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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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簡単な物件の目利きの手法(その1)

banner赤ずきん
今日はゆっくり会社で更新なんですのw

こんにちは。

最近、投資物件のポータルサイトを見てると不思議なことがあります。

【物件その1】
都内中野区 新築木造アパート 12000万 利回り9%

【物件その2】
都内足立区 新築木造アパート 12000万 利回り7%


常識的に考えたら中野の方が低利回りでも売れるはずなのですが、ちょっと変ですよね?
また、この物件、、土地面積も延べ床面積もほぼ同じなのになぜ中野区の方が利回りが高いのか、おわかりですか?(狼旅団検定☆☆)


ポータルなどで物件を探してる人でもこの手の物件を発見して速攻で物件資料を取り寄せてみたら「なんだ、、こんなオチかよww」って天を仰ぐ方も多いんじゃないかと思いますが、大体のオチはと言えば以下の通り。

①中野が借地権で足立が所有権
②中野がシェアハウスで足立が普通の賃貸部屋
③中野が単なる客引き用のオトリ物件で足立がそうじゃない物件(最近、ポータルサイトのチェックが甘いことをいいことにおとり広告を載せる悪い業者さんがいるようですw

ま、③は例外として、
①と②の複合技を駆使すると
中野区の借地権+シェアハウス・・・売り出し利回り12%
ってことが可能になります。。

レインズで片手仲介でも売買しきれなかった物件が流れ流れてポータルサイト上に陳列されることを考えると
中野区 新築 利回り12%
なんて物件がポータルサイト上にあったところで「どうせ借地権かシェアハウスの類だろww」と思ってしまうのが普通です。

それでもわざわざその物件に直リンで飛んで行くことはありませんが、そんな広告を見て思わず直リンしちゃうって方。。




明らかに利回り星人です。。。




まあ、直リンしてその物件情報に飛び、「なんだよ、、こんなオチかよww」って何回も同じ目に遭うのもある意味、勉強ですから全然構いませんがそういう仲介さんから物件を買おうと個人情報をうっかり教えてしまうとそれ以降、「こいつは利回り星人だ」と認定され単に利回りが高く見えるだけの物件が「未公開!高利回り!フルローン化!」太字で書かれてメールで送られてきます。。

そういう物件が最近頻繁にワタクシのところに「狼さん、、この物件買っても大丈夫でしょうか?」と相談メールで飛んでくるので書きますが、そういう物件は4年後の時点で確実に募集賃料が10%は軽くダウンするってことを覚えておいてください。。(平たく言えば新築アパートが10年ほったらかしでOKなんで甘い考えは捨てた方がいいって意味ですw)

ワタクシ、ブログを通じて強く言いたいのは、
こういう物件をポータルで見るときに利回りだけで物件判断しちゃダメですよってことです。

昨今、土地の単価も値上がりしているし、建築単価も上がってます。
なのに都内中野区で10%近い利回りで普通の新築アパートが売り出せるわけないじゃないですか?ww

それでもそんな価格で売り出されるってことは、なにかウラがあるんです。。。

さっきの借地権とかシェアハウスだったってオチであればまだわかりやすいのでいいと思いますが、ポータルサイトの物件情報には1K×10戸とか1R×6戸とか書かれてる部分をまずチェックしてください。

その規模がわかったら今度は建築面積の数値を見てください。
恐らくそこには130㎡前後の数値が書いてあるはずです。

建築面積は登記簿面積ですから間違っても部屋の専有賃貸面積じゃありません。
となると実際の賃貸面積はいいとこ120㎡前後でしょう。

そこでさっきの部屋数10戸とか6戸で割るとそれぞれの1戸あたりの専有面積が弾き出されます。。

12㎡の部屋。。
恐らくロフト付きのアパート物件だから12㎡なんて無茶な部屋割りで建てたんだと思いますが、
賃貸物件広告表記ではあくまでも12㎡表記で広告を打たなきゃいけないのでこんな部屋の物件を買ってしまった日には10年同じ家賃を維持するのはほぼ不可能じゃねーの?wwってことくらいおわかりになりますか?(部屋を小さくすればするほど高い賃料で貸せるってことでわざと小さく造って高利回りに見せるカラクリがこれです)

と言うことで物件情報を見るときには単に利回りで追っかけるのではなく各部屋の賃貸面積が何㎡あるのか?って部分の確認をしてからその直リンを踏んでください。

さて、逆に今度は
1R×9戸+5LDK×1戸
なんてパターンの表記の場合です。

これは言うまでも無くオーナー住居付きの賃貸物件です。

5LDKがきちんと埋まっていればいいですが、ここの部屋が空室で想定賃料表記で利回りが出ているパターン。。

今どき5LDKなんてまともな賃料じゃ貸せないのに坪12000円なんて無茶な賃料設定で想定利回りをレントロールに書き込んで利回りを高く見せていることがあります。

この手の物件は買った瞬間に利回りがダダ下がりすることになるのでこんな広告の物件はあくまでも知的好奇心を満たすだけにしておいてくださいw。

ポータルサイトで物件を探すとなるとどうしても利回りから先に見てしまいがちですが広告を出してる仲介さんの意図はその広告物件を売ることでもありますが、その先には問い合わせしてきた人を顧客化してその顧客の好みの物件を探して売ろうとする意図もあります。(これを「物件を嵌め込む」って言いますw)

一旦利回り星人だと思われるとやたら利回りが高く見える物件ばかり送られてくるし、フルローンが好みだと思われるとフルローンが組めそうな物件ばかり送ってくるものです。

客付け仲介さんは得てしてそう言う風にリスト化してメールを垂れ流せる仕組みを作ってるし、一旦登録されてしまうとずっとメールが届き続け、やがて目が慣れてしまいそんなところにちょっと良さげに見える物件を送り付けられ気が付いたらつい買ってしまっていた、、なんて話もよくあります。(買いたい物件のハードルが下がっているのに気が付かずうっかり買ってしまい後で考えたら「こんな物件、今なら買わねーよなww」ってパターンがこれです)

これも簡単な物件の目利きの手法ですので今日はこの辺を押さえておいて頂ければと思います。


明日はこれらの物件を巧みに送り付けてる仲介さんの話なんぞを書こうかと思います。。。



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週末にあわせて連載企画なんじゃんw

COMMENT

ポータルの物件

こうやってブログ記事にされていると、閣下のブログなどで得た知識のおかげで簡単に理解できるようにはなりましたw

レントロールや利回りなどの表面上の数値は、食いつきやすいように簡単に操作されてしまうので、周辺環境を含めて物件そのものの競争力を見極められるようになるのが第一ですねw

まだまだ一発で見抜くことができるレベルではないので、ポータルサイトの物件情報をネタに日々勉強を重ねていこうと思います。
※勉強目的であることを忘れずに沼に嵌らないように気をつけなければなりませんがw

メールで目が慣れる‼恐っ

物件メール勉強の為にと見てますが…目が慣れる、とはっ‼確かに、こんなものかな、と思う自分がいます。ただ閣下ブログで少しずつでも学ばせて頂いて、はっ!と思うことが多いです。好立地にグラッときます(笑)。

最近オーナー住居付きマンションを見ることが多いですね。都内のある程度の立地で8%以上ある場合は、まずそれですね。

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