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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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競売物件あれこれ。。。

banner赤ずきん
今日もサクサク更新なんですのw

こんにちは。

最近、メールなどの相談で「競売物件」のネタが増えてきたのでまとめてお答えします。

競売物件の情報ですが、我々業者のところにも定期的に届くアットホームのマイソクと一緒にくっついて来ます。




こんな感じのB4縦の資料です。

競売で落札した物件の追い出し(立ち退き交渉)が難しかった時代はワタクシ、それはそれは目を皿のようにして3点セットをダウンロードしてチェックしていたものですが、法改正で追い出しが容易に出来るようになったり物件によっては競売物件であっても融資が出るようになり一般ピーポーの参入が容易になったあたりからこの競売資料をチェックする習慣は無くなりました。。

理由は簡単です。
なにしろ競売情報に載ってる「売却基準価格」なんてまったく参考にならないくらいの高値で落札されるようになっちゃったからです。。。(いつもビックリするくらいの落札価格ですもんw)

ま、たまにどうにもできない物件が散々入札やってもダメで特別売却を経て格安で手に入るケースもありますが、、、それってプロい業者でも買わなかったから特別売却になった物件です。。

えぇ、、手間暇を考えると結果儲からないって考えるのが妥当かと。。。


さて、、
そんな「売却基準価格」という参考上代みたいな価格に対してワタクシに飛んでくる相談はと言えば、、
「ここからいくら指値すればいいですか?」
ってのがほとんど。。。(ワタクシだからいいですけどこの質問ほかの業者にしゃべったらその瞬間、ド素人と認定されちゃいますよw)

こんなこと言いたくないですが競売でも普通に仲介さんからでも不動産投資として物件を買うのでしたらその仕組みを勉強されてから始めた方がいいと思います。(あまりに不勉強のまま始めちゃうとたちまち業者の養分一直線ですからw)

さて、
そもそも競売物件ってのは競売になる前に一度任意売買のチャンスがあることが多いです。

この任意売却。。
差し押さえられて所有者が抵当権者に競売されちゃう前に差し押さえられた物件を自分のコントロール下でうまく売却して少しでも手元にお金を残そうと考えてやることが多いのですが、昨今の抵当権者も「競売の方が高値落札が期待できる」ってことで任意売却を拒否して競売一直線に持ち込むケースが増えてます。

しかも物件によっては自己競落されることもあり、レインズで業者から出された物件買うよりグリップ力も低く、結局いくらで買えるかもわからないことを考えると競売で物件を買える人って最悪全部現金で決済出来て、買ったあとに降りかかってくる面倒な問題を顔色一つ変えずに解決出来るスキルの持ち主じゃないと競売に参加する資格すらないんじゃないかと思うわけです。。

さらに言わせていただくと裁判所が作った3点セットだけで内部がわかるはずもなく、ましてや競売に掛けられてしまうほどお金に困窮している人の物件ですから無事落札した後、どんなリフォームを施すのかなんてのはほとんど運次第です。。

「それじゃ競売なんて話にならねーじゃんww」って思われるので一つだけ可能性として挙げますが、
競売で激戦区になるのは言うまでもなく一都三県などの首都圏での競売です。。(ホント、この首都圏の競売はレッドオーシャンですw)

そうです。
月並みではありますが地方での競売は比較的ライバルも少ないのでそういうエリアの競売物件を狙う、、って戦術はいかがでしょうか?

特に古家付きの土地や、権利関係のややこしい戸建てや違法建築物件(特に接道義務を果たしてないとか、増築マシマシ物件など)あたりだと現金投入と問題解決できる根性さえあれば今でも割安で買える可能性も高いです。


ってことを書くと「狼ブログにしてはあまりに月並みなこと書くじゃねーかよ(てかそんな話、、普通に知ってるよwとか言われそうですw)」と言われそうなのでさらに言わせていただきますが、、、

この競売物件。。。
所有者が変わってもいつかまた再び競売に出されるケースが多いんです。。。

ワタクシ、この問題について10年近く考えていますが、これってダメな人が持ってた物件って誰が持ってもダメなのか、そもそも悪運が染みついてるのでお祓いでもしないかぎりその不運が次の所有者にも乗り移るんじゃないでしょうか?

そう思って過去にワタクシが競売寸前に任意売却した23件の「不運な物件」の追跡調査したところ、、
23件中、18件で買った人がなんらかの不幸に見舞われてました。。。w

うち3件は、かの大島○るのHPに掲載されているのですが、それ以外にも家庭が崩壊してしまったり、売却しようとしたら任売で安く買った金額よりも安くなったりするケースが多いです。。

で、ワタクシが一番怖かった物件は、
庭を除草しようと除草剤をどれだけ撒いても1カ月でまた草木が生い茂る家。。。

物件の土の栄養分が豊富なのか水はけが良すぎて除草剤が効かないのかわかりませんが当時所有者から「もしかして庭に栄養源になるなにかが埋まってるんじゃないのかなぁ。。」と真顔で言われたときは少なからずビビりましたw。(この手のヤバいものが埋まってる場合の瑕疵責任ってどうなるんでしょうね。。w)

なにしろ競売に出されるような物件ですからなにがあってもおかしくありませんよ。。。。



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あと人が死んだわけでもないのに死臭がする家ってのもあったんじゃんw

COMMENT

ギャー

やっぱり何かあるんでしょうね。
ゲンを担ぐタイプなので自分には競売は向いてないかもです♪

その昔、死臭漂う山奥のキャンプ場に行った事があるのですが思い出してしまいました。
管理人の他に利用者もおらず眠れなかった覚えがあります。

No title

お~~~勉強になりました!
確かにお金に困って出してる物件最初からケチついてますよね。
一般の物件でも困って売りに出てるのもあるでしょうが
比較になりませんね。
根性もスキルもないので競売はあきらめます。

ところでうちの近所で死後一カ月で発見された賃貸物件があるんですが
なんと一カ月後には入居者が・・・
壁紙張り替えたぐらいでにおいってすぐとれるもんなんですね。

その節はたいへんお世話になりました(笑)
そして引き続き通◯大家さんを心待ちにしています!宜しくお願いいたします(悲願)

似たような話

民主党政権時代の、売り物件そのものの少ない頃に気になったことがあります。
一戸建てで玄関が、鬼門にある家が多い。
たしかに、
接道やら周囲の条件で、鬼門になってしまう場合はあります。
それでも、その比率が高いと…
やはり、良くないのかなあ?と思ってしまいますよね。

No title

死臭って経験ない人のほうが圧倒的だと思いますが
私の叔父がある年の2月に死んで7月に発見されました。
心臓発作による自然死とのことでした。
コタツで寝たまま死亡したようですが、
かなり体が溶けてしまってたようです。
幸いだったのが、コタツに入ってたのに
コタツの電気は付いておらず火事にならなかった
ことです。
生涯独身で都内の戸建てに住んでたのですが、
警察が司法解剖のために搬送したあとの臭いが
そりゃもうすごいこと。
お酢の10倍以上の酸っぱい臭いで、咳が止まらず
吐きそうなのを必死で堪えて相続人の弟と私の2人で
遺品整理しました。
でもその後、解体して土地売りで結構いい値段で
売れてしまったんじゃん。

不動産、やっぱり風水とか関係あるんですね。逆に、お金持ちはこんな不動産持ってる事が多いです…こんな外観の不動産持ってたらお金持ちになった人が多いです…みたいなお話しも是非お願いします。

埋設物

そういえば、以前競売物件で埋設物アリの注意書きがあるもの
みたことあります。
「多数の指」だそうで・・・

多分誰もチャレンジしてないと思いますが。^^;

18時直後にポチしたの私なんじゃん

うちの職場の立地は、昔処刑場だったそうです。
男性で地位の上の60歳近くの何人もの人達が見た話とか・・・。夜泊まると引っ張られるとか。
私は意地でも絶対見てやらないんだからっ‼でもその職場にいって事故に巻き込まゲフンゲフン

No title

競売物件がまた競売物件になるってのは他の誰かの記事で読んだことがあります。家の場所が陰鬱な場所だったり、湿度が高かったりとかするようですね。

昔は首塚があったと言われ、夜は物音や人の声がすると言われるた事務所で朝まで仕事して何も遭遇しなかった自分は自分は霊感ゼロのようです。
自動ドアが勝手に動いてもネズミだな。
異音がしても気圧の差で配管から音がしてるな、とか…。
一番怖かったのは、値落ちした時に見回しに来た警備会社の人に起こされた時ですね。

やっぱり人間が1番怖い。

それ、地面に人が、、、なんか、宝くじを買うみたいですね。

No title

いつもブログを拝読していたのですが、「競売」の言葉にコメントしたくなってしまいました。
私はちょっとした事がキッカケで、ほぼ毎日3点セットを観察しています(笑)
(別に仕事が不動産関連ではなく不動産投資もしてない、本当に観察してるだけなんですが)

競落した物件に住んで、また競売にかかる・・・やっぱり皆さん気づいてたんですね。
隣家を競落して後々自分の家とまとめて競売とか、競売物件を購入したときは順風満帆っぽそうな感じだったのに月日が流れて今度は自分が競売、みたいなの見かけますね。
あと、良さ気な感じの物件を競落者が流して再度競売にあがってるのをたまに見かけますが、「この家にはただならぬ何かがあるのか?!」と想像しています(笑)
それと、個人的感想なのですが、競売物件には「マンションの角部屋」が多いように思います。

いつも観察していて思うのですが、業者さんが競売物件を中古物件として販売しても、せいぜい500万円ぐらい上乗せ、リフォームがかかった物件であっても650万円ほどの上乗せで販売してるんですよね。
儲かってるのかなぁ、といつも感じています。
(かなり薄利なんじゃないか、と)

共同物件の競売物件って大家さん業されてる方には「美味しい物件」なのかなぁ、と思ったりするのですが、甘いですよね(笑)

No title

競売物件で、心理的瑕疵有り(お祓い済み)と書かれてある場合は、お祓い済みなんで、何があっても免責されるのでしょうか?w

でも、競売はホントに高くなりましたね~

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