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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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新年連載企画。。(木造アパート編)

banner赤ずきん
今年はTシャツ作りも無いので平和な正月なんですのw

こんにちは。

さて、お正月も2日目。。
昨日の区分の話に引き続き今日は木造アパートのお話ですが、その前に昨日のブログで管理組合の話を書いたところ、
「事前に管理組合の中身についてはわからないでしょ?」ってコメントがありました。

おっしゃる通り、一見、外から見てもわからないのですが、
①ロックオンした物件の適当な部屋番で管理組合から管理重要事項説明書と管理規約を取得する。(一見、違法に見えますが合法的にやれないこともないんですw)
②修繕履歴を見て現況物件と実施内容を比較する
の二つが出来ればほぼその物件の管理組合の内容が見えてくるはずです。
ってかそもそも実需向け区分レジでなければ管理組合は持ち回り制でやってる場合が多く、ちょっと築年数が古ければ管理組合に入り込むのはそんなに難しくはありません。(投資マンションの管理組合って率先して理事やりたいなんてヤツ少ないですからねぇ、、)

実際にうちの団員でこの手法で買った区分レジで片っ端、管理組合の役員になり内部から物件一棟をコントロールして高値売却に成功しています。(この団員は買う前に管理組合をチェックして潜り込めそうな物件ばっかり買ってるので今度そのノウハウを詳しく聞いておきますねw)

と言うことで今日は「木造アパートならこう買います」のお話です。

木造アパートを築古で買うとそれなりにCFが出る(気がする)ので昨今の高値マーケットでは融資さえつけば恰好の投資物件とばかりに都心から遥か離れた「こんなところで賃貸需要あるのかよ?ww」ってところでも果敢にSOS系で融資を引っ張ってチャレンジしている方も多いです。(売却局面で今まで得られたCF以上の指値が入らなければ成功ですから運を天に任せて頑張っていただければと思います

そんな物件を買った人を見てると明らかに誰かに「ここなら賃貸需要、問題ありません」と背中を押されてドツボに嵌ってるんじゃないかと思いますが、そんな話を信じるのも自己責任。。(そういや前にそういう物件を押し付けてるコンサルに「金とってコンサルやってるてめーの客がうちに駆け込んでくるのなんとかしろよww」って文句言ったら「なーに言ってんですかwそんなの自己責任じゃないですか?ww」とか開き直ってるのを見てぶん殴ってやろうかと思っちゃいましたww

また、現実的な物件紹介は業者さん経由がほとんどでしょうから結局は業者さんが出した情報を頼りに物件を買うか買わないかを検討して決めていると思います。

5年くらい前の物件価格が安い時だったらその方法でもある程度割安な物件を買えたかもしれませんが今は「融資が付くか付かないか」で物件をお客さんに嵌めこんでる場合がほとんどなので正直、今の高騰期にその方法で物件を買うのはギャンブルに等しい行為です。(こんな状況化でも地雷を踏むこと無く成功しちゃう人がいるので失敗した人が埋もれちゃうんですね)

もちろんそんな手法でも1000くらい物件見てれば数件はヒットするかもしれませんがそれでも買うときになるとそんなに割安では買えることは極めて稀です。(その数件で買い付け入れても満額買い付けとかに後方一気にマクられて買い損ねたって人多いでしょ?)

どうせ確率が低いなら自力でブツ上げして格安で物件を買うという手法を考えてもいいんじゃないかと思うワタクシ。。

えぇ、、
ワタクシであれば投資物件のサイトなんか見ないで賃貸物件のサイトで空室が多そうな物件をロックオンしてその物件を追いかけます。。(昨日の区分の手法の応用ですw)

今は便利になったものでネットで賃貸募集中の部屋が10枚以上の部屋の写真と一緒に掲載されていますがワタクシの場合、会社に週2回届くアットホームの広告でいつも募集広告出してる物件と掲載業者をチェックしています。(アットホームの紙図面で出来るくらいの話ですからネット検索でやったらもっとたくさん見つかるはずです)

この「埋まる気すらしない物件」の管理会社に掛け合って「現況のままでいいから売ってくれないか?」と打診します。

ただ注意して欲しいのは昨日みたいな区分と同じようにオーナーに直接手紙会社しちゃダメだってこと。
理由は詳しく書けませんがこれは専任若しくは代理とかで賃貸募集している仲介業者を狙い撃ちします。。

不動産業者にもいろいろあって得意不得意がある業者がほとんど。(売買しかやらない仲介、賃貸・管理中心な仲介など多種多様です)

狙うべくは「賃貸・管理系仲介でどっちかというと管理業務の方が多そうな仲介さん」です。

なぜかと言うと管理業者を窓口にしているいわゆるお任せ系オーナーほど素人投資家である確率が高いんです。(逆に管理会社じゃないところに高く売却を依頼するやつほど安くは売ってくれませんw)

管理会社だってそんな売却話が飛び込んでくれば「埋まりそうもない部屋の管理業務」から解放されますからかなりの確率で「オーナーに聞いてみます」となるはずです。(チビチビと毎月5%の管理料貰うよりガツンと売却仲介やった方が得ですし、、なによりこの取引、、間違いなく両手仲介ですw)

当然ですがこんな埋まりにくい物件ですから買った後、今のオーナー以上のスキルが無いとまともに満室経営出来ないですが得てしてこの手の物件、、、本で書かれてるレベルの空室対策が出来れば埋まってしまうケースがほとんどなので「賃貸需要がそもそも無い」って場所じゃなければそんなに苦労することもありません。。

ネットの投資物件専用サイトはすでに想像以上の投資家、投資家予備軍が血眼になって見てますからそんなところで戦うのではなく賃貸広告頼りに違う角度からアプローチするって戦術も覚えておいていただけるとよろしいかと思います。

現にワタクシが昔、業ブツ系の売買やってた頃はどこの業者もみんなこんな手法でブツあげしてましたっけw(上流物件ってこう言うところで見つけてるんです)

最近はどこの業者も融資ありきで客付けしてるのでこんな面倒なことやらずにレインズ見て適当に嵌め込むケースがほとんどです。

そんな時期ですからこの賃貸情報からブツあげするってのは結構有効ではないかと思うワタクシです。。

えぇ、、昨日も書きましたが
「素人から買って素人に売りつける」って話の本質が見えてくればどんなことやれば他人を出し抜けるかも段々わかってくるはずですからw(利回り表記ばっかり気にして見てるといつまでもわかんないですよw)

そんなわけで明日の「RC編」に続きます。。


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やっぱり酒が入ると文章がうまくまとまらないんじゃんw

COMMENT

なるほど.....。

 両手仲介のパターンを応用するとこんな手法があるんですね....。確かに管理料ちまちまやっていろいろ文句いわれるよりは売買の仲介料ですっきりした方が相手もいいですものね....。

 業者さんの立ち位置からみるって面白いですね。勉強になります。

アットホームの図面持ってきた時に「チェンジ」って言うと、違う人 に代わるって本当ですか?

今度試したいですw

敵を知り己を知れば...

確かにポータルサイトの場合、不動産に限らず『投資』に興味がある人も含めた不特定多数の方々が、利回りなどの簡単な指標だけで儲かるかどうかみていたりするはずですからねぇ...
よほど目利きができる方または自力で修繕できる方で、なおかつ運がある方じゃないと成功まで持っていくのは難しいですよね。

やはり業者のやり方を勉強した上で、業者に近いやり方でかつ業者が面倒であまりやらない方法で出し抜くことが一番なんでしょうね。
※これもそれなりの上級者な気がしますがw

このような歪みを見つけて、なおかつ自分で応用することは大変ですが、日々精進しながら頑張ろうと思いますw

No title

狼さん、コメント師の皆さん、あけましておめでとうございます!
昨日のネタにコメントする予定が、今日になってしまいスイマセン。。。
今年もよろしくです。。。

木造築古cf

出る(気がする)・・・グハッ、やられました。
ちょっと前に悩んだばかりで、でもどうあってもその物件と私の状況ではcfが見いだせずやめました。立地がなかなかなんです(泣)。でもそうすると自分の目指すところが閣下ブログの薫陶でなんとなく見えてきたような。
今日の記事も閃きかけましたが、方法がまだまだ記事が消化できていないせいか、たくさん考えて訳がわからなくなったというか。
それって本当に有難い、本当にないので得難いことでそれだけの記事を書いていただいている閣下に感謝です。

な〜るほど

新年明けましておめでとうございます。
新年早々、為になるブログを書いていただき、我々初心者大家には本当ありがたく思っています。今日のお話などは、我々北海道の地にあっても十分に応用の効く手法で、こんな方法があるのか目から鱗が落ちる思いです。
昨年は、団員にしていただき、ありがとうございました。そして、お電話にも出ていただき本当に感激しています。今年もよろしくお願いします。
それから、もしかしたらと思うのですが、我々空挺団はいつ離陸できるのでしょうか?狼閣下の指令を今か今かと、待ち望んで用意しています。

木造あぱ

地元などで周りを良く見て見ると、時々空いていそうな物件ありますよね。

そういうところからもアタックしてみても良いかも。
土地勘あるところなら賃貸需要もポイントもすぐわかるでしょうし。

No title

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

あけおめことよろ。

本年もどうそよろしゅう願い致します。

賃貸専門の業者さんが物元の物件ですね。年始からとってもお勉強になりました。

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