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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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いやー、、休日出勤っていいもんですねw

banner赤ずきん
福岡ドームに行きたかったんですのw

こんにちは。

昨日のブログで週末はなにかいいことありそうな予感がしていたワタクシ。

そんな予感、、
天気予報の降水確率(または経済学者の来年の景気動向の予想)と同じくらいのことだと今、まさに実感しています。。


現在時刻13:43分。。
やっぱりワタクシ、会社にいます。。。w(夢が現実になった気分ですw)

ホントであれば今日はでんじゃらす兄さんから戸田公園のスタジオで苦手なAmペンタトニックスケールの熱血指導を受けてたはずなんですが(実は宅建の熱血指導のバーターで教えて貰う契約を締結していたんですw)とあるお客さんから依頼の査定書の作成でほぼ一日潰されそうです。(月曜日までに作らないとうちで媒介出来なくなっちゃうのでワタクシ、、必死ですw)

この手の査定依頼、最近激増しているのですが、昨日のブログで書いた通り、
①今高く売れるからと言って売ってもいい場合
と、
②今売るのも5年後に売るのも売値はほとんど変わらないから保有継続すれば?
ってのに分かれます。

物件価格が高い時期に売れば当然高く売れますが、ワタクシそういう時「この物件売ったあとどうする予定ですか?」と聞いてます。

その質問に対して「この物件売って違う物件を買うんです」とさらなる収益性を追いかけるかのような回答された場合、、
ワタクシ、警戒レベルを2段階引き上げます。(ただし次回はその現金だけ突っ込む方は除くw)

理由なんて考えるまでもありませんが、
その買おうとしている物件も今の売値では高値掴みの可能性が高いからです。。

えぇ、
バブルの頃の区分マンションの高騰を思い出しますがあの時もせっかく得られたキャピタルゲインをそのまま次の物件に突っ込んで高値掴みしている人、、とても多かったんです。(ワタクシの友人関係でこのキャピタルを得つつ当時の「ゆとり返済」を使ってた人はほぼ吹っ飛びましたからw)

しかし、地方の高利回り物件を高く売り抜けて都心の低利回り物件や、築浅物件にシフトするというのは換金性を考えると悪い話じゃないので止めませんが
地方の高利回り→売った物件より大きいロットの地方高利回り物件、、
ってのは相当な注意が必要になります。

ワタクシ、思うに最初の地方高利回りがうまく高値で売れたのは実力より時代の波とか運によるところが多いと思ってます。

そんなところにまた似たような手法で二匹目のドジョウを狙うと次は同じ恩恵にありつけるか?

・・・個人的にワタクシ、正直ギャンブル的要素が増えてしまう気がします。

そりゃ、最初の物件で得られたスキルで次を狙うわけですから最初の物件を買った時より経験もあります。
だから自信があると思って次もそんな物件を狙うんじゃないかと思いますが、例えば最近の5年で新築戸建ての住宅事情が変化していることって知ってますか?

一見、一棟投資物件とは関係なさそうな話ですがこれって昨今のファミリー層の変化に対応していることと、土地の高騰で5年前の手法で新築戸建てを建てると採算が合わなくなるので各業者が考え出した裏技らしいので、一応知っておいた方がいいと思います。

ちょっと前の新築戸建ての仕様と言えば
①木造3階建て
②床面積100㎡前後の4LDKか3LDK+Sあたり
③車庫付き
でしたが

昨今は
①木造2階建て
②85㎡前後の2LDKか2LDK+Sあたり
③車庫はマストではない
に変化してます。

想像するに建築費を節約しようと防火地域とかで耐火をかわすために100㎡以下の木造2階にしてファミリー層の家族減少(最近は子供も少ないし、親と同居ってパターンも減ってるし)に合わせた物件を量産して(木造2階建ては基本的に構造計算も不要なので工期も早いです)レインズに載ってる売り土地でも採算が合うようにしてます。

ま、要するに最近売ってるポテトチップスの売値は変わらないけど中身の量を減らしてるのと同じなんですが、こんなことが起きてるってことは「5年前の賃貸需要を今の時代に合わせると必ずしも同じ手法で大丈夫か?」ってことも考える必要があるんじゃないでしょうか?

さらに言わせていただくと、
今後、土地の暴落が始まった際、この手法で建てられた新築木造2階建て住宅は中古物件として相当な割安感で流通するはず。

そうなると今、ファミリーの賃貸に住んでる人が「ん?なんか今の家賃払うならこっちの中古住宅買った方が得なんじゃね?」と思って一気にそっちに流れることも予想されます。

うちもそうでしたが先般の消費税が8%にアップする際、「家賃払うなら消費税が上がる前に住宅ローン組んで家を買ってしまおう軍団(商標登録申請中w)」相当数の退去を喰らいましたw。

再来年には消費税が10%に上がることもありますのでこういう要素も加えて今後の賃貸経営を考えてみるのも転ばぬ先の杖じゃありませんが必要なスキルではないかと思います。。


事実、ワタクシも現在、次の投資物件を物色してますが中古を諦めて土地から新築物件をやろうかと考え始めてます。(都内のRCではもはや収支すら合わないので団員価格でやってくれる某T氏に頼んでS造あたりでいこうかと、、、w)

新築であれば今の賃貸需要にマッチさせることも出来るし、賃料>住宅ローンの返済額という「家賃払うくらいなら住宅ローン組んで家を買ってしまおう軍団(特許申請中w)」の容赦ない攻撃に耐えうる賃料帯の物件を作ることも可能になるので先の先を見据えると多少収支が悪くてもこっちのほうが得なんじゃないかと思うワタクシです。。




ま、あれです。


こんな時期だってのに無理して不動産投資縛りで投資を考えてる時点で得かどうかもわかりませんが、、、w


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それを言っちゃ元も子もないんじゃんw

COMMENT

物件のサイズ感

買える価格からも適正規模は変わるのでしょうし、それが
何年後に中古としてマーケットに出るか、も頭には入れて
置いた方が良いのかもですね。

そこまで考えたことなかったな~

新築S造

ご一報下されば、建具工事施主特命で協力しますよ~
出稼ぎ上等っす。

たしかに不動産投資縛りで投資

する時期ではないかもしれませんね....。

閣下の言う通り、この少子高齢化の流れからは単なる勢いでの不動産投資拡大は確かに危険ではないかと考えます。

 景気後退に伴うチャイナショックや、ドイツ銀危機からの経済状態の急変、東南海地震、富士山噴火などの災害リスクもありますしね....。

 まあ10年後の日本がどうなっているかわからないご時世ですし、どの投資もみなリスクがあるわけですが.....。

 不動産投資縛りにする必要もなければ、その危険をあえてかぶる理由もないはずですから....。

 今年も年末にかかってきていますが、来年は消費税上げ前の駆け込み需要の不動産フィーバーになるのか、世界的な不況がきて一気に市場が冷え込んでしまうのか現金貯め込みながら見極めていくのが吉でしょうか.....。

競売物件について

毎日更新楽しみに拝見しています。
現在区分2室を賃貸しています。
3部屋目を検索しているうち競売物件に食指が動くものがありました。
が、競売物件というとゴミ屋敷とか怖い住民が立ち退かないなど素人には手が出せないものでは?とちょっとビビっています。

該当物件は6階建の6階60平米 売却基準価格480万円。
現在1階で同じ広さで1900万円で売りに出ているものがあります。

競売物件を考える時素人はどういうところに気をつけたらいいかご教授いただけるとうれしいです。

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