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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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瑕疵担保のお話し。。。

banner赤ずきん
そろそろちくわぶの季節なんですのw

こんにちは。

昨日の宅建試験。。
昨日もちょっと書きましたが、あまりの難解さに予想を上回る数の受験者の人が討ち死にしたんじゃないかと思います。。。(だから士業に昇格する年は要注意って言ってるんですw)

しかも毎年サービス問題であるはずの業法にあの忌まわしき「この中で正解はいくつあるか?」問題が8問出題されていたそうで、4択試験だと思って臨んだ人にとっては業法20問がほぼこの8問だけで32問の○×試験状態となり、2時間の試験時間では到底間に合わないヤツが続出する大惨事。。

得意の業法(ってかここは仕事で頻繁に使う法律ばっかなんだから全問正解じゃないとカッコ悪いですよw)で得点アップを目論んでいた業者系受験者にさえも血も涙もない出題で今日の夕方の時点でワタクシのところには「12月の合格発表までとてもじゃないけど枕を高くして眠れない」業者系受験者の報告しかありません。。(安全圏のやつが一人もいないって初めてですw)

しかし、この宅建試験。。。
難易度がここまで高くなるのは今年から士業になったからという理由もありますが、ワタクシ、もう一つ理由があるんじゃないかと思います。

これは前々から気になってたことなんですが、
不動産に関する法律がどんどん増えて従来の法律以外の法律と併せて考えないと判断が出来ない事象が増えているからではないかと。。。

例えばですが、最近あった相談でこんなのがあります。

【相談】
狼さん、こんにちは。
先日、とある物件をとある業者さん経由で売却したのですが売却10か月後に建物の雨漏りで訴えられそうです。

今回の売買契約では瑕疵担保期間は3か月としてあったので私に付いていた業者さんも「3か月以内の瑕疵なら保証しますが10か月後ではダメです」と突っぱねてくれていたのですがどうも私には1年の瑕疵担保責任があったらしく弁護士に相談したところ「業者さんの確認ミスなので和解した方が良い」と言われています。

素直に和解した方がいいのでしょうか?


実はこれ売主さんが法人で所有していることに起因する消費者契約法の網に引っ掛かったからこんなことになっちゃったんです。。。

宅建業法だけでこの手の不動産売買をやると売主の瑕疵担保特約に制限はありませんが、売主が法人ってだけで宅建業者じゃなくても事業者として扱われ買主が非宅建業者の個人である場合、消費者契約法での瑕疵担保期間1年が適用されます。

仲介さん、、
単に売り主が非宅建業者だということで瑕疵担保を3か月に設定したのでしょう。
しかし、この場合、売主には消費者契約法の網が掛かるので瑕疵担保特約は1年以上。。

10か月目に雨漏りが発生すれば判例上とは言え、売主負担での補修、、となります。

ただ、これはあくまでも判例を参考にした話なので和解でも解決出来ると思いますが、築古戸建ての売買で売値が1000万を切っていて売却益が数百万。。

悲しいことに屋根の補修費も結構掛かるので「そんなことが最初からわかってたら売却しないで保有していればよかった」となりましたが、瑕疵担保の特約期間を間違えて契約して物件を引き渡してしまうと買主からほぼサンドバック状態に瑕疵の部分の請求を受ける羽目になります。

後になって瑕疵担保が1年だと気が付いた仲介さん、、
悪びれることも無く「じゃあ、買主さんの保険を使って直させましょう(こらこらww)」と裁判にしようとしてた買主さんに電話をして怒鳴られたそうですがこんな話、試験に合格しなくても宅建業者であれば常識的な話なので(だってこれ有名な判例もありますからw)知らないほうがおかしいです。

プロの不動産屋でさえこんなポカをやらかしてシレっと契約させちゃうんですから宅建試験の中の人も「出題を難しくしてもっと勉強させて合格させないとまずいんじゃない?ww」ってことになっても不思議じゃありません。

今回の宅建試験のあまりに無慈悲な難易度問題。。
ワタクシ、裏では宅建業者のレベルアップのためにやってるんじゃないかと言う気がしてなりません。。(そもそも宅建資格なしに仲介出来ちゃう環境も悪いとは思いますけどねw)


参考までにそんな宅建業法の瑕疵担保と消費差は契約法の瑕疵担保責任についてまとめておきますが、注意して欲しいのは「法人(事業者)」が売主で「個人」の買主のパターン。。

うっかり瑕疵担保特約を3か月にしちゃうとあとでバッサリ無効にされて宅建業者の2年同様、瑕疵担保期間1年にされるのでご注意ください。

ましてや、昨今、節税目的で個人資産会社を作って法人売買にしようって人も増えてます。
仲介さんによってはまだ理解してないとこもありますので売買時には以下のことを考えて売買してください。(ってかこのブログ読んでる人で知らない人はいない話でしょうからドヤ顔で書く話でもありませんがw)


【売主と買主の瑕疵担保責任の適用について】
ケース1 
 売主=宅建業者、買主=消費者の場合
 消費者契約法と宅建業法の両方の適用あり。

ケース2 
 売主=宅建業者、買主=宅建業者以外の事業者
 消費者契約法の適用は無いが、宅建業法の適用はある。

ケース3 
 売主=宅建業者、買主=宅建業者
 消費者契約法と宅建業法のいずれの適用も無し。

ケース4 
 売主=宅建業者以外の事業者、買主=消費者
 消費者契約法の適用あり、宅建業法の適用は無し。

ケース5 
  売主=宅建業者以外の事業者、買主=宅建業者を含む事業者
 消費者契約法と宅建業法のいずれの適用もない。

ケース6 
 売主=非事業者
 買主の属性を問わず、消費者契約法と宅建業法のいずれの適用も無し。


最後になりますが昨日の宅建試験の問題。。
ワタクシもドヤ顔でやってみましたが、、、想像絶する難易度で正解はたったの21問だったとご報告して本日のブログは終了です。。。(去年は18点だったから少しはマシですよね?ww)

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やさしい時期に取っておいてよかったんじゃんw

COMMENT

勉強になりました!

こんばんは。
今日の件、大変ためになりました。ありがとうございました。

ちなみに中間省略で個人間売買で間に法人が入っていた瑕疵担保免責の場合はどうなるでしょ。この場合でも1年いけますか?

私の物件、1年たっちゃってますけど…。

業者

私も法人で買っているので、実需売りする場合は消費者契約法の
縛りがありますね。

他に引っかかるものがないか、よく調べておこう・・・^^;


この話って、売主が個人であれば、いずれも適用なしですよね。念の為ですが、今ちょうど売買契約を結んでいるところなので、ご回答いただけると非常に助かります!

瑕疵担保免責

資産管理法人で売却の場合、
瑕疵担保免責の特約をつけたとしても、
一年縛りが有るのでしょうか??

法人での売却に、そんな留意点が有ったとは。。。
勉強になります。

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