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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ひー、、時間ぎりぎりの更新なんですのーw


こんにちは。

昨日の瑕疵担保のお話ですが、意外に知らない人が多かったので補足しておきます。

まずは質問から答えます。

タイトル
勉強になりました!

こんばんは。
今日の件、大変ためになりました。
ありがとうございました。

ちなみに中間省略で個人間売買で間に法人が入っていた瑕疵担保免責の場合はどうなるでしょ。この場合でも1年いけますか?

私の物件、1年たっちゃってますけど…。
2015.10.19 Mon 22:22 | らくだ男 | URL | 編集


えーっとこの場合ですが、もしかして中間省略で間に入る法人は宅建業者じゃないですか?

そうであれば1年どころか宅建業法での2年の瑕疵担保が契約書にどう書かれていようが自動的について来ます。(瑕疵担保免責なんてとんでもない契約ですw)

また、非宅建業の法人であれば瑕疵担保はご質問の通り1年ですので1年経過しちゃうと瑕疵担保は負っては貰えません。

あと別の質問であった大家さんでありがちな「資産管理法人」はれっきとした事業者ですので瑕疵担保免責と契約書に書いても1年の瑕疵担保責任となります。

それと個人間の売買では瑕疵担保特約は自由に設定出来ますので免責でもOKです。(ちなみにワタクシの会社では個人間での契約の場合、出来るだけ3か月の瑕疵担保を付けて貰ってます)


さて、
質問と言えば、資産管理法人で売買しようとしていた方から
「え?売却後1年間もクレームが来ないか心配しないといけないの?」というメールがたくさん飛んで来ましたが、そもそも瑕疵担保責任で追及出来る部分は雨漏り、シロアリ、主要構造部の欠陥、給排水設備の不具合、、くらいです。

ワタクシの経験で言わせていただくと決済後に瑕疵担保責任で実際に費用発生してしまうケース、、、実はそんなにありません。(特に中古物件の場合、設備は性能低下しているので保証する義理もありませんから付帯設備表なんて全部斜線引いて消しちゃいますw)

ワタクシ、思うに決済後の瑕疵担保をめぐるトラブルってほとんどの場合、仲介さんの契約時の調査・説明不足ではないかと思うんです。。

実際、今までにいろいろな契約を見て来て思いますが、この手のトラブルが起こる時、その仲介さんの作った契約書はいい加減というかかなり曖昧な表現をしていることが多いです。

大手の仲介さんあたりだと、売る人も、買う人も契約時に「これはこうですからお互いこうなったらこうしましょう」となんでも覚書を作って合意させて契約締結から決済まで持って行くのですがそもそも経験が浅かったり、そこまでの知識が無い仲介さんだと「なんとかして契約に持ち込もう」と考えます。(あと、前回の契約書と重説を丸写しして調査を端折る仲介さんとかw

いや、
もしかしたら問題があるのを知ってて隠して契約を締結させようとしているかもしれませんねw(よくあるんです、、これw)

こういう不透明な部分を残して契約すると後で面倒なトラブルになります。

木造の築古物件で過去に雨漏り前科があれば重説に「平成◯年に◯◯の◯◯より雨漏りあり。原因は◯◯で◯◯部を◯◯工務店にて◯◯工法にて修繕工事実施、以降同様の事象は確認されておりません」なんて書面に残して写真を添付しておけば買主さんも安心だし仮に再度同じことが起きても「どうしてくれるんだ!、」なんてことにはなりにくいものです。

余計なことを買主さんに言って「そんな物件じゃ買うのよそうかな、、」と言われるのが怖いから問題を伏せて売ってしまいたいって気持ちもわかりますが逆に問題になる部分を先に全部洗い出した方があとでトラブルになりにくいのが売買実務の基本。。

ただ、仲介さんにそれが出来なきゃ投資家さんご自身で「ここはこうやってください」とお願いしてやってもらわないと最終的に責任は自分に飛んできます。。(投資は自己責任理論w)

「え?そんなこと言われても仲介にわからないことがこっちでわかるわけね―じゃんw」

と思うのか思わないのかわかりませんが、たまに大家さんで「明日契約なんだけど心配なので売契、重説チェックしてくれませんか?」って依頼があります。(他人の売契・重説の粗探しが好きなワタクシ、、、好きな業務の一つでありますw)

で、その中身を見ると、、「ん?○○が抜けててるけどちゃんと調査してます?」とか「備考欄がまるっきり空白ですけど、、これって新築物件なんですか?ww(新築でも備考欄埋めることあるでしょww)」なんてこともごくまれですが存在します。

契約前でしたら「ここがおかしいから仲介にこういうといいですよ」とアドバイスも出来ますが、契約しちゃった後だと手も足も出ません。。(せいぜい決済時までに無理やり覚書作らせて補足的に約定こさえるくらいしかできません。。)



ブログでそんなチェック業務もやってますなんて書くと今後、あちこちからそんなチェックの依頼が来そうなので先に書いておきますが、今までは無料でやってましたが今後はなにか奢って貰いますw。




さしあたってこれから春先まではおでんでお願いします。(ちくわぶ特盛が条件となります)


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チョコモナカジャンボだとお断りするんじゃんw


COMMENT

No title

はんぺんでしょwww

昨日今日とすごく勉強になりました。
まだまだ勉強しないといけない事がたくさんありますね。
頑張ります♪

No title

いつも勉強させていただき、ありがとうございます。
ただ、昨日及び本日の内容は私の理解とは少し異なります。

(1)消費者契約法における瑕疵担保責任の規定は、事業者の責任の全部を免除する条項が無効になること(同法第8条第1項第5号)、及び、民法等の規定よりも消費者に一方的に不利な規定が無効になること(同法第10条)です。
なお、民法上の瑕疵担保責任は、「買主が事実を知った時から1年以内」です(売買契約締結日又は決済日から1年ではありません。民法第570条及び第566条第3項)。
したがいまして、消費者契約法が適用される場合には以下のとおりとなります。
①売主の瑕疵担保責任の全部を免除すると規定した場合
⇒消費者契約法によりかかる条項は無効となり、民法に基づき「買主が事実を知った時から1年以内」になります。
②売主の瑕疵担保責任の一部を免除すると規定した場合で、かつ、それが買主に一方的に不利と認められる場合(例えば1日だけしか瑕疵担保責任を負担しないと規定した場合)
⇒①と同じです。
③売主の瑕疵担保責任の一部を免除すると規定した場合で、かつ、それが買主の一方的に不利と認められない場合
⇒売買契約どおりの責任のみ
※但し、③の「買主の一方的に不利と認められない場合」の意味は明確ではありません。決済日から1年であれば、問題はないと考えますが、決済日から1ヶ月はどうかといわれると絶対に大丈夫とはいえません。

(2)消費者契約法第2条第1項によれば、「消費者」とは、「個人(事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。)」と規定されています。
したがいまして、売主が個人であっても、「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合」であれば、消費者契約法上の「事業者」になり、消費者を買主とする場合には消費者契約法の適用があります。
「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合」の判断は難しい場合もあります。
しかし、売買契約時点で何世帯も入居中の収益物件を売買する場合には、売主が事業者になる可能性が高くなりますが、買主も事業者になる場合が多いと思いますので、その売買契約は消費者契約ではないと整理できる可能性があると考えます。
他方で、実需物件であったり、実需物件になる可能性があるもの(テナントがほとんどいない物件等)を売却する場合には注意する必要があると考えます。

長々と書いてしまい、失礼しました。

No title

こんばんは!いつも楽しく読んでおります!
さて、確かに戸建や分譲マンションを法人で売却する時は消費者契約法の適用がありますが、収益物件の売却は適用がないのではないでしょうか。
収益物件の場合は買主も事業者扱いです。よってこのブログの読者さんの大半は消費者契約法適用外になり、瑕疵担保3ヶ月や免責は有効になります。ただし戸建やファミリーマンションを売却する場合は要注意ですね。

No title

それでは今度オレンジの錠剤4粒差しあげますからチェックのほうお願いいたしますww

なるほど

大家業をしている人は事業者扱いになる可能性が結構高そう
ですね。

それにしても皆さん詳しい・・・

非常にありがたいサービスですね。
利用の際にはちくわぶの特特盛をおごらせていただきます。

ありがとうございます♪

なるほど。

勉強になります。
コメント欄の意見も、勉強になり考えさせられます。

法的解釈をどこに持って行って争うかも重要なんですね〜。

No title

これは宅建ボーダーの私でも知りませんでしたw
(だからボーダーなんですか?)

ただ、無効な免責を付加した場合には、
民法が適用され「瑕疵の存在を知った時から一年」だったかと。
(これって永遠に続くのでしょうか。。。)

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