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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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昨日の続きです。。

banner赤ずきん
あと3勝どころかそもそも点を取らないと勝てないんですのw

こんにちは。

ワタクシの熱い応援空しく菅野君でやられてしまい昨年同様、あっという間に土俵際に追い込まれてしまった週末。。。

そんな心打ちひしがれボロボロなワタクシですが昨日のセカンドオピニオンの続きです。。。


初めて新築をやる人だとやっぱりわからないことが多く、ほとんどのケースで業者の言いなりになって何の裏付けの無しに話を進めてしまい戻り道が無くなったあたりで事の重大さに気が付き、「アフターおぶカーニバル(後の祭り)」になってる人をよく見かけます。

この「後の祭り」を喰らうと物件完成後の空室の恐怖と本格的な返済が始める恐怖、ダメ出し工事を頼んでも職人がなかなか来てくれない恐怖や奥様に「もー、、話が全然違うじゃない!!」と愚痴をこぼされる恐怖などが入り乱れ、新築なのに早くも広告料マシマシで募集しないと想定賃料で埋まらない現実にすら気が付かない時があります。。

と言うことで、
ワタクシ、この恐怖を払拭すべく設計段階なんて早い時期から相談できる相手(セカンドオピニオン)の介入をお勧めします。

この設計段階からこんな人を介入させておけば少々無茶な新築計画でも素人が初めて建てた新築物件や、業者が利益獲得のためにギリギリまでぜい肉をそぎ落とした「一見すると設備が新品なのでカッコよく見えるだけの新築物件」よりはマシなものが出来上がります。。

この時のセカンドオピニオンですが、誰を選ぶかでこれまた大きく人生を左右するかもしれませんのでいきなり「この人に決めよう」と単に自分と相性が合いそうな人とか趣味が似てる人を選んではいけません。(褒めあってるだけになるので間違いに気がつかないまま進んじゃいますw)

大事なことなので大文字で書きますが
一人目・・・新築やってちょっと失敗しちゃった系の人
二人目・・・一応成功したように見える人
三人目・・・賃貸の客付け専門の営業マン
四人目・・・やたら大家さん付き合いの多そうな人
の4人を探してください。


え?
「セカンドオピニオンって建築のわかるやつ選ばないといけないんじゃないの?」
って思います?

いえいえ、、違うんです。。
あくまでも新築で収益物件を建てるんですからこの時点ではもう賃貸物件を満室運営するための部屋割り、間取り、などを考える段階にシフトしてないといけないんです。。(いうなれば設計段階ですでに賃貸経営は始まってると言っても過言じゃありませんからw)

そこで一番大事なのが過去に失敗しちゃってる人です。
失敗は成功の母とも言いますが、新築計画では100の成功事例より100の失敗事例の方を学ぶ方が遥かにいい物件が出来るんです。(ワタクシが言うんだから間違いありませんw)

「ここの部分、ホントはこうしてればもっと家賃上げられたんだよなー」
えぇ、、ワタクシの経験ではこういう話が出る物件見学会の方が遥かに勉強になると信じてますw。

前にも書きましたが最近の大家さん間で開催されてる新築見学会では「いいとこを褒める見学会」より「ダメ出し系見学会」のほうが多く、これもひとえに一昨日、大阪で純白のランボルギーニを乗り回して朝からタコ焼きにビールかっ喰らってた某親分の影響と功績はとても大きいと思います。。。(この「ダメ出し見学会」が栄えていなければ今の大家業界の「ひとりデべブーム」は無かったと思いますw)

二人目の成功してそうな人、、では
すでに他物件で数々の失敗を見てきて自分の物件に生かしている場合が多いってことを考えて選んでます。また賃貸の客付け時にも苦労して埋めてるはずですのでそういうトライ&エラーの修羅場もくぐってる筈なのでここでは「苦労の末に成功したかに見える人」を選んでください。

三人目の客付け専門の営業マン、、ですが
ワタクシが心配なのはプロが客付けしにくそうな物件は客に紹介しないという手数料目当ての仲介さんの特性を知ってるからこそ選んで欲しいセカンドオピニオンのひとりなんです。
彼らは常にお客さんを案内して成約に結び付けようとする人種ですから貸しやすい部屋が大好きです。
と同時に彼らはそういう貸しやすい部屋以外の貸しにくい部屋(通称:ダメ物件)がどんなものかも熟知してます。

設計段階での図面を持参して「これだとどこを直すと埋めやすいですかねー?」と聞いてみてください。(決して「これで埋まりますか?」と聞いちゃダメですよw)

彼らのことです。。
きっとこれでもかと予算も考えずにダメ出ししてくるはずですww。(ワタクシも過去にそういう目に遭って今の物件がありますw)

その予算オーバーな意見から「優先順位」を決めて(じゃないとホントに予算オーバーになりますよww)出来るものに絞り込んで導入してください。。

あ、そうそう、、
まったく不動産投資が初めてであればそんな賃貸仲介さんのあても無いでしょうからここで4人目のやたら顔が広そうな大家さんを探すに移行します。

顔が広い大家さん、、
ほとんどのケースで客付けの上手な仲介さんとお付き合いのある大家さんと知り合いのはずなんですww。(・・・なんか変なオチの付け方になってしまいましたw)


不動産投資で大事なものの一つに「利害関係を超えた大家さん同士の絆」ってのがあります。

彼らは日夜、ネットなどで情報を収集しつつ、週末になるとあちこちのイベントに参加して膨大な情報を集めて回ってます。
そんな人と一緒に回るのは時間的にも無理があるし、おそらく無理に参入しても「教えてくん」呼ばわりされる可能性が大です。

その前段として少しづづこの「利害関係のない大家さん」を発掘して人脈を広げてから不動産投資の世界に入る方が遥かに成功する確率は高まります。

何度も言いますが成功している大家さんの物件をいくら見ても初心者の方には「単に素敵な物件」にしか見えません。(見学会に行くと褒めることしか思い浮かばないようじゃダメなんです)

そんな見学会に行くと「え?なんでこの部分ってこういう風に仕上げてるの?」とやたらとイチャモン付けてる人がいますのでそういう人って少々怖くて近づきにくいですが、、いいですか?

すべてはあなたのお金儲けのためです。。(怖かったら子供の顔でも思い出して「よーし、、怖くてもパパ頑張るからなー!」くらい思い浮かべてくださいw)


そして飲み会まで追尾してさりげなく隣に席にパイルダーオン。。
グラスが空になったらグっと最接近してビールのお酌でもしてあげてください。


あなたの成功の扉はきっとそんなとこにあるはずです。。。


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お、なんか最後、きれいにまとまった気がするんじゃんw


COMMENT

今日は勝ってほしいですね。

 ヤクルト先制ですか......。なにせここ2戦シャットアウトですからね。

 なんとか今日は勝ってもらって少しおもしろくしてもらわないと....。


 今回のシリーズも色々勉強になりました。もうちょっと時間があれば、物件見学会はいってみて、いろいろ勉強したいですね....。

 土日もかかさず更新してくれて個人的にはうれしいです。

もっと早くに知りたかったです

新築や改修やリフォームにおいて、沢山の失敗を重ねの今です。
今では、そこそこになったと思いますが。
それと、その立地の特性も大切ですよね。
ほんと、このブログ為になります。
明日も更新ですかぁぁ(≧∇≦)b
肉まんもいいですが、おでんの季節かと♪
コンビニのおでんセール大好きです、私!

No title

まさに今、現在進行形の「アフターおぶカーニバル」
かもしれない新米大家の私。
来年3月末完成の新築RCやってます。
もしご希望があれば、「ダメ出し系見学会」
謹んでお受け致します。
よろしくお願いいたします。

新築は・・・

新築はたしかに設計段階ではじまってますよね~

逆に、設計の段階で、詰んでしまっている物件もありました

平成築の2DKなのに、「昭和の文化アパート2DK間取り」で騙されて建築した家主は、3年で昇天しましたw
(全部の部屋を通らないと窓までいけない間取りです。しかもベランダなし&和室w)

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