新築前夜。。。。（ラウドネスを軽くパクってますｗ）
今日もギリギリの更新なんですのｗ
こんにちは。
昨日の「狼旅団○販大家さん」。。。（○にいちいち変換するのも面倒ですｗ）
コメント欄やメールで「一番手で買わせろ！」と言う声が多いところを見ると、、
皆さん、、キャッシュを相当貯めこんでるんですね？ｗｗｗ（都内の新築ですので恐らく本物件でも１０％程度の手出しかそれなりの共同担保を要求されるはずですから）
で、このシリーズですが、うちが何らかの理由でその物件が買えない場合、「誰か買いませんか？」とマーケットに放流するのですが、あとで決まって「やっぱり無理してでも買っておけば良かった」ということが多いので、今回だけはまずワタクシのところでの融資の可否で放流するかどうか判断させていただきます。（特に前回のエロサーファー物件だけはホントに売るんじゃないかったといまだに後悔してるワタクシですｗ）
さて、
そんなわけで、この物件、、
昨日のうちにざっくりと収支表を作ってみました。
と言ってもまだボリューム計算が終わっていませんから正確な数字もわかりません。。
こういう時は過去に入れた似たような用途地域の計算シートを活用して適当にねつ造しますｗ（この手の収支計算表は100箇所くらい作ってるのでそれのうち、どれか似たようなのがひとつくらいあるもんなんですｗ）
ただその際、注意して欲しいのですが
いくらねつ造と言ってもあとから出す正確な収支計算書の数字を上回ってはいけません。。（あくまでも最初の計算書なので控えめな数値にしてください）
なんでかと言えば最初に出した収支表より後から出す収支が悪いと「こいつ、見込みが甘いなｗ」とか「これでいけるって上司に話しちゃったのになんであとからこんなクソみてーな収支計算持ってくるんだよ！」と睨まれます。（←経験者談ｗ）
あともう一つ、、
昨今の銀行さん、、土地建物コミコミ融資で表面利回り8％程度の収支計算書すら見たこと無いはずですからわざわざ９％だの１０％だの出しても信じて貰えませんｗ。（さっき銀行の担当からも「土地は自力で買うんですか？」って聞かれるくらいですからｗ）
と言うことで、
ワタクシも今回は８％くらいの利回りになるよう賃料設定しておきましたが、あれから家に帰って賃料の成約事例を見たら２５㎡の1Kでなんと坪15000円で成約していることを確認。（こういう成約事例は銀行を口説くときに最終兵器にもなるのでプリントアウトしておくこともお忘れなく）
旅団公認建築士T氏にも聞きましたが部屋の間取り次第では夢の１０％超えもあるかもよ、、とのこと。。（こういう盛り上がりを見せる時って決まって物件を横取りされるワタクシなのでこれはあくまでも脳内利回りとさせていただきますｗ）
次に間取りの検討です。
ワンルーム条例のせいで今回のエリア、、一部屋５０万というありえない税金が課されるのでワタクシの場合、戸数制限ギリギリの８戸を３０㎡以下の１Kに設定してあとは３０㎡超えの１LDKという布陣にして収支を組みます。（これで７００万くらい浮きますｗ）
以前の４０㎡ワンルームで不動産取得税を免除させる作戦に出てまんまと５００万浮かせたことがあるワタクシ。。
今回も４０㎡シリーズ・・・とも考えましたが駅からも近いこともあり、そういう妙な戦略よりも部屋の個数を優先させる方がいいと考え、今回の１LDKは３２㎡～３５㎡くらいでいくつもりですが、個人的には１LDK表示が出来る最低限度の床面積である２６㎡（旅団T氏とA親分あたりがこの手法の魔術師と聞きかじりましたｗ）にも挑戦したいワタクシ。
マンション条例の定番、最低部屋面積２５㎡という設定でライバル物件と家賃の値下げ合戦に巻き込まれないよう、２７㎡から２８㎡の１LDKを８戸、残りを３２㎡～３５㎡で収支表を完成させました。。
小さい部屋の賃料が坪１５０００円でいける間取りもある程度思いついたので（いつもの寝室、超狭設定ですｗ）あとはキッチンを以前打ちで採用したやつをぶち込み、追い炊き付きの１２１６を想定してここをこんな風にしたいと旅団公認建築士T氏に電話で依頼してあとは道路斜線以外、どこも日影に引っ掛からない真四角な建物のパースが上がってくるのを祈りつつボリュームが上がるのを待つだけという塩梅です。
大体、ここまでの作業であれば昨日から今日の昼くらいまでで終わるので明日の決済業務は新戦力君にお任せして所要のため、しばし外出。。
しかし、この外出。。
ワタクシの緩んだ腹筋を鍛えることになるとはこの時点では全く思ってもいませんでしたｗｗｗｗ
と言うことで明日に続きますｗ。。
ここでスワローズ戦略なんじゃんｗ