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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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来年の戦略の話。。。

banner赤ずきん
まだ仕事が全然終わらないんですのw

こんにちは。

同業者がこぞって海外旅行に出掛けてしまってる中、我々、本日も出勤です。。(まさに貧乏暇なしですw)

ってかそろそろ物確電話、終わっても良くないですか?(朝からひっきりなしに掛かってくるのでこれじゃ休むに休めませんw)

このままだと昨年の年末年始みたいに正月中も物確電話が鳴りそうな気がしますが、ま、あれです。
それだけ不動産市況が活発ってことですからある意味いい傾向だと割り切ります。。(どうせ電話取るのも新戦力君だしw)

さて、
そんな不動産市況の活況が一体いつまで続くのか?

「高値な物件ばっかしで全然買えねーじゃん」とお嘆きの方にとっては早く終息に向かって欲しいでしょうし、逆に「今なら融資が付くからチャンスです」と融資の打診に明け暮れてる人にとっては今の状況が一日も長く続いて欲しいと思ってるんじゃないかと。。。

これは個人的意見なのですが、
賃料相場に上昇の壁があることを考えると(賃料があげられる局面ってそうそうありませんから)ここからは利回りの低下を招くだけなので今から物件を買おうとしている人にとってはすべてがすべてというわけじゃありませんが基本的に「高値掴みしやすい傾向」になるはずです。

となるとやはりそろそろ融資を絞っていただいて相場の調整局面に入っていただきたいと思うのですがどう見ても来年の春先くらいまでは今の融資ユルユル状態は続くと思慮されます。(動くとしたら来年4月以降説が有力だし)

5年くらい前から不動産投資を始めた方は今年あたりが物件の売却するに一番高値で売れた時期(通称:ハンターチャンス)だったと思うのでマーケットには相当数の物件が流れそれを買う人も多かったので実際のところ今年一番儲かったのでは今週くらいからハワイで正月研修旅行(業者社員旅行って税務処理上は研修名目でないと経費にならないってホントですか?ww)に出掛けてる方達なんじゃねーのと思ってしまいます。。。(ホント、しこたま儲けたらしいですからw)

またそんな融資ユルユル状態で「確かに今は高く売れるけどそれ売っちゃうと次買う物件も高いからなー」と積極的に借り換え工作に駆けずり回りまんまと2%台の金利が1%を切る金利になり「しばらく保有し続けてCFがっぽがっぽ作戦」と取った方も多いと聞きます。。

どちらの選択が正しかったのかは近い将来にわかると思いますが、ワタクシもどちらかと言うと今年は借り換え戦術を取って保有利回りを上げる方が正しいんじゃないかと考えます。。。(とは言え、うちで依頼されたほとんどの売却物件、、すでにみんな借り変えちゃったあとの売却物件だったのでこれ以上金利も下がらないことを考えるとそれはそれで良かったんでしょうね。。w)

そんな来年の戦略ですが、
仲介さんはきっと「融資が引けるうちに物件をたくさん保有しましょう」って言うのが相変わらずの定番になるかと思います。(じゃないとメシ食えませんからw)

当然、これを真に受けて買い進めばいつかババ抜きのJOKERに引っ掛かるはずです。(なにしろ不動産価格は青天井になることはありませんからいつか天井価格で買っちゃうはずですもん)

でも融資が絞られてからでは手も足も出ない可能性が出てきます。

買えなければ不動産投資は始まりませんからここで非常に悩む方も多いでしょう。。(我々プロの業者でもここは感覚でしかわかりませんから非常にジャッジしにくいです)

そこで目利き力が無いとダメですって話になっちゃうのですが(いつもここで堂々巡りしてる気もしますw)来年の戦略が無いって人はとにかくここを何としても伸ばしてください。

ここさえ伸ばせばとりあえず高掴み物件を買う可能性は格段に落ちます。

あともう一つ、
買ったあとの戦略を立てる際、最悪シナリオも併せて考えておくってこと。。

銀行融資でも審査の際、いわゆるストレステスト(金利4%、物件稼働率70%で収支がプラスになるか否かみたいなヤツです)を掛けて融資に問題が無いかチェック入れてるそうですが、ここではそれ以上に最悪なシナリオ(ま、突発的に出費があるとしたらわけのわからない原状回復や突発的大規模修繕あたりです)も考慮しておくだけで目利き力以上に威力を発揮します。

特に怖いのが原状回復費用で、最近リフォームした部屋と築年時からずっと賃貸に出しててそこが退去した時の原状回復費用は全然違うってあたり。。

ワタクシ、よくセミナーなどでもレントロール見る際に原契約(その賃借人が締結した最初の契約)で居住年数を全部把握しましょうって言ってますがこの費用なんて部屋の大きさによっては100万くらい違ってくることがあります。

築20年を超えたあたりの物件くらいからこの差で物件の年間維持費が大きく変わってきますのでこんなところも十分押さえて物件の検討していただければと思います。。

とは言え、今は年末です。
今、いくら物件検討したところで買えるか買えないかの交渉は来年の10日過ぎくらいからでしょうから正月休みのうちに一度頭をリセットして購入物件の買い方を自分なりに整理してみてはいかがでしょうか?

えぇ、、ちょっとリセットするだけでモノの見方も変わることも多いですし、業者さんが長い休みに入ってろくに連絡も寄越さないこんな時期なだけに一旦頭を冷やすにはいい時期かもしれませんよw。


最後になりますが、
今日の昼間に新年会の案内メールを申し込みしてきた方にお送りしました。
その中で振り込み口座を間違ってご案内してしまったので訂正メールを併せてお送りしています。
お手数をお掛けしますがその訂正メールもご確認ください。。



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口座番号の1と0が逆になってるんじゃんw

COMMENT

投資戦略

お仕事お疲れ様です。

自分の場合は、まずは物件の目利き力を上げるのが第一ですね。
まだまだ勉強不足なので投資の方向性を含めて年末年始でいろいろ考えていく予定ですw

新年会の案内メールおよび訂正メール届きましたw
近いうちに振り込みます!
※既にホテルも予約済みなので準備万端ですw

戦略アドバイス感謝です!

狼閣下、本当にありがとうございます!
そこが知りたかったのです!
やっぱり悩ましいですね!
各自ケースバイケースというのが。
アドバイスを元にじっくり考えたいです。
本当にありがとうございます。

設けているのは業者さんばかり?

一番儲かっているのが仲介する人で保有する人ではないという
ところに不動産投資の真理が・・・^^;

それだけ素人がお得に買うことは難しい、ということをよく
考えて物件を選ばないといかんのですね。

年末も、毎日ブログの更新を有り難うございます。先日のブログで書かれていたFXの理論も、いつかご紹介下さい。宜しくお願い致します。

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