プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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簡単な物件の目利きの手法(その2)

banner赤ずきん
新年会の受付終了なんですのw

こんにちは。

さて、昨日のポータルのお話。。
過去のブログでも散々書いてるネタなので反響もいまいちでしたが、懲りずに本日もそんなネタですw。。(だって昨日の話と今日の話はセットにしないと面白くないんですってw)

と言うことで今日は物件では無く「業者さんそのものの目利きの手法」です。

収益物件を買いませんか?とせっせと送ってきてくれる仲介さん。。
どの会社も宅建業登録しているわけだし宅建の勉強をしている奴が取引に立ち会うし、融資も付けてくれるし、儲かるか儲からないかの収支表も作ってくれますからみんながみんなプロが仕事としてやってるんでしょ?と思ってるんじゃないかと。。。

しかし、逆にこの業界、
別に宅建の資格が無くても大した経験がなくても誰でもそれなりに売買くらいは出来ちゃいます。(宅建試験に何年掛かっても受からないやつほど「バーカ、そんなもん無くてもス○ガさえあればメシ食えるんだよ」って言いますから)

だからと言って前の売買の契約書を丸写しで大丈夫なんてタカ括って契約に臨むと微妙に変わった法律や近隣環境の変化に気づかずに前の状態で物件を引き渡してしまい後になって大問題になって裁判沙汰になっても涼しい顔して物件を売り続けなくてはいけない刹那的な商売でもあります。。(なので我々仲介はそう言うことになって多額の賠償金沙汰になっても大丈夫なように仲介保険にも加入しておりますw)

そんな先日ですが
ワタクシ、「実は今日が収益物件の仲介やるのが初めてなんです」って仲介さんと出くわし決済まで何度も寿命が縮まるような貴重な体験をさせていただきました。

そんな仲介さんの最初の仲介物件は2億。。(額が額だけにワタクシ、上司がフォローしてくれるもんだと思ってましたが、そんな甘えは大手さんあたりだと許されないんですねw)

買ったお客さんはきっとそんなのが仲介業務やってるなんて知るはずもないのですが、決済時の迷走ぶりでバレてしまった感もあります。(司法書士の作業全部すっ飛ばして融資実行しようとしたときはさすがに全力で止めさせていただきましたw)

この仲介さんも商談当初はよくいるプロの仲介さんっぽい言動だったし「今回が初めて」なんて一言も言って無かったのでこっちも普通の対応で取引を進めてました。

しかし、その契約準備の段階での決済条件を巡って何回も言ってることが変化するので「こいつ取引に慣れてねーんじゃねーの?」という疑惑が噴出。

そう思った我々、途中から「詳細はこっちで全部引き受けるからこっちが言うとおりに動いてください」と大手特有の「大手仲介側で書類を全部準備する」って作業を一手に引き受け、取引全体がおかしくならないように進めることが出来ましたが、こっちが気が付かなかったら決済時に大揉めに揉めてたと思います。(「どんな書類を作ればいいかわからないからテンプレよこせ」と言われて新戦力君、相当青ざめていましたw)

不動産仲介はすべて「先読みの世界」です。

収益物件の仲介って実際やってみるとわかるのですが同じものが二つとない関係上、契約内容や重要事項の中身はいつも違うものが出来上がります。従って取引過程で起きうる事態をあらゆる方向から想定して「こんなことになったらこうしよう、あんなことが起きたらこういう手順に切り替えて対応しよう」と柔軟に対応する能力が高くないとてめーの寿命ばっかりが縮まりますw。(ワタクシもこの業界に入ってすでに17年くらいは寿命が縮まってる気がしますw)

そこまで用意周到に準備してても人間が絡むことだけに突如、想定外の事態が起きてしまいそれが売主、買主間の感情論になり話がぐちゃぐちゃになることもこの不動産取引ではよくあること。。。(仲介とはそう言うときでも冷静に対処しないといけないんですw)

と、話が長くなりましたがこの業者さんに対する目利きで一番大切なのは
「取引全体を見渡して先の先まで読んで仕事を進めているか?」に尽きます。。

一つの物件を売るにあたり、売主さんや買主さんの感情を理解して常に的確にジャッジ出来なければその取引は最終的に遺恨を残すこともあるし、妙なしこりを残したまま物件を引き渡すとあとで「こんな話は聞いてない!」ってことが起きます。これが遺恨を残さない取引であれば「これは聞いてないけど話し合いで解決できるよね?」と余裕を持った対応で売主さんも買主さんも対応してくれることが多いです。(ま、それでも金銭的にデカい金額で問題が起きれば遺恨どころじゃないですがw)

あと不動産取引において悪い話は出来るだけ先に言わないといけません。

これを単に仲介手数料欲しさに「ま、これは言わない方がいいよね?」と隠して商談を進めてしまうと最後あたりにバレたときは大変です。

えぇ、、
ここで「そんな話だったらこんな物件買ってなかった(どうしてくれるんだよ?)」って凄まれちゃうんです
。。(取引が終わった後にこれ喰らうと後戻りも出来ないのでホント、泣きたくなります)


ワタクシ、特に何も才能があるわけではありませんが幸い、神様が「作文を作る能力」と「口だけは達者な能力」「微妙な場の空気を読む能力」だけは授けてくださったようで、ブログ書くのも苦労しなくて息を吐くようにウソがつけて仲介さんの息遣いを聞いただけでこいつはやばいタイプかそうじゃないかの区別がつきます。(願わくばこれであと「イケメン」さえ授けてくだされば間違ってもこんな因果な商売はやってなかったはずですw)

仲介に出された物件を検討して購入しなければいけないのが不動産賃貸業ですからこの仲介さんの善し悪しで買える物件も違ってきます。 

この仲介さん選びで今後の物件のポートフォリオにも多大な影響が出ちゃいますのでどうかくれぐれもここの選択を間違えないようにお願いする次第です。。 (信金クラスで余裕で融資が付く属性なのにスピード感勝負な物件を嵌め込まれSOS銀行に飛ばす系の仲介さんにいきなり当たる人とそうじゃない人の差は10年で倍くらいの差になることもあります)


ちなみによく書籍などで「信頼できる仲介さんを選びましょう」って書いてあると思いますがそれってある意味間違いです。(信頼出来る出来ないじゃ安くていい物件なんか買えませんよw)



正しくは
「物件の価値すらわからなくて自信無さげに物件情報を持ってくる仲介さん」・・です。(逆に「物件の価値すらわからずに自信たっぷりに物件情報持ってくる仲介さん」は近づいちゃダメですよww)




だって、信頼できる仲介さんだったら今どきの物件高騰時に物件情報なんか出すわけないですからwww(それが信頼関係ってもんですよね?)


こんな仲介さんが持ってくる物件情報を昨日みたいな目利きを駆使して投資するに値するかを自己責任で判断してこそ真の不動産投資ではないかと。。(いつまでも他人任せでやってると最後の最後に「ほら・・だから投資は自己責任って言ったでしょ?」とドヤ顔で言われちゃいますよw)



あ、だからって全然物件出さないワタクシが信頼できると思うのは早計です。。


えぇ、、
だって、ワタクシは単にナマケモノなだけですからwww(動かざること横山やすしです)



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おあとがよろしいようで、、、、なんじゃんw

COMMENT

No title

物件選びは 木村一か八かじゃダメってことですね

No title

相手の新人仲介さん、先日の「チーケーショーの書類って何ですか?」って聞いてた方でしょうか?

仲介さんは文字通り『仲介』をする人なので、物件情報などなどは自分で判断できなければいけませんね。

信頼できる仲介さんを選べる方って、そもそも物件の良し悪しが判断できるからこそ、その情報を持ってきた仲介さんが信頼できると思うのではないかと...

そういえば、宅建の資格をエンピツ転がして受かった方がいたようなw

狼さん
今日のオチもキレッキレですね!

つまりは、物件の目利きは自分でやって、お宝物件を自覚なしに出してくれるような業者さんを見つけて紹介してもらえと。

でも、良し悪しが分からないってことは、
取引経験が無いということで、取引に関しては相当痺れる予感。

あっ!
そんな物件紹介されたら、狼さんの所で仲介できますか?って確認するのが正解!?

No title

>(動かざること横山やすしです)

↑が面白かったので家族に話そうと

「狼さんがさ…」と話しかけたら

「またフン踏んづけたの?」との返答。

そんなにいつもいつもフンづけてませんてば。笑

あれ~???

微妙にビミョーです・・・?
振り返り中(振り返ったら、奴がいた、きゃー‼でもなく←年がバレ..)。
年末天の狼様に懺悔ネタまっしぐらです!

神様からそんな3つの能力、特にオチをちゃんとつける作文能力あれば、十分イケメンでつ。

セミナー、懇親会でもマダムにモテモテです。


私は若い素人女子、20台ローラ似をキグルミのお兄さんに探さねば。

あ、最近、知人から50台ローラ似独身の話がありましたが、話だけで鳥肌がたったので、深追いはやめておきますた♪

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