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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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地獄の釜の入り口のお話(その2)

banner赤ずきん
土曜日もポチポチお願いするんですのw

こんにちは。

さて、今日も昨日の続きです。。

この地獄の釜ですが、コトの発端は資料を一括請求するところから始まります。

「え?なんで一括請求しただけでそうなるの?ww」

それはあれです。。
この一括請求リンク、、
ほとんどの場合各業者さんがこのポータルなどに広告料を支払って成り立ってるのがポイント。。
それなりにお金が掛かってますからそれなりに投下資金を回収しないといけないんですw(即ち、一括請求なんかで資料を取ろうものならそこから広告主の養分としての役割を担うことになるんですw)

まず養分として吸い上げられるのは「新築建てたいって人の個人情報」。。

住所・氏名・電話番号・手持ち資金・希望条件などですが実はこれ、、

HM営業が住宅地図片手に地主さんをじゅうたん爆撃するより効率的に「実際に収益物件を建てたい」って人がわかるのでとても有効な手法なんです。。(見込み客の情報さえGET出来れば嵌め込みなんざ思うがままですw)

こうして個人情報を無造作に晒してしまった以上、今度は「見込み客」として登録され、家に「新築物件見学会のご案内(アゴアシ付きw)」なんてDMが届くようになり、会社が終わって家に帰る頃の時間を見計らって営業さんに待ち伏せされ最終的には土地探しから建築までの一括契約を上司同席でクロージングされ、軽い気持ちで考えていただけなのにあと8カ月でアパマンオーナーになってしまう可能性も浮上します。

しかも新築なので融資は提携してる銀行などで容易に組めちゃいますからメーカーが作るカラーできれいに印刷されたパース図面なんか見せられてすっかり調子こいちゃうはずです。(ワタクシにもそんな時代がありましたw)

しかし、最近の初心者さん、、よーく勉強していて「ま、あれだよHMで建てると養分になっちゃうんだよなw」くらいは知ってます。(あ?このブログ読んでて「知らない」とは言わせねーぞww)


そこで今度はそう言う検索を使わずに自分に届くメルマガを頼りにあちこちのブログを徘徊します。
そんなブログ、、やたら耳障りの良いコトが書かれてる事が多いので今度はそこに面談予約なり会員登録しちゃいます。

するとどうなるか?
えぇ、、ここでもまた個人情報をたらふく吸い上げられますw(最近多いのがこのパターンです)

こんなのと関わらなければ地獄の釜に片足を突っ込まずに済むのですが下手に知ってしまった以上、なんとなくホントっぽく聞こえちゃう辺りで知らず知らずのウチに相手のペースにハマり気がつけばコンサル課金が始めってるのもこの時期でしょう。(ただ金を払った割にメール相談は月一回とかわけのわからない制約がついてくるコト多しw)

また、そんなところに軽い気持ちで個人情報を晒すとなぜか頼みもしないメルマガがやたら送信されてくるのもこの時期。。(この頃になると情報量が多すぎて何が正しい情報なのか判断もつかなくなってる頃ではないでしょうか?)

で、そのメルマガ、
有益に見えて実は全然有益じゃない無料情報が垂れ流し状態で毎日送られて来ます。

えぇ、、ワタクシの経験だけの話ですが、「何かの無料情報が手に入る系」のメルマガ登録するとほとんどの場合、ロクでもないお金儲けの情報が届くものですw。

リンクするとクソ長いセールスレターに飛ばされるのですが(通称:ランディングページと言われてます)そこを読むと歯が浮くようなセリフで「この手法がいかに儲かるか?」がねつ造された「参加者の声」と並んでこれでもかと書かれてます。。

当然、こんなページを読んだところで信用するはずもないのですが、こんなリンクに慣れちゃうと自分の興味ある種別の情報を見かけるとつい、軽い気持ちで読んでみたくなっちゃいます。

軽い気持ちで読んでるうちはいいのですがちょっと不動産に知識があるやつがクソ長いセールスレターを作ると、不思議なものでホントに儲かってるように見えちゃうんです。(えぇ、ワタクシが騙されそうになるんですから間違いありませんw)

例えばですが
新築やって家賃収入1億達成!!
とか
新築だらけで投資資産10億円!!
とかでなく

新築やって家賃収入1億円達成!!(融資返済後)
とか
新築だらけで投資資産10億円!!(簿価ベース)
って書かれちゃうとなんか信用しそうになりません?www(え?そんなの信用するのってワタクシだけ?ww)

そういう人って判を押したようにブランディングアップを目論んで書籍を出します。

ワタクシ、そんな人が本でも出したらamazonの書評とかでチェック入れるようにしてますが問題はその本に書かれた内容と書評。。

しかしその書評も出版当初はサクラ書評だらけですから信用するかしないかの判断はその後に書かれる真っ当な書評。。(なんでも最近は良い書評を書いて欲しいからと著者自ら妙なキャンペーンやってることも多いとか)

そこにその本の真実が書かれているわけですがそういうルールを知らないと最初の段階の書評をすっかり信じちゃいます。(だって本まで書いておきながらウソとか集客目的だなんて思いませんからねw)

と言うことでHMの養分からうまく身をかわせたつもりがいつの間にかこれらの新築コンサルの養分まっしぐらの道を辿ることになります。。

ここでの養分は息の掛かった工務店からのキックバックと新築物件の完成までの相談料などのコミッション収入。。(コンサルタントフィーなんて呼んでますが実際は単なる口利き料ですw)

ワタクシ、そんな話で完成した物件を見たことがありますが、建売新築アパートの利ざや18%前後なんかより遥かに多く中間マージンを抜かれているわけですから悪名高き「クソ土地の高利回り風アパート」なんかより造りはよりチープなものに仕上がります。。(だってコミッションで更に予算をダダ削りされちゃうんですからww)

それでもこれらのコンサルさんが不動産投資の知識をしこたま持っててそんなコミッションを抜かれても投資物件の命題でもある「ちゃんと希望賃料で貸せる物件」が建てることが出来れば、気長に待ってれば回収できないこともありませんが恐らく成功事例も失敗事例も経験値として考えるとあまりに少ないんじゃないかと思います。(ひどいのになるとHMにパワー営業されて建てた木造新築6部屋仕様を一戸やっただけで先生ヅラしますからww)

昨今、そんなエセっぽい人が業者とタイアップしてネットで投資初心者に対して「これからは新築ですよw」とせっせと集客しているという噂をよく聞きます。

そういう毒牙って巧妙に隠されていることが多いですから「なんか怪しいな」と思ったら「この人ってどうなんですか?」ってあちこちに聞いて回るといいかもしれません。(結構知ってる人は知ってるもんですよw)

ワタクシの場合、新築見学会などに出かけた際にどこで建てたのか?を聞いてます。(ついでに坪単価も後の懇親会で酔わせて聞き出しますw)

これを何回も繰り返すと今どきの建築平均坪単価が見えてきます。

これも知るとまずHMで新築やろうとは思わなくなるもんですが、それ以上に坪単価いくらでどこまでの仕様で仕上がるか?なんてものもだんだんわかってきます。

新築をやろうとお考えであればせめてここまでは調査して実行に移すようにしてください。

ちなみにそんなことばっかりやってると「埋まる部屋」と「埋まりにくい部屋」ってのもおまけで見えてくるようになります。


一見難しそうに見えますが、ここまで見えてくるようになるのに正直1年かからないと思います。
急がば回れじゃありませんが人生の1年をこういう勉強にあてるだけで成功率も格段に上がります。

新築をやりたい気持ちは痛いほどわかるのですが素人投資家の弱み(知識、経験不足など)につけ込んで先生ヅラしたヤツがあなたのすぐそばを歩いているという現状を理解していただきこの地獄の釜に足を突っ込まないよう注意喚起して連載は終了です。(本当はもっと書きたいこともありましたが公で書くと問題がありそうなので続きはセミナーでしゃべりますw)



と言うことで明日は来週の旅団セミナーを受講するにあたっての心構えみたいなことを書きます。(なんか今回初めて受講する人がやたら多いんですw)



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とオチも無いまま連載ネタ終了なんじゃんw

COMMENT

あっ、シ○○○とか三○○○○○トとかイ○○ス○ー○とかいっぱい登録したり見学会行きましたけど手残りがしょっぽいって言ってたら営業来なくなりましたwww

若かりし?頃親と同居の自宅を建てた時に一括請求ではないですがすごい営業活動をいただいて、宅建士&fp2級取得に至りました。結果的にお役所の保留地、今話題の(爆)県民共済で家を建てました。
○○まっしぐら、某ペット食品のCM好きなのですが、養分まっしぐらはいただけないんですのv

No title

どの分野でも同様だと思うのですが、書籍や資料って著者の経歴や発行された時期などを考慮して読む必要がありますよね...
結構その部分を無視して内容のみを鵜呑みにしちゃう人が多いような気がします。

次回の旅団セミナーには参加できませんが、来年開催予定のセミナーにはぜひ参加できるよう、ポチクリしながらお勉強を続けていこうと思いますw

新築

私も王○不動産の新築敷延重層長屋やF○ithの新築RCなど、
色々勉強させて頂きました。

個人情報も晒していざ収支計算書まで見せてもらったところで、
建築費がたけー、とか手残りがギリ、とか賃料下落を殆ど考慮
していない、とか色々気になるものしか出てこなくて終了に。

この辺の建築コストだけでも知っているとそこで目が醒めますね。

築浅新築なのに半年埋まらず、しかもフリーレント+保険料大家持ちという屈辱的契約もつかの間、また別室が空きが出てー

エンドレスですなあ☀

なんで大手なのに高いのでしょう?

建築コストと言いますと、何度も大手HMの値段の高さについてご教授賜っておりますが、とても気になることがあります。
「大手だから高くても高品質で安心」、「地元の中小はやすかろうわるかろう」、さらに「中小が値段を値切ってくるとなると、資材どころか手抜きまでしてくるんじゃないか」などど親戚がよく言っているのですが、ここらへんどこまで本当なのでしょうか?

大手に依頼しても

大手に依頼しても、実際の現場作業は下請けです

私もニンプたし(日雇い労働)のバイトをやった時に、積●ハウスの鉄骨組みをやりました。住○林業の基礎工事の鉄筋組みもやりました。

大手に依頼しても、こんな素人が鉄筋のボルトしめたり、鉄筋を曲げて縛るのかと思うと、どこに依頼してもあんまりかわらないですねー

最終チェックもザルですし・・

ありがとうございます

「大手に依頼しても、実際の現場作業は下請けです 」
やっぱり、そうなるんですね。
ご経験を交えてのお答え、ありがとうございます。

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