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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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地獄の釜の入り口のお話(その1)

banner赤ずきん
待ちに待った三連休なんですのw

こんにちは。

物件高騰化に伴い、「都心じゃもはや不動産投資やっても儲かる匂いもしないし、やっぱり地方で遠隔運営じゃないとだめなのかな?」と思ってるところに畳みかけるように都内の仲介さんから地方の一見高利回り風な物件情報が届いてる昨今。。(仲介にとってその物件が遠方かどうかなんかより自分の手数料になるかならないかが問題ですからw)

えぇ、、
連日の話で申し訳ありませんが、
「えー?不動産投資?そんなの儲かるわけねーだろwww(イツノジダイノハナシダヨww)」
のプロパガンダを流す日も更に近いんじゃないかと思います。。。。(昨日の文章を一部改変して使用しておりますw)

さて、そうは言っても遠方の地縁もゆかりもない場所に物件を買うのも恐怖が付きまとうし、融資可能な銀行も例の逆高利回り系金融機関(新SOS軍団)ぐらいしか頼るところが無いという現状だと、少し視点を変えて「都心近郊での新築物件投資」も視野に入ってきてる人も多いんじゃないかと思います。

中古物件と違い、新築物件はなにより金融機関のウケも良く木造であっても原則的にフルローンや30年以上の融資期間も取れ、新築後10年程度は修繕も無くCFが貯まりに貯まる・・・なんて思う人も多いはずです。

100歩譲ってその話がホントであればワタクシ、こんな世知辛い不動産仲介業なんかとっとと廃業してに土地を血眼になって探して新築アパートをバンバン建ててとっととセミリタイア(死語w)に持ち込んでるところなんですが、、

生憎、そんな都合のいい土地なんて1000件検索して1件あるかないかの世界です。

木造であればロットもRC以下なのでフルローン引けるかもしれませんが長期的に運用するとなると新築アパートだと10年持たずに競争力を失い賃下げラッシュの嵐に巻き込まれるのも必至。(この話、知らない人が多いのでちょっとびっくりしてます)

と言うことでワタクシ、現在はS造、RC造が建てられることを条件に土地を探してますが(だって木造だと間違っても「マンション表記」で募集掛けられないですからw)安い土地だと思って検索すると住むような場所じゃなかったり、そこをクリアしてボリューム入れてみると道路斜線に引っ掛かって4階以上に建物を積めなかったりで、ホント、収支がプラスになる用地がありません。(まさにあちらを立てればこちらが立たずって感じですw)

仮に理論上、そこまで容積が食い切れる土地があったとすると今度は大体、希望の間取りが入らず図面上では人が住めそうに見えても実際には使い勝手の悪いワンルーム仕様の部屋になり、これを強引に推し進めようものなら竣工時に満室への目途をたてておかなければいけないところ、設定家賃があまりに高額すぎて半分しか入居が決まらず早々と賃料を下げて募集するハメになっちゃいますw。(旅団相談室にも最近この手の相談が激増してます)

地主さんで最初から土地を持ってればそんな用地探しから始めることも無いでしょうし、建築費だけで済み、収支上はほぼプラスになると思います。しかしその土地が収益物件を建てるにふさわしいかどうかは別問題。。

最近、旅団組織票(ww)でランキング5位くらいまで上がってきたでんじゃらず兄さんもブログで言ってましたが、

HMが相談を受けた場合。
間違いなく「新築しましょう!」と言いますよ、絶対にw

だって、家建ててナンボの商売の人に相談してるんですもん。
ちなみにHMの場合、増築もリフォームも極力させません。
何と言っても新築です。だって自分らのいいように誘導して造れますから。


なんて話は商売を考えれば当然の話ですので「土地活用」をメーカーに依頼すれば間違ってもあなたのためになんて動くわけもありません。。(どうでもいい話ですが地主様に向かって「こんな土地でマンション建てちゃだめですよww」って言ってのけるやつってワタクシ、ワタクシのブログ左サイドバーで婚活活動やってる越川氏しか思い浮かびませんw

しかし、初めて収益物件を新築しようと考えるとまず最初に浮かぶのはこれらのハウスメーカーです。(だって他の選択肢のコネもないですから)

たまに「親戚の知り合いが工務店知ってるから聞いてみようか?」なんてアドバイスをいただいてる人もいますが、その工務店、収益物件の基礎(要するにちゃんと希望賃料で貸せる物件が建てられるかってことですw)を知らない単なる建築屋さんであればこれも大惨事。。(安いと思って頼んだら相見積も取らせてもらえず知り合いのシガラミで断るに断れず地獄を見た人、、多いはずですw)

えぇ、、HM製単身向けのアパートが集中的に建築されたエリアにちょっと質感の弱い単身向けアパートを企画建築してしまい満室状態を達成することなくとんでもない低い利回りでレインズに載ってる物件って、、、たぶんそんな物件です。。。(マシマシな抵当権の関係で安く売ることが出来ないんですね。。。)

さて、HMも高くて儲からない、親戚筋の工務店もアテにならないとなると大体の人はこのブログを発見したように「新築 投資 格安 高利回り」なんてキーワードで頼りになりそうな人を検索するはずです。。

と言うことで、実際に検索してみましょう。。


どうでしょう。。?

ネットでは検索上位にならないと反響がありませんからSEO対策万全な業者さんが登場するはずです。。(広告力がすごいってことはその広告料の出所を考えればサルでもわかる話ですw)

しかもご丁寧に「一括資料請求」なんて書いてあることがほとんどですので「ま、モノは試しに・・・」と一括請求しちゃうんじゃないでしょうか?


えぇ、、実はここが新築投資の地獄の釜の入り口になります。。w


と言うことで明日はこの地獄の釜について触れたいと思います。。。


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スワさんみたいに話を引っ張る戦術なんじゃんw

COMMENT

相手の立場

相手の立場になりきって考えることって大事ですよね(-_-;)

ズブの初心者ですが、やはり自分なら同じ家賃ならマンション(鉄鋼系)かなぁ、と思います。閣下の建てた物件も諸々深遠なるお考えによるものかと憧れております。
でも一括請求の件はまったく全然予想出来ません。地獄の釜の口は恐いです。
狼の口のがいいんですのv

Win-Winの関係を築くには

ビジネスパートナーとして認めてもらえるだけの知識とスキルがいるわけで、相手の言いなりならカモネギまっしぐらなのは必定ですよね....。

 まして不動産業界は海千山千の猛者が割拠し、億単位の金が動く世界なわけで...。

 まあ世の中、自分の利益を捨ててまで相手を助けたいなどという聖人ばかりではないですから.....。自分の身が守れるくらいの力量がないと.....。

 引き続きの連載楽しみにしています。

無知は罪

やはりお金を稼ごうと思ったら、それなりの知識と経験が必要
なのは不動産に限ったことではないのですよね・・・

当たり前のことですが、ついつい本を読んでいると自分でも
できそうな気になってしまう。^^;

地主なのに10%行きませんでしたが、なにか?(・∀・)

今日も有り難うございました。こんなにワクワクするブログが他にあるでしょうか?もちろん、ありません。狼閣下が最強最高です。

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