」

ワタクシが今日のブログで訴えたかったのはここのお客さんの属性をよく理解しないまま「こんな物件探してます」と買い情報だけを出してくる業者は一体なんなんだ・・です。

続けて買うにはこの条件と言うことを仲介さんがちゃんと理解していればその戦略通りに物件を出してくるのではと思います。

ただこのくらいの条件ですと頻繁に物件情報としてはなかなか出て来にくいでしょうから条件のハードルを下げないという粘りは必須になってきます。

諦めさえしなければいつか必ずご希望の物件は出てきます。

不動産ってそんなものです。。

参考までにみなとみらい線沿線ではこのくらいの物件は結構出てきます。(あと根岸線とか)

Re: 売りに出てる不動産って

kamochanさん

こんばんは。

あまり本とかで書いているのを見たことが無いのですが実際には「表立って売りに出ている物件」より「密かに売りに出ている物件」の方が多いんじゃないかと思います。仮にネットの物件が100だとしたらネットに出ていない物件は300くらいあるんじゃないでしょうか。。体感的にそんな感覚です。

(こんなこと書いたらレインズの存在意義が無くなっちゃうのでコメント欄で敢えて書いてますw)

これ来月計画中のセミナーで話そうと思っていますが成功への早道はこの「密かに売りに出ている物件」をどうやって押さえるかではないかと思います。

いわゆるネットでの「出回り物件」というのか売りに出ている金額が定価でそれ以上価格が釣りあがると言うことは滅多にありません。。(業者の値付け間違い以外など)

逆に出回りでない物件は金額が正確に決まっていないので釣りあがる可能性があります。

このいきなり金額が上がってしまうということや取引条件が流動的に変化するもんだと言うことさえ理解していればこの位置での物件購入が可能です。(任売なんてほとんどそんな世界です。。)

その時、どこの金額が上限なのか見極められる眼力を持っているかどうかではないかと思います。

適切にアドバイスしてくれるブレーンがいればいいですが不動産屋はフィービジネス。手数料の為なら案外平気でお客さんをハメます。何も知らなそうな素人っぽいお客さんならなお更、不動産屋は容赦なくハメます。(絶対顔には出しませんが)

なのである程度知識を持ち合わせていないとダメなのが不動産投資です。

かといってそうやっていつもお客さんをハメてばかりいるといつか業界から干されますしお客さんから信用を失います。なので不動産屋さんは売買のあとで揉めないよう上手に仲介しようとします。

最初から物件のネガティブな話から説明するくらいの業者さんにうまく当たるとこういうトラブルは少なくなりますが手数料商売なのでやっぱりいちいち文句を言わないお客さん(転売業者など)に物件を出してしまうのが仲介業者のサガですし現状です。。(転売業者は手数料を決して値切りません)

そして定価が決まったところで最終エンドさんに売られていくというサイクルになってしまいます。。


この流れを逆手に取っている個人の投資家さんが増えてきたのは頼もしい話です。。。かなり勉強してますね。

不動産屋の仕事がいつか無くなってしまうんじゃないかとww。

Re: オチ

鳥 さん

うちの辰っちゃん漬けが「いつもポチしてくれてありがとう」と言ってましたw 


都会の相場も田舎(どこからが田舎なんて線引きしちゃダメですが)の相場も理屈は同じです。

ワタクシと年中会っているんですからそろそろ体感して貰いましょうかねぇw。。

あれは賃料と土地値の割合みたいなものを体感的に覚えているだけです。ちょっとコツ摑んだら簡単に覚えられますよ。こんどギッチギチに教えます。

買える物件

物件条件厳し目でも、自分の属性やら担保の程度をきちんと把握
+それを最初に伝えておくって重要な事なんですね。

私の場合物件提案(ネットですが)してきた不動産屋さんにそれ
伝えたらすかさず
 ・事業決定道路がかかっている路線価の倍値アパ
 ・容積率Over築20年狭小アパ
提案されました。

事業決定じゃ壊して売るしかないじゃん、と言ったら「木造なら建て
られます」との返事が・・・

この世界は厳しいんだなと・・・

踏み上げ

  わくわくリッチです。

 リンクありがとうございます♪

 任売物件、おいCのですが、債務者がバンザイしていても、債権者が「もっと高く売れるはずだ!」的に踏み上げてくるのでコマリマス。

 仕方ないので、銀行さんにはリフォーム代込みで多めに借入申込みしてます。

 結果として、債権者が折れてきた場合、ハイパーオーバーローンになっちまいます(笑)。

 あ、ちゃんとリフォームしなくちゃいけませんね(キリッ!)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 買える物件

クロノスさん

> 物件条件厳し目でも、自分の属性やら担保の程度をきちんと把握
> +それを最初に伝えておくって重要な事なんですね。

そうそう、、これです。これなんです。。

業者間の買いニーズのリストにはこれがわかるくだりが入っていません(お客さんに絶対聞いていないんだと思います)

これでは不動産ゴッコなんですよ。。と。
そんな仕事っぷりだから

>  ・事業決定道路がかかっている路線価の倍値アパ
>  ・容積率Over築20年狭小アパ

なんて提案が出てくるんですw。(これ予算とか条件だけ聞いて出してるからこんなのが出てくるんです。。)
ま、ワタクシも駆け出しの頃、これやって上司からさんざん怒られました。。。
>
> 事業決定じゃ壊して売るしかないじゃん、と言ったら「木造なら建て
> られます」との返事が・・・

これクロノスさんが担当者に灰皿攻撃してもOKなケースですw。。

Re: 踏み上げ

わくわくリッチさん

おはようございます。。

>結果として、債権者が折れてきた場合、ハイパーオーバーローンになっちまいます(笑)。

・・・やっぱりなんだかわくわくさんって不動産業者臭プンプンですww。。(債権者を折れさすってそれは業者の所業ですよ・・w)

で、ハイパーオーバーな余剰資金が次の購入物件に手付けになる・・と。。(ここ試験に出ますよー)

二重売契でこr・・おや、誰か来たようだ。。

EDIT COMMENT

非公開コメント