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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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幸せになれる物件。。。(うーん、、なんか意味深なブログタイトルだなw)

banner赤ずきん
会社に来たついでにブログ更新なんですのw

こんにちは。

ここんとこ、ブログで辛口なことばかり書いている関係で敵が増えてしまった感のあるワタクシ、、、。(特に女子層は昨日ので壊滅しちゃったかもしれませんw)

別にワタクシ、敵を作りたくて言ってるわけでもなく、表面的なおべんちゃら言って適当にファンを増やすって気持ちが無いんです。。
だって投資ってなんでもそうですが弱肉強食なんですもん。(強いものが生き残るんですw)

と、昨日、一昨日の話を正当化させつつつ、本日も辛口なこと書いてみます。

さて、
今年に入ってからこのブログを読み始めたって人に多いのですが、仲介さんの言ってることを信用しすぎてる人がいらっしゃいます。

仲介業者のワタクシが言うのもなんですが、
仲介業者は間違っても不動産投資家に投資で儲けて幸せになって欲しいなんておめでたいこと考えてる人はまずいません。(こんなこと言ってるから不動産投資本の依頼が無くなっちゃうんですね。。w)

ワタクシ、いつも思うことで物件情報を忙しいからとか遠方だからって理由で終始メールでやり取りしてる人。。。

そんな一度も会ったことも無い人に仲介業者は「幸せになれる物件」は出しません。(顔も知らないやつから数千万から数億なんて商品買ってる時点でおかしいと思ってくださいw)

実はこれ、大方、仲介から融資属性を見られて「こいつの属性なら融資が付くからこの物件嵌め込んじゃえww」って感じで無差別に物件情報を出してそのメールに引っ掛かってきたやつに買い付け書かせているだけでしょ?ww

悲しいことですが、今の不動産投資環境ってそういう雰囲気の中で物件を探さなくちゃいけない環境なんです。

そんな悪条件でも自分の投資基準が明確に決まってる人はボールとストライクの区別が容易につきますから「幸せになれる物件」を見つけることが出来ますがそうでない人は仲介さんの言うことを信じて「この物件買っちゃおうかな?」って悩んでるはずです。

ワタクシのところにもそんな「この物件買おうと思ってるんですけどどう思います?」って質問が来ますが、ワタクシが「これならいいと思いますよ」って答える件数、、100件相談があって2~3件しかありません。。(しかもその2~3件はホント、偶然に買主の投資趣旨に適合していただけですw)

と言うことでまずそういう物件が仲介さんから届いたら思ってほしいことがあります。

それは
たくさんいるであろう投資家の中からなぜ自分が選ばれたか?」です。

言うまでも無く仲介さんは仲介手数料が飯の種です。

当然、仲介するからには成約を狙いますが出来ることなら簡単に融資が引ける人に売りたいってのが本音。
しかも客付け仲介であればその物件をグリップするには元付け仲介に「こいつの会社の客なら融資は万全」だと思わせないといつまで経っても売り出しは止まりません。(買い付けは受けるけど融資の固い奴優先ですとか言われてますw)

そうなると仲介さんは「早く融資が付く銀行」を多用します。
えぇ、、その銀行でなくその人の属性であれば地銀、信金あたりでも融資が付きそうなのに最初から金利が高い銀行へ導きます。
なぜなら融資に時間を掛けてると元付け仲介が他の仲介経由でほかの買主と成約しちゃうからです。

と言うことで、
あなたは単に融資が付きそうな客としてロックオンされていませんか?

また、不動産仲介さんは物件を簡単にかつ、文句言わずに買ってくれる人が大好きです。
「物件資料のほかにレントロール、修繕履歴、評価証明、間取り図、検査済み証の有無、売却の理由、、、、えーっと、、あと指値についてもここまで交渉してください。出ないと買いませんw」なんて小難しいこと言うお客さんより
「え?この物件フルローンで買えるんですか?・・・じゃ、検討しちゃおうかな?ww」ってお客さんを優先させるのは当然の摂理です。

と言うことで、
あなたは物件そのものをちゃんと理解なくてもローンが付くから買うお客さんだと仲介さんから認識されていませんか?

この二つをクリアするだけで自分にとって「幸せが掴める物件が買える可能性」が20%はアップするはずなのですが、仲介さんに数字的根拠で示されちゃうと「プロが出した収支計算だから安心w」とその収支計算を鵜呑みに話を進める人が後を絶ちません。。

その収支計算はあくまでも「見かけ利回りを高く見せてクソ高い売値を少しでも安く見せよう」ってテクニックであることがほとんどですので必ず自分にとっての最悪のシナリオを考えて収支計算を引き直してください。

と、ここまで書くと、「なぜ投資家の中から自分が選ばれたのか?」がわかってくると思いますが、逆のことを言わせていただければあなたは「買える客」と見なされているから物件情報が届いてるわけです。(あとは単にメルマガに登録しているから無差別に送られてくるかのどちらかですw)

不動産投資は仲介から「買える能力がある」と認定されなければ相手にもされませんから「買える客」と言うのは必須なスキル(スキルとは言わないですけどw)。。

しかし、単に買えるだけの客と認定されちゃうとその物件の優劣とは関係なしに「融資が付く(買える物件)」だけが届くようになります。

不動産投資では客としてここに位置づけられちゃうと一気にクソ物件を掴まされる確率が上がるので最後にこれだけは言わせてください。。

【黄金の鉄則】
不動産投資では仲介の言うことをまず疑うところから始める

要するに言ってることを信じるのではなくなんでも疑うところから始めるんです。

「こいつ、うまいこと言って俺様にクソ物件掴まそうとしてんじゃねーの?ww」
とか
「あなただけに特別な情報ですとかヌカしてるけどホントは俺様以外のも物件垂れ流してんじゃねーの?ww」
とか
「いい物件だから瞬間蒸発しちゃいますとか言ってるけどホントはオマエの会社のグリップ力が単に弱いだけなんじゃねーの?ww」
などなど、、
なんでもいいので疑うところから入って
「あ、よくよく資料見たらあまりクソ物件でもないよなー」
とか
「あ、俺様の決断力が早いから俺様だけに出してきたのねw」
とか
「よくよく見たらホントにすぐ売れそうな値付けだから瞬間蒸発しそうなのねw」
と、その疑問を一つ一つ打ち消して行くように考えるって習慣なのですが、

実はワタクシ、業者から届く物件資料、、
すべて最初は疑うところから始めてます。(どんな仲の良い仲介さんからの情報であってもですw)

また新規の業者さんとの取引でも最初から「出来そうな仲介さんだな」なんて絶対思いません。。
特に大手の仲介さんなんか最初から「大手だから安心」だなんて思ってると取引の過程で「単に大手にいるだけのバカ仲介」ってやつによく出くわすんです。。(連絡してこない、細かいこと調べない、深く考えないなど)

取引が進むにつれてその疑念がだんだん溶けてきて「あ、この人いい仕事するなー」と思って次回に繋がるのですが最初から信じるとあとで痛い目を見るのがこの業界。。(最初は誰しも仕事出来そうに見えちゃうのがこの世界でもありますw)

悪いことは言いません、
この習慣だけはあの「7つの○慣」なんか読んでるより大事な大事な不動産投資のイロハのイですので心して覚えておいてください。

不動産の知識が無くてもこれさえ身についていれば不動産以外の投資ごとでも痛い目を見ることは限りなく少ないはずですよ。

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日曜のネタにしては重過ぎるネタな気がするんじゃんw

COMMENT

No title

今から5年前。。。
クソ仲介に騙され?物件買ってしまいましたぁ~

5年後の今は、売却準備中ですw
騙される客からステップアップしたのかもしれません!
今は騙されてもいいから買える物件欲しいですね。

No title

デルタ航空機の発進待ちからのポチ

読者への愛を感じます。

 ビジネスである以上、相手は自分の利益を考えているのであって、こちらの利益を考えてくれているわけではないということを考えれば、相手の言っていることを疑ってかかるというのはある意味当然のことで(あからさまに相手にそれを感じさせるのはダメですが...。)相手の言いなりが一番危険ですよね。

 当たり前といえば当たり前なんですが....。でもこの業界の素人で結構、おいしい話をもってこられると、相手がいい人に見えたりするんですよね.....。

 まあ痛い目をみないと人はわからないこともあるわけですが、不動産は一回失敗するとディエンドなわけで、地雷踏まないように注意を喚起する閣下に読者への愛を感じます。

No title

ありがとうございます!勉強になります!

何故を3回

自分が条件を指定していた場合はその物件の見落としがないか
見れば良いのでしょうけど、これお勧めですと持ってこられた
ものは何がお勧めなのかよく考えないとですね。

仕事でも、3回何故を自問して、答えが見つけられなければ
それは検討が足りないものだ、なんてこと言いますし。

まぁ結局私のような低属性な人間にはクソ物件しか案内来ないので
自分の基準をしっかりと固めないといけないんでしょうね。
コケない程度に回る物件なら全然オッケーなのですが…

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