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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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新年早々連載モノ書きます。。。w(その1)

banner赤ずきん
まさかの赤組優勝だったんですのw(AKBのサプライズは反則でしょww)


まずは新年明けましておめでとうございます。

本年もこの狼ブログをよろしくお願いいたします。。。


と浮かれ気分の正月の挨拶なんざこのくらいにしてと、、(どうせそんな正月まったりネタなんか期待してないでしょ?ww)


さて、昨年予告しましたが今年のお正月の三が日。。

「ワタクシならこう買います」シリーズと銘打って
①区分レジ編・・・元旦
②木造アパート編・・・2日
③RCレジ編・・・3日
を三日に分けて書いてみます。

と言うことで今日のお題は「区分レジ編」です。

不動産投資で比較的売買ロットも小さく、手持ちで500万くらい持ってるとまず最初に考えてしまうのがこの区分投資。

物件によっては500万あれば都内23区であっても融資無しで買える可能性もあり不動産投資入門者の方にとっては始めやすいのでここのヒヨコ投資家さんを狙うべくこの種の物件を取扱う業者さんも多いです。(今どき、「買い時です」とかほざく不動産屋の最たる例です)

業者も多く投資家も参入しやすいってことはそれだけ流動性が高くなるってことでもあります。
新築区分だと価格の下落率が高いのでお勧め出来ませんが(特に新築のシングル区分だと10年で半値くらいの評価になるから新築区分だけはやっちゃだめですw)中古になってそこそこ値がこなれてくるとそれ以上は極端に下落もしませんから現金で買ってしまえるくらいの資力があるのであれば現金をこの手の区分レジに変えておいて売りたくなったら換金してしまうって考え方もありではないかと思います。

ただ、問題は区分レジの管理費と修繕積立金。。
1戸あたりに対して最低でも1万くらい毎月引かれてしまうので賃料が6万のワンルーム区分で管理費、修積の負担を考えると利幅も少なくあまりおいしくありません。(でも換金性が高いので利幅で儲けるって考えずに純金1キロを買うみたいな考え方だと結構向いてますw)

これに固都税や場合によっては賃貸管理(1戸なのに管理会社に賃貸管理でお金を抜かれるってどうかと思いますがw)のフィー5%なども掛かるし、うっかり退去でもされようならその時は原状回復費用や募集時の手数料などでもお金が消えて行きます。

現金で買ってもこれですからこれをノンバンクみたいな金利で買ってしまえばどうなるか?
物件を売りつけたい業者さんはいろいろ収支計算をちょろまかして融資付けまでやってくれるそうですがそんな業者といつまでもお付き合いしてるとホント、骨の髄までしゃぶられちゃうので今年あたりそろそろ気がついて欲しいものです。

さて、
数々売り出されてる投資本では少ない投資でさも安定的に儲かるっぽいコトを書いてますがワタクシ、まず余程のことがない限り業者さんから中古区分は買いません。(まして売主業者なんて物件は見向きもしません)

なぜならば業者から物件情報が回ってくる時点で当たり前な相場観の売値に化けちゃってるんです。(逆にそれ以下の価格で有れば業者がサヤ抜きしてから価格を上乗せしてくるはずですw)

ワタクシであれば、投資物件は貸してなんぼの世界ですからたとえ区分であっても最初に建物全体を見ます。

まず見るのは物件のエントランス部分。。
ここがちゃんとしていれば大体の場合貸しやすくなるのでここは最初のチェックポイントです。

次に間取りです。
賃貸の募集広告を考えると最低でも6畳表記してないと極端に賃料が下がるのでキッチンが小さくとも3点ユニットだろうとワタクシ、最低6畳表記以上の物件を探します。

これはアットホームなどの賃貸図面を探せばいくらでも物件が出て来ますので気に入った物件が出てきたら場所と総戸数、平均間取り、募集賃料を記録します。

ご存知の方も多いかと思いますが投資用区分レジって建築したデベによって個性があります。(これも貸しやすさに影響するので要チェックです)
この個性がブランドにもなっているので区分の物件は新興デベの物件より昔からあるデベが建てた物件をロックオンしてひたすら追いかけ回します。。(実際に区分で募集需要が高いのは昔からあるライオンズとかのシリーズだったりしますよw)

いくつか物件全体を見て回りましたから区分マンションがどこにどんな感じで分布してるかわかったあたりで「このマンションなら区分で1戸欲しいな、、」ってのが出てくると思います。

そこで格言ですが
「不動産は素人から買い素人に売る」
ってコトを頭に叩き込んでください。(この格言は今年一年ずっと使いますので覚えておいてください)

えぇ、、
ここでやることは一棟全戸の所有者の謄本を見ることなんですが謄本を見て個人名義で持ってる所有者をチェックしてその謄本の汚れ具合を見て直接売ってくれとアプローチする作戦を取ることになります。

ただ、全戸の謄本を上げてるとお金ばっかり掛かっちゃうので効率を考えてこんな作戦を取ります。

えぇ、、さっきアットホームとかの募集サイトで賃貸募集してた物件を狙うんです。。。w

投資区分を持ってる方ならお分かりだと思いますが、
退去になると「募集費用や原状回復考えたらここで売った方がいいかなー、、?」って考えるものなんです。

ここに「物件買います」って手紙攻撃を仕掛けると稀に「いくらなら買ってくれますか?」って連絡が来ることがあります。

いいですか?
ここで問い合わせして来る人はワタクシの経験ではほぼ素人投資家さんですからこんな連絡が来たらあり得ないくらいの指値してもOKです。(あり得ない指値に対して「は?冗談でしょwww」って言われたらそこで転進して次を狙いますw)

実は区分投資物件を売り歩く業者さんは一棟ごと謄本上げて「売りませんか?」ってやってますのでこの手を手紙をオーナーに出してもすでに免疫があるんです。
読むかどうかは別としてオーナーにちゃんと届きますから「業者を通さないで直接取引すれば手数料も掛からないしなんなら瑕疵担保の免責で、、w」と持ちかけてみてください。

全部が全部じゃありませんが何回かに一回はそんな変則的な取引に応じる人がいるもんです。(実話w)

ただこれで安く買えたところで所詮は中古区分です。
そんな苦労しても得られるCFは悲しいくらい薄いものです。。

先ほどワタクシ、区分であっても建物全体を見てると書きましたが、次に狙うは「管理組合」です。。。(お正月で読んでる人も少ないでしょうからちょっとだけサービスネタ書いちゃいますw)

旅団の内部でも一部で実行している人が多大な戦績を誇る作戦なのですが、
物件を一部屋購入してそこから管理組合の役員になり管理費を使って建物の付加価値を無理やり引き上げて最終的にバリューアップされた物件として高く売ってしまうんです。w(最近の記録では180万で買った区分レジが建物全体のバリューアップ成功でたった2年保有しただけのボロ区分が700万で売れたなんてバカみたいな話もございますw)

要するにあれです。
中古区分を薄いCFでコツコツ儲けようってとこだけで考えちゃダメなんです。(それでは並の素人投資家ですってw)

この「管理会社に潜入して」って話を今から書き始めると本が一冊書けちゃうくらいのボリュームになるので今日は軽く触りだけ書いて終わりにしますが区分レジってのは発想を変えて一棟モノとして見るとお金になりそうなところがたくさんあります。(事実、某団員は管理会社の外注業者を全部変更してその業者にキックバックの方が年間賃料収入より遥かに大きい、、げふんげふん、、、w)

あとはシングル層狙いの物件ではなくもうちょっと大きめの物件を東急線沿線の各停停車駅で狙うなんてセミナーでよく喋ってる話もありますがこれは今年6回やるセミナーでまたチビチビ説明させていただきます。(ってか聞き飽きたって人も多いでしょうけどねw)


そんなわけで今日はちょっと駆け足気味に区分物件ならこう買いますって話を書きました。

明日は「木造アパート編」をお送りします。(世界の車窓から風w)


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酒飲みながら書いたら文脈がメチャメチャなんじゃんw

COMMENT

管理組合

新年明けましておめでとうございます
今年もポチとコメ投稿からはじめようと思いますw

区分レジのお話、言われてみれば確かに管理組合を利用したバリューアップでキャピタル狙いができそうですね。

「不動産は素人から買い素人に売る」

この格言、しっかりと頭に叩き込んでおきますw

明けましておめでとうございます。新年も更新して頂いて有り難うございます。3が日も毎日ポチします。

恭賀新年

あけましておめでとうございます♪

旧年中はお世話になりました。
新年も変わらずよろしくお願い致します♪

スーパーウルトラC!ですね!

いや~すごいです。
しばらく前に記事読んだのですが、言葉にならない位です。ラストの手も信頼できるならお互いwinwin有りですし。お互い信頼していれば、本当に対応とかがスムーズに進みますよね。
仲介さんに実需向け区分が欲しいと言ったことがありますが、投資にならないとアドバイスされたんですのv
セミナー申込みもうすぐですね!

No title

明けましておめでとうございます!

新年早々、我々読者に大きなお年玉、ありがとうございます。今年もよろしくお願いします。早速ポチりました。笑

記事凄すぎてご挨拶忘れたんじゃん

閣下、ならびにブログ読者の皆さま
あけましておめでとうございます
超初心者の私ですが、本年もよろしくお願いいたします。記事、コメント楽しみにしております。
セミナー等でお会いできるのを楽しみにしております。かとち

明けましておめでとうございます。

管理組合に乗り込んで、バリューアップですか...。アイディアが壮大でちょっとびっくりです。
でも確かに業者さんとのつながりあればおいしい話にしていける余地はありそうですね....。

団員さんもパワーある人がごろごろしていて話だけでも勉強になります。

管理組合をコントロールできるかどうかは、区分を買ってからでないとわからないですよね。

人を動かすのは簡単ではないと思いますが…。

明けましておめでとうございます。

新年早々キレのあるお話でした。
酒飲んでるとは思えませんww

今年もその狼節が堪能できる事を楽しみにしております。
宜しくお願いいたします。

RCに興味があります

明けましておめでとうございます。
3日のRCレジ編を心待ちにしております。

区分での汗のかきどころ

区分投資でも自分で汗をかける場所があるんですよね。
私は本業に差し障るのでお任せしてしまってますが、それでも
会合には必ず出るようにして口を挟んでいます。

いきなり理事になるには、それなりに物件の狙い方がありそう
ですが、管理状態が甘いものになりますかね。

HAPPY NEW YEAR

新年早々、読み応えありました。ありがとうございます。

管理組合をコントロールできれば、やれる事が格段に増えますからね。
けど、ファミリー向けだと実需系所有者の考え方の違いとバッティングしがちですかねぇ・・・
(現在、居住区分マンションで管理組合役員しております)

明けましておめでとうございます

新年そうそうのブログお疲れ様です❗
今年も、毎日、楽しみにしております。
投資用区分で、理事や理事長やってます。
ほとんどの区分投資家さんは、総会に出席しません。参加が理事長(私)一人のこともよくあります。管理会社は、総会を成立させる為に、必ず過半数以上の委任状を所有者さんから回収してあります。そうです「議長委任状」です。よって、理事長の私は、港区の数億円もするマンションを、1室の区分所有で、自分の望む様に運営してます。実際にRC1棟を自分で買ったときにも、区分の理事での運営経験は、役に立ちました。自宅のファミリーマンションの理事会は、うるさい人が多くて、私物化なんてとても出来ません。投資用マンション限定ですね。

修繕費が少なすぎるから

修繕できないからと修繕費上げる為に区分の管理組合役員になり修繕費上げた人がいます。売却しない感じですが。
謄本あげ、確かに区分だと諸費用が収入に対して掛かりすぎです。
すべては、やるかやらないか、なんですよね。
いつやるの?今でしょ!(古っ。やるの決定?仕事絡みで当面保留です)

あけましておめでとうございます。
新年早々、タメになる記事を提供いただきありがとうございます。
すでに副理事にはなっているので、今後改善のコツなどいつか記事にしてくださると嬉しいです。

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