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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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地方でもブルーオーシャン。。。

banner赤ずきん
オコエくんが楽天に行っちゃったんですのw

こんにちは。

本日の契約はとある東海地方の通称「矢場とん帝国」。。(あの味噌カツのソースだけでご飯3杯いけちゃうワタクシですw)

朝10時の契約だったので前乗りしておきたかったのですが諸般の事情で朝早い新幹線で出撃です。(仕事で行くって言ってるのにワタクシ、全く信用がありません)

契約自体は買主さん仲介が我々の到着前に重説を読んでてくれたのでチャッチャと進行しお昼前には自由の身となりました。

その後、行列の出来る櫃まぶし屋さんで昼食。。

で、お腹いっぱいになったんのでそのまま新幹線で帰ろうとしたら
売主「狼さん、、まだ時間もあるしせっかくだからもうひとつ持ってる物件、、見て貰えませんか?」

・・・

・・・

いや、ワタクシ、今日は早く帰りたいんですけど。。(新戦力君がさっきからメールで「今日は六本木に瓦見に行くけど何時に帰って来ますか?」とうるせーしww)

どうもこの売主さん、、
今日の物件がメチャメチャ高く売れたのに味しめてもうひとつ売ってしまおうと思ってるんでしょう。。(顔にそう書いてありましたw)

と言うことで、電車で揺られること30分。。

その物件は名古屋にしてはちょっと残念なエリアに存在していました。

早速物件査定と言うことで建物内部も見ようと空き部屋はないかと聞いたら

「あ、部屋は満室なんです」
とのこと。。


地方のRC物件にありがちな浄化槽・プロパンガスのコンボだしこんな辺鄙なとこの3LDKが満室経営出来るんだよwwwと思ったワタクシ、、。(売主もここ読んでると思いますが、、辺鄙なものは辺鄙なんですwww)

その後、2時間程度周囲を探索して合点がいきました。。


えぇ、、この物件、、このエリアでは強豪が存在しないブルーオーシャンな物件なんです。。

売主「最初は仲介にババ摑まされたと思ってすぐに売り逃げしようと思ってたんですけど実際に運用してみると退去もほとんどなく空いても都内並みに速攻で入居が決まるので仲介に頼んで家賃を5000円上げたらそれですぐ埋まるんですよねー。。」


でしょうねw。

持参したipadでレインズの成約事例とかいろいろ調べてみたらこのエリアの主力物件はほぼ全部シングル物件か大きくても2LDK止まり。。

値ごろ感のある広めの3LDKはこれしか無いですから決まって当たり前です。

しかも、この物件、、こんな辺鄙な場所なのに広告料無しで埋まるんですwwww(「オマエ、辺鄙辺鄙ってうるせーよ」とそろそろご本人からお怒りの声が届きそうで怖いですw)

ロット的に売りやすい金額のRC物件なので今の時期に売れば恐らく買った値段の1.5倍(狼予想w)くらいで売れそうな気がしますがこのエリアの客層、、どう考えても自力で戸建を買える属性ではなさそうなことを考えるとこの収益の状態で最低10年は続くことが予想されます。。

しかもエレベーターとか受水槽などの余計なモノも無くゴミ出しも住人自ら集積場に出せるので日常清掃もほとんど不要。。(共用部分がコンパクトなのも幸いしてます)

修繕コストと管理コストを考えると今の時点で1.5倍増しでも保有し続けた方が絶対得です。(買ったところから売却までのシナリオを考えると10年後に買った価格で売っても1.5倍以上は間違いなく儲かります)

売主さん、
きっとワタクシが見たら「じゃ、売りましょう」って言うと思ってたと思いますが

こういう奇跡の物件は今、高く売れるからと無理に売らずに引き続き金の卵を産ませるべき物件です。

よく投資話で
「今の100万と10年後の100万は価値が違う」と書いてますが、

「今の100万が10年後にノーリスクで500万になる」って話ならワタクシ、今の時点でキャピタルを確定させずにもう少しマーケットの様子を見定めても良いかと思います。

と言うことで本物件、、
あと2年寝かせることで合意しましたw。(実際には毎年見直すんですけどねw)

10年では無くなぜ2年かと言えば、税金の関係です。
あと2年すると短期譲渡税の恩恵の範囲に差し掛かり、その時点でのマーケットが今よりも良好であるならその時点で収支を計算しないといけないからです。

またその時に近隣で「3LDKの方が入居が決まりやすい物件だから」とハウスメーカーに仕様をパクられて似たような物件が増えないとも限りません。

こんなバランスを取りつつ、最も最適な時期に無慈悲な売値で売り切ってこそ、ワタクシ、真の投資家ではないかと思うわけです。。(なんて大口叩いて予想を外したら持ち主に怒られそうですがw)


そんなワタクシ、、
夕方いそいそ東京に戻ったわけですが、あろうことか車内に切符を落としたらしく危うく新幹線代金をもう一度支払わされる局面にもかかわらず東京駅まで乗って帰った売主様のご活躍により無事発見。。

さっきのナイスアドバイスのご利益が早速反映され、
なんとなくですがワタクシ、週末もなんかいいことがありそうな気がします。。


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しかし「週末も仕事ですよ」とか新戦力のヤローが言ってた気がするんじゃんw

COMMENT

ブルーオーシャンな物件うらやましいです♪
賃貸需要がありつつも競合物件なしってどうすれば上手いこと見つけられますかね?

No title

こんばんは。
矢場トンの味噌たれは通販で買えます。
そして近所の旨いとんかつ屋で持ち帰りして、
家でそれで矢場トンを創るとそれはもう、
安くて至福です。
名古屋に出張するととりあえず矢場トンたれを購入しています(笑)

No title

その物件、旅団幹部Aさんの話ですよね~。
この前一緒に食事した時、物件の話してましたよ。
僕は『両方売っちゃえ!』って言ったんですが、なんでも両方売っちゃうとお世話になっている名〇屋〇家塾でエアー会員になっちゃうのはまずいので。。。とか言っていました。いやー、考え方も素晴らしいですね(笑)
 年末に高圧洗浄大会やるらしいので、そんな奇跡の物件、見学させて頂こうと思っています!

蒼い海

どっかのゴールドオーシャンなどよりよっぽど良さそうでは
ないですか。w

そういう物件に行き着くこともあるのですね。
やはり持っている人は持っているのか・・・

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