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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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30秒で決断して速攻で買い付け入れられるくらいの目利きが出来る人の話。。。

banner赤ずきん
今さらですが「♪ありのーままでー」なんですのw

こんにちは。

三連休明けの火曜日。。

通常、連休明けの会社だと仕事が溜まって仕方ないはずなのですがウチの会社に限ってはそんなことありません。。
しかし、我々不動産業者は忙しいふりしてないと「あの会社、、もうダメかもねw」と噂され本来入って来るはずの仕事まで入って来なくなります。(人の噂も八十八夜ってやつです)

ちなみに月末なんかでも決済があるわけでもないのにわざと午前に掛かってくる電話に「すみません、、今決済中でして、、、」と軽く嘘つくのも不動産屋ならではの話ではないでしょうか?(え?それってウチだけ?ww)

さて、そんな連休明けの午前中に某旅団員さんの物件見学系に出撃してきました。。

ただあれです。
通常であればこの手の見学会は土日の昼間に開催することが多いのですが、なぜ3連休明けの火曜日の午前中なのか?

えぇ、、
なんてことありません。。

今日の午前中に植栽の伐採作業があるのでこの日になっただけの話でしたww。(要するに「ついで」ってやつですねw)

今日見てきた物件、
前のブログで書いた団員K女史の物件です。(えぇ、、以前のブログで書いた「30秒で決断して速攻で買い付け入れられるくらいの目利きが出来る人」の物件です。。)

ワタクシがブログで「ネット上の広告で投資物件探すなんて砂漠で爪楊枝を探すようなもの」と書いてたことを全否定するかのような手法で見つけ出し、発見からわずか30秒で買い付け入れちゃうクソ度胸。。(わかっててもなかなか出来ませんよ、これw)

そんな物件を改めて見に行ったわけですが、本物件、、
中間省略で買ったにも関わらず買った瞬間に8000万くらい余剰担保がある都内某所の物件でした。。(こんな閑静な住宅街でこんな物件を易々と手に入れやがって、、ムカつきますw)

「え?中間省略でもそんな物件、手に入るの?」
と疑われそうな話なのですが、買った金額を聞くとワタクシならこの買った金額からさらに8000万上乗せで売る自信があるので今の時点で8000万の余剰価値があるというカラクリです。(実際、本物件の土地固定資産評価ですでに4000万程オーバーしてますからいかに安く手に入れたかおわかりいただけるんじゃないかと。。)

さて、こんなお宝物件、、
通常であれば途中で本物件情報を入手した不動産業者が水面下で転がしてしまうはずなのですがそんなこともなく普通にネット広告で出回ってました。(と言っても秒殺買い付け入れられてしまったのであれですがw)

聞けば、このK女史のところまでに3社の仲介さんが絡んでいたそうなのでワタクシ「なんで誰も気が付かずにみすみすネット広告に流しちゃったのよww」って部分が大いに気になります。

えぇ、本物件が売主さんからワタクシのところに直接来てたら間違ってもこんな金額の値付けしませんからwww(今の売値に軽く1億上乗せですw)

と言うことで本日は
「こんなお宝物件がなぜネット広告で出回ってしまったのか?」
を「やや無責任に」解説していきます。(ほとんどがワタクシの憶測でございますw)

そもそも本物件上には2棟の建物が乗っかってます。
本物件の土地は容積建ぺい50/100のエリアなので乗ってる建物も最大でも土地分しか床面積が無いことになるのですが、結論から先に申しあげると、この仲介さん、、この建物の家賃収入の利回り換算で売値を設定してしまったんじゃないかってのが容易に想像できます。

このエリアの投資物件の期待利回りは平成元年築のRCあたりで7%程度ですから現在の家賃収入を考慮すると今回の売値は「一度中間省略売買で転がすとエンド価格に見える価格」になっちゃいます。

売主さんはかなり高齢らしく、投資物件の運営をほぼ放棄したいってのが売却理由ですので仲介さんからしたら「要するに売主さんが納得する売値だったら多少安くてもOK貰える」と思ったんでしょう。。

この仲介さん、両手手数料目当てで中間省略業者さんにイの一番で話を持っていったのもそう言うことが理由ではないかと思いまう。。

しかし本物件の周辺土地相場は軽く200万近くいきます。

今回の物件、
土地がめちゃめちゃ大きいので戸建て相場並みに全部200万というわけにはいきませんが戸建て業者が一度買い取って更地にして位置指定道路を入れて再販すればK女史の買値より3000万くらい高く買い取っても利益が出る計算。。(ワタクシの計算では坪180万で分譲しても激安ですからw)

土地上に満室運営中の物件があるとどうしても立ち退き、解体を考えて収益物件として売りたくなるのはわかりますが、本物件は売主さんに最大限の利益を供与するなら間違っても投資家相手に売る物件ではありません。

それでも早く仲介手数料や中間省略で利益を得たい業者さん同士が手を結びこのような手法で売り出しをやってしまい、「いい物件、、なかなか無いわねー」と毎日愚直にネット検索していたK女史の網に掛かりまんまとGET出来たわけですが、

「売主さんの売買事情」
「業者さんのフトコロ事情」
←とくにここ重要ですw

などいくつもの「上流で終わってしまうはずの話のハードル」を乗り越えてスルスルっと流れ着いて来た情報を瞬時に見抜くK女史の恐ろしいまでの眼力が無ければ今日、ワタクシがこの物件を見に行くことも無かったし見学者同士でうな重を食いに行くこともなかったはずです。(我々はそこまで暇だと思われるのもシャクだったのでウナギはご遠慮させていただきましたがw)


で、今日の見学会で「狼さんだったらこの物件、どうやって料理します?」って相談されたのですがワタクシ、「ではワタクシがその買った金額に3000万上乗せして明日買います(ファイナルアンサー)」って答えてやりましたよww。(そのくらいこの物件、買った瞬間の含み益がデカい物件なんです)


と言うことで前々からしつこいくらい書いてた

「ネットでなんかいい物件が転がってるわけねーだろwww」

「鬼のような眼力を駆使すればネット上でもいい物件が見つかる(かも)」
に訂正させていただき、本日のブログは終了です。。



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ってか全然に相談に乗ってないんじゃんw

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No title

うらまやしい~です。K女史様。

No title

そんな眼力・・・ないよなw太字の文v-16

ネットの恐ろしさ

今回のお話、ネットの恐ろしさが垣間見えるものでしたね(^_^;)

それにしても、鬼のような眼力と愚直に探し続ける忍耐力、さらに見つけた瞬間に買い付けいれられるほどの決断力を兼ね備えているK女史さんすごいですね。

閣下のメール環境を整備したのもK女史さんだと記憶しているので、多才な方なんですねぇ。

そのような人たちに少しでも近づけるように日々精進を重ねていこうと思いますw

諦めない‼ってすごい!

わくわくする記事ですね!
そんなにすごい物件なんですか!
経緯も教えて頂きまして、立場によって全然考え方が違うっていうのが勉強になります。

目利き

ネットで見て、即決できる眼力ってのは中々ハードル高いですが、
やっぱり常に見ていて相場観が出来ていれば、ある程度はアンテナ
には引っかかってくるんですかね。

全部は見られないので、種類とエリアを絞って、どんなものが
出てきているのか良く観察してみます・・・^^;

No title

今回のK女史の物件が、今の高騰する不動産市況での
物件の買い方の解、というか方法の1つだと思います。

つまり、収益性はイマイチだが、
土地の評価額が高く(できれば、銀行評価額>買値)、
宅地等としての出口がかたい物件。

数年前までは、この手の物件はゴロゴロしてたし、
手を出す必要もなかったですが、今はこのレベルで
お宝物件かと・・・

勇気が出る記事ですね。
僕も頑張ってみます!

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