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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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なぜこうもブクブクと太ってしまうのか?。。。

banner赤ずきん
おい!鬼太郎、、、なんですのw

【業務連絡】
週末のセミナーのお振込でカタカナの法人名でお振込をされた方がいらっしゃいます。
電話番号も一致しないのでどこの誰のお振込か判断できないのでお心当たり方、至急ご連絡ください。。(1132の番号でカタカナ4文字の法人名です)

こんにちは。

ワタクシに飛んでくるメール相談で「狼さん、、この物件の元付けってどこですか?」ってやつがあります。

出来るだけ指値して物件が欲しいって人向けに始めたこの相談、、おかげさまでブツ元と直接やり取り出来て無事決済出来ましたなんて報告が入るとワタクシも嬉しいものですが、そもそもこんなことやらなきゃいけない原因の一つに元付け業者の「囲い込み」って問題があります。

うちでもよくありますがいい物件が見つかりお客さんに情報を出そうと思って元付けに打診すると「あ、その物件、、すでにお話入ってますねー」と言われてしまい紹介出来ないパターン。。(ウソくせーんですがそう言われちゃうと太刀打ちできません。。)

ダメ元で「この物件、もしかしたらブツ元に直接コンタクト取ったら買えるかもよwww」とブツ元に飛び込ませると、あら不思議。。

「はい、ご紹介可能ですw(なんでしたら多少の指値も可能ですよ)」

と二つ返事で一週間後に契約、、、なんてこと、よくありますw。

こうなるともはや両手仲介に持ち込まないと物件を買うことすら出来ないのでうちではこの物件に仲介で入ることより物件を買って貰うって方向に舵を切ります。(だってウチが仲介で入ったら売って貰えないんだしw)

もちろんその時には仲介手数料にはなりませんのでタダ働きですが、こんなことを10年以上続けてきたおかげでその時は仕事にならなかったお客さんから違うお客さんを紹介して貰ったり、場合によってはその時買った物件を売り出すときに「今度は仲介やってよ」とお願いされその信頼関係だけで今はメシ食えるくらいまでになりました。

ただ一つだけ問題があります。
やっぱりお金を持ってるって「人にタダ働きさせると自分にロクなことがない」と親からでも教わってるんでしょう。。

商品券くれるくらいならまだいいのですが、必ずなにかご馳走しようとしてくれます。。。

「狼ちゃん、、おかげでいいもの買えたから美味いもの食いに行こうよ」

・・・

・・・

世の中、美味いものって決まって太る物質が入ってるものです。。

このブログ書き始めて5年目に入りましたが、ワタクシのことを陰で狼さんって最初の頃と比べると大きくなったよね(太ってるって言わないところが気遣いなんでしょうけどワタクシには同義語ですよww)」と噂してる人が増えてるってことを旅団で放った間者より多数報告されてます。(「気を付けよう あなたの後ろに 間者あり」ですw)

ワタクシが「なぜこうもブクブクと太ってしまうのか?」ってのにはこんな理由があることをご理解いただくとともに何かのお礼ですと面談とかセミナー時に生菓子を持参してくれる方、、

生菓子を10人が持ってくると賞味期限前に急いで10種類の生菓子を食わないといけないってことをよーくご理解していただけると幸いです。。。(娘もデカくなって最近は「お菓子は太るから・・と」言って食ってくれないんです。。)

さて、そんなデカくなった娘の話ですが、
旅団結成時にはまだ中学生だった二人の娘も上の1号は今年二十歳になり先日、初めて一緒に酒を飲みました。
また下の娘(ご存じ、旅団ロゴの制作を一手に引き受けてる2号ですw)も来年は大学に進学となり気が付けばワタクシもアラフィフの扉をそろそろノックしようというところ。。。

歳を取ると月日の経つのが早く感じる今日この頃ですが、最近気になることがもう一つ。。

えぇ、、
ワタクシがこの業界の駆け出しの頃、新耐震って言って売ってた物件が気が付けばすでに築30年をゆうに経過してるんです。。。

また平成元年築なんて当時のワタクシからしたらほとんど「新築扱い」で物件紹介していましたが、今では築25年を超え、大規模修繕を2回くらい経験してないといけないレベル。。。

えぇ、、
気が付かないうちに不動産も歳を取ってるんです、、、。

最近、不動産投資を始めた方からしたらあまりこの年月の流れは気が付かないかもしれませんが、今、世に出回ってる物件の大半はこの頃に新築された物件なので今後、この手の中古物件を買う人はハンパない経年劣化の流れとの闘いになるってことを頭の片隅に置いておかないといけません。。

幸い、昨今のリフォーム技術は平成初期の頃と比較するとこれまた半端なく優れています。
築30年超えの建物であっても上手にリノベすればまだまだ使えますが、今後は新たに建つ新築物件との闘いが始まります。

収益物件としてはまだまだ現役で使えるのですが、賃貸に出すとなると考えないといけないのが築年数表示。。
賃貸仲介の現場では賃料が同じか同じに近ければ当然のように築年数の新しい方をお客さんに勧めます。(だって契約リスクを考えたら新しい方がいいですから)

ネットでの賃貸検索でも「築○年以内」という選択欄があるのでいくら素敵なリフォームをしたとしてもそもそも検索に引っ掛からなければ数百万掛けてフルリノベを施しても内見にならないこともあります。

「これだけリフォームに金掛けても全然内見来ないなぁ・・」

平成5年くらいから平成15年くらいまでのバブル崩壊後の低迷期、、
この頃の新築物件が極端に少ないのはご存知かもしれませんが、今後、平成4年までの物件VS平成16年以降の築浅物件との激しい入居者争奪戦に勝つには「家賃を下げればすぐ埋まりますw」なんて仲介の甘い言葉に耳を貸すことなく(甘い言葉、、じゃないですねw)抜本的に空室を埋める手法を個々に確立させることと、見込みが無い物件は今のうちに売りきってしまうという選択肢を常に持ってほしいと思います。

今は金融機関によっては融資残存年数を60年で見るなんてとこもあるのでいいですが、これがいつ「うちは47年で見てますからww(今月から変わったんです(キリッ))」なんて言い出すかわかったもんじゃありませんよ。。。w


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週明けからネガティブ度数全開なんじゃんw

COMMENT

No title

ワタクシが「なぜこうもブクブクと太ってしまうのか?」


以前聞いた時、「オレはプロのデ○だから努力してんだよ」
って言ってたじゃないですかwww

築年数

ネガティブ度数全開というよりは至極まっとうなご意見かと思われますw

今回の話、すこし耳の痛いところがあったりしますので近いうちに閣下にメールでご意見を伺うことがあるかもしれません。
その時はどうかよろしくお願いいたします。
※利害関係がない業者さんでありかつ、ネガティブMAXな意見をこれでもかというほど真剣に言ってくれるであろう閣下に期待していたりしますw

言われて見ないとわかりませんね!

不動産は持ち続けていくものだ、というのは物件欲しい~と思っていると、ついおろそかになりますね。
深すぎます。ありがとうございます。
思い切り自分を振り返ります。

心当たりのあるフレーズがありました。
気がつかずにすみません。
次は賞味期限の長いカロリーをお持ちしますね!

目黒の天狗酒場でお会いした狼師匠は全然太っていませんでした。。
あれは影武者だったんですか?

次の貢物は

結果にコミットするアレの申し込みで行きましょうか。
案外に「スーツ御仕立て券」的なギフト券が出てたりしてw

熱海でお土産買っていこうと思っていたのですが、令嬢もお年頃で食が細いのであれば考え物ですなぁ。
閣下 bigになっても団員を愛してくださいねハート。

cocoyouさんの『オレはプロの…』
ヒドス(笑)

あれ、ワタクシのハワイ産の粉もダメだったのか…

空室をうめる方法は、知識もそうですが、経験も非常に重要ですよね。

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