プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
02 | 2017/03 | 04
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -
検索フォーム

シンプル イズ ベスト。。。(安直なタイトルでごめんなさいw)

banner赤ずきん
忘年会続きで正月を待たずにデブになりそうなんですのw

こんにちは。

昨日のブログネタ。。

あまりにネガティブ過ぎたのか、
ポチはそこそこあっても「いいね」を押してくれた方は思ったほど多くありませんでした。。(ま、あそこまでいい物件は皆無と書いちゃ仕方ないですねw)

しかしそうは言っても日々年を重ねると自身の余命も考えて「物件価格が高騰してようが金利が安い今買わないでどうするの?」と思う方も少なくないかと思います。(他人の金借りて投資できるのって不動産くらいなものですから)

その焦りっておそらくこんなところから来てるんじゃないかと思います。。

「コスト掛け過ぎるアッパー層 無自覚な転落予備軍」(ヤフーニュースから引用)


ワタクシも前々から「高所得者層の方が手金無しのフルローン組むのってなんでだろう?(ってかなんで貯金してないの?)」と不思議に思ってたのですがもしかしたらこんなのが理由の一つになってるのかもしれません。

昨日はさも「今、物件を買わずに頭金貯めて不動産低迷期に備えましょう」的なこと書きましたがそういう方がいるのでしたら今日は方向性を180度変えて「今買うならこんな物件」ってのを書いてみます。(と言ってもこの話は過去のセミナーでも散々話したことなので耳にタコが出来てる人はポチだけ押して終了してくださいw)

と言ってもワタクシ、不動産コンサルでもないのであくまでも「ワタクシならこんな物件買います」って話に終始しますのでお気に召されない方は読み飛ばしてくれても構いません。。

そんなワタクシも場合、
なにより大事なのは利回りでもなく物件の所在エリアでもなく「結局手元にいくら残るのよ」ってことと「保有するのが面倒くさくない」ことです。

そもそもワタクシ、
高利回りや保有資産を他人に自慢する気もありませんので現実的に「で、この物件買ったらいくら手元に残るのよ」って部分が物件買ううえでの第一条件。。

体力的にもアラフィフなワタクシ、、
投資物件を保有することで起こる「保有ストレス」を抱えていたずらに寿命を縮めたくありません。。(己の寿命はプライスレスです)

また高利回りや保有資産を他人に自慢する気もありませんので現実的に「で、この物件買ったらいくら手元に残るのよ」って部分がキモになります。

なにが言いたいかと言うと、
利回りは大したこと無くても物件そのものがシンプルに出来てる物件が欲しいってことです。。。

昨今の不動産マーケットを見てると高利回りに見える物件ほど複雑な構造ゆえに見えない経費が掛かり収支を見ると思ったほど手元にお金が残らない物件が目立ちます。(設備が多すぎて無駄にお金が掛かっちゃってるんです)

仲介さんはそんな物件でも「利回りが高く見える物件じゃないとこの客、買わねーだろw」と巧みに収支表を作って売り込みに走るものですがその物件をよーく見ると、なるほど、、5年保有しても手残り少なそうだなってのがすぐわかります。(大規模修繕なんかで金掛けなくても毎月見えないランニングコストがしっかり掛かってるんですw)

そうなるとまずエレベーターや受水槽や高架水槽などのややこしい設備が付いているのは除外です。

昨今はこれらの設備があっても月々のランニングコストは低く抑えられますがひとたび何か起これば数カ月から数年分のインカムが消えるリスクがある以上、ワタクシの場合はこういう物件はいくら利回りが良く(見え)ても除外します。(ましてやワンフロアに2戸なんて戸数で6階建てみたいなのは土地も小さいでしょうからおっかなくて手が出せません)

理想は3階建てくらいの平べったくて水道管直圧物件です。。(これだと比較利回りが1%低くても収支が回る親孝行物件になりえます)

さらに言わせていただくとちょっとお高めレジだと24時間ゴミ出しが出来る物件が多いです。

この24時間ゴミ出し可能物件。。
地域によっては週に4回程度管理人さんの手によってゴミの分別とゴミ出し作業が朝の8時ころに発生します。

これの人件費ですがシルバーさんでも上手に使わない限り一年分の固定資産税くらいの費用になります。

たかがゴミ出しくらいで年間100万ってイタいです。。
ワタクシがこんな物件を買うならこのゴミ出しを清掃局と掛けあって清掃局で完全回収出来るように土下座してでもお願いしますw

ホント、これがあるかないかで年間経費200万くらいの変動があります。


あと、これ以外で見て欲しいのが現保有者の属性です。
ワタクシ前のブログでも書きましたがその売り物件が「地主保有物件」と聞いたら本能的にケツが浮いちゃうのですが、これは

①ほぼ管理会社丸投げなケースが多いのでそもそも賃料が安く設定されているので(賃料収入よりいかに満室かが重要視されるので)賃料がアップできる可能性が高い。
②管理会社のいいなりで修繕しているケースが多いので過剰に修繕されている。
③相続絡みで売ることが多いので物件の出所によっては思わぬ安価で買えることがある。

あたりが理由です。

と言っても昨今はこういう物件、世に出る前に中間省略業者に押さえられてしまうので滅多に見ることはありませんが地方などの地場仲介さんが持ち込んできた場合でまだ中間省略業者が入っていないなんてケースだと一見利回りが低く見えても収支を引き直すととんでもなくコスパの高い物件だったりすることが多いです。

実は都内23区でも未だにこういう物件が登場するので地主さんがたくさんいそうな東上線沿線、西武線沿線、小田急線沿線、京王線沿線の環状八号線付近の地場業者さんには足を向けて寝ないようご注意ください。(このエリアのじいちゃん系仲介さんは時としてになりますよww)

ここら辺のエリアの物件であればRCだうがS造だろうが木造だろうがとにかく物件見かけたらどんなに利回りが低くても一度は検討してください。(仲介さんによっては利回りばっかり見てるケースが多いのでス○ガ対応出来そうもないくらいの利回りだとそもそも紹介すらしませんから場合のよっちゃブルーオーシャンになってますよww)

さて、
地方の物件でもワタクシ、モノによれば十分検討します。(但し、そもそも賃貸需要すらないから利回りが高いって物件は最初から除外しますけど)

当然、ここでも利回りなんてあてにならない数値は見てません。(特に「想定利回り」なんてのは利回りを高く見せたいだけの架空の数値だとご認識ください)

えぇ、、見るべきポイントは前にもブログで書いた賃貸面積です。。(投資物件で金を生むのはこの賃貸面積ですから)

ワタクシ、物件検討する時は売値と賃貸面積の関係を重視しています。
やり方は単純で、売値を賃貸面積で割り算して坪あたりの売値単価を出してそこにそのエリアで得られるだろう坪賃料を代入。その数値を比較して高いか安いかを見ているのですがご存知のように登記簿記載の延べ床面積で割り算すると全然違う数値になっちゃいます。

そこで簡易計算ですがこの延べ床面積を平面図を見てレンタブル比を推定して賃貸面積を割り出します。(たまたま今日、そんな話をでんじゃらす兄さんが「ほめ殺し系タイアップブログ」で書いてるのでご参照くださいw)

従ってワタクシ、レンタブル比の低い物件ってのも検討物件から除外しています。(筋肉質にやたら賃貸面積が大きい物件が好みなんですw)

フルローン融資が出やすい「高積算」の物件を追い掛け回すのがダメというわけではありませんが、不動産投資は結局、「手残り」と「保有ストレス」の少なさが勝負ではないかと思います。(若い頃ならへっちゃらですが滞納者追っかけまわすのもリノベで汗掛けるのも50過ぎるとしんどくなってくるんですってw)


これが絶対正しいとは思ってもいませんが、
少なくても利回り重視でしか見てない投資家さんや利回りで適当に売値を決めてる仲介さんをも出し抜ける可能性が高いですからこんな考え方も発想の一つとして参考にしていただけると幸いです。。。



人気ブログランキングへ
そんなキレイごとばっかり言ってるからいつまでも物件買えないんじゃんw

COMMENT

保有ストレス

確かにある程度のリスクを考慮した上で購入したとしても実際のストレスの掛かり方って想定以上になることも多い気がしますね...
今日のお話も基本的には今までのブログで何度も触れられているのでさらっと読めましたw

でんじゃらすお兄さんのブログ、たまたま本日昼過ぎに見ましたよ~。

エクセルの追加機能についてお答えしようかとも思いましたが、
コメント機能が見当たらなくお答えできませんでした...

もしここをご覧になっているようなら参考サイトだけ置いておきます。
================
[なんだ!簡単!Excel塾(URL:http://kokodane.com/)]
----------------
・特定のセルにだけ入力できるようにする(http://kokodane.com/tec1_32.htm)
※『セルのロックの解除』と『シートの保護』ですね。
・エクセルマクロ講座(URL:http://kokodane.com/macro_kouza.htm)
※リセット機能の追加にはマクロが必要ですね。
  『マクロの有効化』『開発タブの表示』『マクロの記録/編集』
  『マクロボタンの追加』あたりでいけるかと...
================
でんじゃらすお兄さん、シミュレータの改造頑張ってくださいw

って閣下のブログのコメ欄を勝手に間借りして答えてよかったのでしょうか?

昨日の記事、そんなに物件買うな記事でしたでしょうか。カビ~ン(古)。
今日の記事も保存版です。
ぜひ機会がありましたら区分もぜひお願いいたしたく、狼之命にかしこみかしこみお願い申し上げます。

で、この物件買ったらいくら手元に残るのよ」

大事なことは二度いうの法則

しかも太字。


月収50万で教育費12万貯金なしって、いたすぎるのをわからず取材受けている段階でオワでつ。

閣下のセンリャクてきな金言を胸に秘めつつ、今夜も×××です。

共担15件でフルローンで買ったあの人は

今年夏に約10億で売却した物件
購入者は共担15件(所有物件全てで本件以外は地方物件)&
フルローンの地銀融資で購入していった
こちらは売主の立場なんで他人事だけど「そこまでして買う
必要があるのか?」を事前に確認した所「借りれるので買う
全体の返済比率は80%なので大丈夫」とのことで危機感はゼロ
決済時は奥さんも同席で嬉々として握手を求められたが
こちらは「本当に大丈夫かこの人?」を印象強く感じた

昨日、賃貸状況が気になるので確認したところ、家賃を1万円
程度値上げして募集し空室数が決済時の2倍になってた

尚、僕は購入時は返済比率を50%以下にし、残りは自己資金に
し共担無しを基本スタンスでやっているので空室に危機感を
あまり感じずに経営できているが、あの人は。。。。


EDIT COMMENT

非公開コメント